Asuntosijoittamisessa on ollut hyvin vähän puhetta vastapuoliriskistä.
Vastapuoliriski tarkoittaa sitä riskiä, mikä sinulle kaupan osapuolena tulee kaupan toisesta osapuolesta, vastapuolesta. Tämän vuoksi pankki haluaa vakuuksia lainaa kohtaan, koska se ei täysin luota, että maksat lainasi takaisin.
Ostaessasi leipää kaupasta, ei oikein ole riskiä, että myyjä rahat saatuaan sanoisi, että sori, ei olekaan leipää.
Mutta kun pyydät välittäjää etsimään asuntoosi vuokralaisen, on leipäkauppaa suurempi riski, että välittäjä hoidakaan hommaa. Välittäjä voi vaan unohtaa hoitaa asuntoasi, mikäli se ei mene samantien vuokralle. Jos välittäjä myös unohtaa pitää yhteyttä sinuun, et edes tiedä, että asuntoasi ei hoideta vaan se roikkuu netissä tyhjänä kunnes huomaat kysyä välittäjältä, että missä mennään.
Tämä ei varsinaisesti vielä ole vastapuoliriskiä, koska välittäjän olisi mahdollista hoitaa hommansa. Ja hyvä välittäjä hoitaakin.
Todellinen vastapuoliriski on sitä, kun vastapuoli ei ole kykeneväinen pitämään sovitusta kiinni. Näin kävi esimerkiksi autoliike XBilille konkursissa, josta Yle ja HS uutisoivat.
XBilin tapauksessa kyse oli siitä, että autoliike oli tehnyt diilejä somestarojen kanssa. Sopimus näyttää olleen, että somettajat eli asiakkaat saavat auton käyttöönsä pienellä kuukausimaksulla ja vastineeksi mainostavat autoliikettä seuraajilleen. Asiakkaat ostivat auton rahoitusyhtiöltä, jolle maksettiin kuukausimaksua (lainanlyhennys + korot). Tämän lisäksi autoliike ja rahoitusyhtiö tekivät sopimuksen, jonka mukaan autoliike sitoutuu lunastamaan auton sovitun ajan, esim. vuoden päästä. Lunastushinta olisi auton jäännösarvo lunastushetkellä. Eli autoliike maksaisi asiakkaan velan rahoitusyhtiölle ja ottaisi auton takaisin itselleen.
Näitä auto vuodeksi -diilejä on ollut jo jokusen vuoden ja olen itsekin käyttänyt niitä. Rahavirran näkökulmasta asiakas siis maksaa ”vuokraa” autosta kuukausittain. Mutta koska kyseessä ei ole leasing, vaan auto on ihan oikeasti ostettu, ei kyseessä ole vuokra, vaan velan lyhennys ja korkojen maksu.
Nyt kun autoliike menikin konkurssiin, raukesi konkurssin myötä myös autoliikkeen ja rahoittajan välinen takaisinostosopimus. Tällöin voimaan jää asiakkaan ja rahoitusyhtiön välinen sopimus auton velasta.
Eli asiakas omistaa auton, josta sillä on velkaa rahoitusyhtiölle. Jos auton arvo ostohetkellä uutena oli 60.000 euroa ja käsirahaa ei maksettu, on autosta velkaa rahoitusyhtiölle 100 % eli 60.000 euroa. Nyt kun autoa on pidetty vuosi, ja velka lyhentynyt esim. 3000 euroa, on sitä on jäljellä 57.000 euroa, joka on auton jäännösarvo sillä hetkellä. Takaisinostosopimuksen mukaan autoliike olisi maksanut autosta rahoitusliikkeelle 57.000 euroa.
Mutta kun autoliike ei pysty ostamaan autoa takaisin, jäävät auto ja velka asiakkaalle. Asiakas on vapaa myymään auton eteenpäin ja maksamaan 57.000 euron velan pois. Ongelma tässä on se, että auton arvo on laskenut 20.000 euroa, eli jos auto myydään, siitä saakin vain 37.000 euroa. Asiakas voi siis myydä auton ja lyhentää kauppahinnalla velkaansa. Lopputulos on se, että hänellä ei ole autoa, mutta hänellä on velkaa 20.000 euroa.
Vaihtoehtoisesti asiakas voi pitää auton itsellään, mutta sen arvo on mitä on. Tämäkin on huono vaihtoehto, koska alunperin ideana oli pitää autoa vain vähän aikaa, ei ostaa sitä pysyvästi.
Aika kurja homma, kun alunperin kuvio on myyty asiakkaalle riskittömänä tapana saada uusi auto käyttöönsä pienellä kuukausierällä ja lopputulos oli 20.000 euron tappio.
Kuluttajan voi olla vaikea hahmottaa vastapuoliriskiä. Xbilin tapauksessa kuulostaa siltä, että kaikki asiakkaat eivät edes ymmärtäneet ostaneensa autoa, vaan kuvittelivat vuokranneensa sen. Asiakkaan pitäisi siis ensin hahmottaa ketkä ovat transaktion osapuolia (asiakas, autoliike ja rahoittaja) ja sen jälkeen ymmärtää kunkin osapuolen motiivit transaktiolle. Motiivien ymmärtämisen jälkeen pystyy hahmottamaan mitä riskejä kauppaan liittyy, ja tämän jälkeen pystyy vastaamaan kysymykseen ”mitä tapahtuu jos joku osapuoli ei pidäkään kiinni sovituista asioista?”.
Mielestäni Xbilin tapauksessa olisi kuluttasuojan kannalta reilua, että rahoitusliike kantaisi vastuuta. Rahoittajalla on kuluttajaa parempi mahdollisuus arvioida kokonaisuuden riskejä, auton hinnanmuutoksia sekä transaktion rahavirtoja. Rahoittaja on varmasti ymmärtänyt mistä kokonaisuudessa on kyse, kuluttaja ei. Eli rahoittajan tulisi ostaa auto takaisin kuluttajalta nyt kun sen kumppaniyritys on estynyt.
Asuntomarkkinoilla vastapuoliriskiä on samalla tavalla olemassa. Asunnon omistajan kannattaa miettiä mikä riski on, että välittäjä ei pysty selviytymään velvollisuuksistaan.
Esimerkiksi jos välittäjä takaa vuoden vuokrat korkeampaa välityspalkkiota vastaan, mikä riski on, että välitysliike oikeasti on pystyssä vielä 11 kuukauden päästä takaamassa vuokria? Tai jos se lupaa tarjota ilmaisen välityksen vuokralaisen vaihtuessa?
Mitä useampaan sopimukseen joutuu laittamaan nimen, sitä monimutkaisempi kokonaisuus on kyseessä. Selvitä, antaako takuun juuri samainen y-tunnus kuin palvelun tuottajalla on. Mikäli takuun antaa jokin toinen yhtiö, onko syynä myyjän riskienhallinta? Mikäli se joutuisi maksamaan takuita ”liikaa”, voi emoyhtiö vain laittaa takuun antaneen tytäryhtiön nurin ja takuu raukeaa siinä.
Asiakkaan turvallisuutta lisää, mikäli takuu on samassa yhtiössä, joka palvelun tuottaa. Täysin varma sekään ei ole, mutta parempi kuin jos takaaja on erillinen yhtiö.
Kolme vuotta sitten meni konkurssiin välitysliike, joka ei ollut pitänyt asiakkaiden rahoja (vuokrat ja vuokravakuudet) erillään yrityksen rahoista. Sen sijaan välitysliike oli ilmeisesti käyttänyt vuokravakuuksia kulujensa kattamiseen. Kun sitten vuokralainen muutti asunnosta pois, eikä välitysliike pystynyt maksamaan vakuutta takaisin vuokralaiselle, joutui omistaja maksamaan. Tässä realisoitui asunnon omistajalle vastapuoliriski. Hän ei ollut saanut vakuutta vuokralaiselta, mutta joutui sen silti maksamaan vuokralaiselle. Tappiota kahden kuukauden vuokran verran, aika kallis vuokraustoimeksianto.
Tämän vuoksi välittäjää valittaessa on oikeasti tärkeää hahmottaa minkälainen taloudellinen asema välitysliikkeellä. Onko riski, että se menee nurin ensimmäisessä vastoinkäymisessä vai onko sen talous vakaalla pohjalla?
