Olen tavannut paljon eri toimijoita asuntomarkkinoilta viime aikoina ja näistä keskusteluista nousee yhtenäinen teema.
Rakentamisen kustannukset nousivat covid-pandemian myötä. Sen jälkeen kustannukset ovat hieman laskeneet, ja sittemmin nousseet uudelleen. Tällä hetkellä alan toimijoiden mukaan näyttää siltä, että kustannuspainetta tulee lisää, eli rakentamisen hinta näyttäisi jatkavan nousuaan.
Kaikki toivovat Ukrainan sodan päättymistä, mutta tällä voi olla negatiivinen sivuvaikutus meidän rakentamisen kustannusrakenteelle.
Kun Ukrainan jälleenrakentaminen alkaa, vetää se paljon työvoimaa puoleensa, mistä seuraa rakentamisen alan palkkakustannusten nousua. Mikäli Suomen työmailla työskentelevät itä-eurooppalaiset lähtevät Ukrainaan, pitää meidän palkata uutta työvoimaa, joka luultavasti on kalliimpaa.
Ja selvää on, että lisääntynyt kysyntä työvoimalle nostaa rakennusmiesten palkkoja.
Lisäksi Ukrainaan tulee virtaamaan paljon raaka-aineita Euroopasta. Suomessa toimivat rakennusliikkeet hankkivat raaka-aineet ja komponenttinsa globaalisti, vaikka osa toki tuotetaankin kotimaassa.
Mutta kotimaisuudellakaan ei sinällään ole väliä tässä yhteydessä, koska jos teräksen kysyntä kasvaa valtavasti Ukrainassa, nostaa se myös teräksen hintaa meillä riippumatta siitä missä se on tuotettu.
Jos Ukraina maksaa teräksestä korkeamman hinnan kuin suomalaiset yhtiöt, sitten teräs rahdataan Ukrainaan.
Mielenkiintoista on myös nähdä mikä vaikutus USA:n asettamilla tulleilla on rakentamisen kustannuksiin.
Joka tapauksessa näyttää siltä, että rakentamisen hinta ei ole laskemassa merkittävästi, jos lainkaan. Itse löisin vetoa rakentamisen kallistumisen puolesta.
Tämä tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että tulevat uudiskohteet ovat kalliimpia kuin tällä hetkellä myytävät. Se, rakennetaanko uudiskohteita kalliimmalla hinnalla riippuu täysin kysynnästä, onko meillä varaa ostaa niitä.
Rakentamisen kustannusmuutoksia merkittävämpi tekijä asuntomarkkinoiden suunnan kääntämiselle on korkojen lasku. Mikäli lasku jatkuu, on se omiaan piristämään asuntomarkkinoita.
Trumpin tulleista saattaa seurata hidastuvaa taloutta, mikä voi tarkoittaa laskevia korkoja.
Simuloin yhden tamperelaisen uudiskohteen lukuja mielenkiinnostani. Listahinnalla ostettaessa yksiö tuottaisi noin 4,0 % vuokratuoton ja 5,1 % oman pääoman tuoton, tämän päivän korkotasolla.
Ei sinällään ihan mahdoton yhtälö.
Mikäli korkotaso laskisi 1 prosenttiyksikön, paranisi oman pääoman tuotto 6,9 prosenttiin, jolloin ollaan käytännössä S&P 500:n tuottatasolla, mutta alemmalla riskitasolla.
Mutta mikäli asunnosta saisi esimerkiksi 10 % alennuksen ja vuokrataso nousisi 100 €, olisi oman pääoman tuotto jo 12 %.
(Mikäli muuten tällainen uudiskohteen ostaminen kiinnostaa, ota yhteyttä allekirjoittaneeseen ja jutellaan lisää.)
Kuinka realistista sitten on 100 euron vuokrannousu?
Jos lähtötaso on 650 €, tulee 100 € korotus viidessä vuodessa mikäli vuosikorotukset ovat 3 %. Pidän tätä hyvin realistisena.
Psykologisesti voi ajatella, että jos helsinkiläisillä opiskelijoilla on varaa maksaa yksiöstä 750 €, miksei tamperelaisillakin olisi?
Joo, asumistuet ja tulotaso on hieman korkeampi Helsingissä, mutta silti. Mikäli asuntoja ei kohta ole tarjolla ja haluat asua uudessa yksiössä Tampereella, voi kohta ainoa vaihtoehto olla kaivaa kuvetta ja maksaa korkeampaa vuokraa.
Vuokrankorotus on siis varsin mahdollinen tie ulos asuntomarkkinoiden nykyisestä solmusta.
Vuokratuoton parannusta tuskin kannattaa odottaa vastikkeiden laskusta. Lämmitys ja palvelut tulevat lähinnä kallistumaan, mutta nyt inflaation rauhoituttua näemme toivottavasti maltillisia 1-3 % korotuksia.
Eli vastikkeiden laskun kautta asuntomarkkinoiden piristyminen ei tule tapahtumaan.
Mutta vuokrien noususta kenties.
Kun vuokrat nousevat, muuttuu asuntosijoittaminen kannattavammaksi, eli useampi sijoittaja huomaa asuntosijoittamisen olevan taas houkuttelevaa, ja he siirtyvät ostolaidalle.
Piristyvä sijoitusasuntomarkkina säteilee muuhunkin asuntomarkkinaan, sillä välittäjät usein hinnoittelevat asunnot vertaiskauppamenetelmällä. Eli käytännössä katsotaan mihin hintaan alueen ja talon muut vastaavanlaiset asunnot on myyty.
Kun yksiöiden hinnat nousevat, nostaa ne keskineliöhintoja ja siitä se positiivinen kierre lähtee.
Asuntomarkkinoihin vaikuttaa tottakai monta muutakin muuttujaa, kuten esimerkiksi työllisyyden ja ostovoiman kehitys.
Mutta vuokrienkehitystä on kiinnostavaa seurata tästä näkökulmasta, että voivatko ne avata asuntomarkkinoiden solmua.
Ensimmäiset viitteet tästä tulemme näkemään tänä kesänä, jolloin vuokra-asuntomarkkinat taas piristyvät ja asunnoista saadaan huippuvuokria.
Mikäli haluat asuntoosi hyvän vuokralaisen ja asiallisen vuokran, anna meidän palvella, ympäri Suomen.
