Sijoittamisessa tärkeä konsepti on korkoa korolle ilmiö. Kun sijoitat tonnin ja saat sille 10 % korkoa ja sijoitat sen uudelleen, saat ensi vuonna korkoa 1100 eurolle.
Asuntosijoittamisessa tämä konsepti on kömpelö. Jos vuokratuottoa jää käteen 5000 euroa vuodessa, et voi sijoittaa sitä asuntoon takaisin. Uusi asunto on liian kallis eikä jääkappia voi uusia joka vuosi. Käytännössä joudut säästämään tätä kassavirrasta kertynyttä rahaa melkein 10 vuotta, ennen kuin voit sen avulla ostaa uuden asunnon. Tämän vuoksi arvonnousustrategia toimii hyvin, sillä arvo voi nousta paljon reippaammin, jolloin lisääntynyttä vakuutta voi käyttää seuraavan kohteen rahoittamiseen. Arvonnousu ei myöskään tule tilille verotettavaksi.
Asuntosijoittaja voi toki sijoittaa tuon viisitonnisen indeksirahastoon kuukausittain. Tästä taas syntyy positiviinen ongelma eli kun indeksirahastoon on kertynyt seuraavan asunnon omarahoitusosuuden verran rahaa, kuinka ottaa ne käyttöön. Jos myy, joutuu maksamaan verot. Rahaston käyttäminen vakuutena taas on vaikeampaa kuin asunnon. On myös mahdollista, että rahaston arvo onkin laskenut ja sijoitettavaa pääomaa on vähemmän. Silti, neuvoni on pysyä markkinoilla jos aikaväli on edellä mainittu 10 vuotta.
Kuinka velkavipu ja oman pääoman tuotto oikeasti toimii
Velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa on yksinkertaista. Ostetaan 100 000 euron asunto 70 000 euron lainalla ja 30 000 eurolla omaa rahaa. Nyt kun asunto sylkee tilillesi 5000 euroa vuodessa, on se omalle rahalle huikea 5000 € / 30 000 = 16,7 % tuotto.
Eli jos sinulla on sijoitettavaa pääomaa 100 000 euroa, voit sijoittaa sen:
- indeksirahastoon ja nauttia keskimääräisestä 7 % tuotosta
- asuntoon ja nauttia 4 % vuokratuotosta ja mahdollisesta 1-3 % arvonnoususta
- kolmeen asuntoon käyttäen velkavipua ja nauttia 16,7 % tuotosta
Velkavivulla tuotto paranee siis noin 10 prosenttiyksikköä, joka on paljon.
Mutta mitä jos löydätkin vain yhden hyvän ostokohteen. Huonoja asuntoja ei kannata ostaa vain sen takia, että on siihen rahaa. Tämä on vähän sama juttu kuin mielestäni ei kannata ostaa halpoja asuntoja vain siksi, että voisi sanoa omistavansa ison määrän asuntoja. Halvat asunnot itsessään voivat toimia, mutta huono sijoituskohde ei muutu hyväksi vain siksi, että niitä on paljon.
Jos voi ostaa vain yhden asunnon, kannattaako siihen käyttää velkaa koska velan ansiostahan oman pääoman tuotto paranee?
Velan haittapuolia ovat, että se maksaa ja että se lisää riskiä. Jos asunnon arvo laskee, voi pankki kysellä lisää vakuuksia tai pyytää lyhentämään velkaa. Tätä ongelmaa tässä skenaariossa ei ole sillä meillä on omaa pääomaa 100 000 euroa ja olemme ostamassa asuntoa 70 000 euron velalla ja 30 000 euron omalla pääomalla. Eli voisimme koska tahansa maksaa velan pois.
Mutta kannattaako maksaa velan järjestelypalkkio sekä korkoja jos tilille jää saman verran omaakin rahaa?
Kannattaa, mikäli:
- uskot löytäväsi lisää ostokohteita lähiaikoina
- haluat luoda tai parantaa pankkisuhdettasi
- uutta omaa pääomaa ei ole tulossa lisää pitkään aikaan
- olet aloittelemassa asuntosijoittamista ja haluat heti alusta asti laittaa sen pyörimään sopivalla velkavivulla ja aloittamalla yhteistyön pankin kanssa
Velkavivun käyttö parantaa tuottoa vain excelissä, mutta ei aina käytännössä. Nythän maksamme pankille korkoa 70 000 eurosta, mutta pankki ei maksa meille korkoa samasta summasta, joka makaa tilillä. Tällöin oman pääoman tuotto ei ole 16,7 % vaan itseasiassa korkojen verran vähemmän kuin 4 % vuokratuotto olisi.
Jos haluaa maksimoida oman pääoman tuoton, kannattaa ensin käyttää ne omat pääomat ja kun ne on käytetty, nostaa velkaa. Kannattaa kuitenkin keskustella tilanne läpi pankin kanssa ensin. Pankille voi olla parempi, että joka oston yhteydessä käytetään vähän omaa pääomaa eikä niin, että se käytetään ensin kokonaan ja seuraavat kohteet ostetaan puhtaasti velalla.
Mutta jos aikoo ostaa vain yhden asunnon ja sen voi tehdä omalla pääomalla, ei velkaa kannata käyttää, koska se tuo vain kuluja mutta ei hyödytä mitään.
Eri asia sitten on, onko järkeä olla kokonaan velaton. Tämä on osittain myös filosofinen kysymys, mutta minulle vastaus on selkeä ei. Raha on yksi käytettävissä oleva resurssi, aivan kuten aika, betoni tai työvoima. Ei ole järkevää olla hyödyntämättä kaikkia saatavilla olevia resursseja.
Jos siis on kykyä hoitaa velkaa ja kantaa sen tuomaa riskiä, kannattaa velkaa aina olla vähän. Näkisin, että sopiva taso on 30-80 % haarukassa.
Asuntosijoittamisessa on tärkeää ymmärtää ero sijoituskohteen ja rahoituksen välillä. Sijoituskohde voi olla todella hyvä vaikka siihen olisi saatavilla huono rahoitus.
Esimerkiksi Tampereen keskustayksiö on aika varma sijoituskohde. Haittapuolena on, että sen mukana ei tule sijoittajalle kannattavaa yhtiölainaa eli omaa pääomaa tarvitaan runsaasti maksamaan asunto ja paikkaamaan negatiivista kassavirtaa.
Sitten taas korjausvelkainen asunto huonolla sijainnilla on huono sijoituskohde vaikka sijoittajalla olisi todella hyvät rahoitusehdot.
Sijoittajalla onkin tässä mielessä kaksi tehtävää:
- Etsiä teknisesti hyvä sijoitusasunto
- Järjestää hyvä rahoitus
Hyvää rahaa ei kannata kaataa huonoon kohteeseen, kun taas hyvä kohde voi kannattaa ostaa vaikka rahoitus ei olisi täysin optimaalinen.
