Kun uutta aluetta rakennetaan, on ensimmäisen talon myynnissä normaalia suurempi riski ja tämä näkyy hinnoittelussa.
Riski syntyy siitä, että alueen infraa ei ole rakennettu loppuun, palveluita ja naapureita on vähemmän sekä alue on vielä työmaa. Sanalla sanoen, siellä ei ole niin kiva asua kuin valmiilla alueella.
Asuntosijoittaja siis miettii, että saako asuntoja vuokrattua? Kuka haluaa asua talossa, jonka ympärillä pyörii kaivinkoneita, työmiehiä ja jonka maa on mutaliejua?
Uuden talon pihatyöt tehdään tyypillisesti vasta seuraavan vuoden keväällä koska näin joulukuussa on hankala istuttaa puita ja pensaita.
Nämä on ihan oikeita huolenaiheita ja näistä tulee meillekin yhteydenottoja ja toiveita saada alennusta vuokrasta.
Kuitenkin, kuten tiedämme, asuntosijoittajan kvartaali on 25 vuotta, joten liian isoa painoa tälle alkupään tahmeudelle ei kannata antaa.
Jos siis asuntojen myyminen uudelta alueelta ei ole yhtä helppoa kuin valmiilta alueelta niin lienee selvää, että myyjän tulee keksiä joku koukku myyntiin. Tyypillisesti se on hinta.
Uusi alue asuntosijoitusstrategiana
Voisiko siis strategiana olla ostaa asuntoja uudelta alueelta ja odottaa arvonnousua? Jep.
Uusi alue voi olla kokonaan uusi kaupunginosa (Tampereen Vuores) tai uusi kortteli.
Esimerkiksi Kalevaan eli Tampereen ”uuteen keskustaan” tuli marraskuussa 2020 myyntiin Pohjola Rakennukselta AsOy Puisto-Kalevan Kastanja.
Kastanjan 2. kerroksen 27 m2 yksiön velaton hinta oli vuosi sitten 156 000 €.
Tällä viikolla tuli myyntiin Kastanjan naapurista AsOy Puisto-Kalevan Tuomi, jossa on tarjolla 2. kerroksen 27 m2 yksiö velattomaan hintaan 171 000 €. (Talojen osoite on muuten hauska Ylämummo 3 ja 5.)
En nyt ole kovin tarkkaa salapoliisityötä tehnyt, että ovatko asunnot aivan 1:1, mutta luultavasti ovat aika samanlaisia kun kyseessä on sama rakennusliike ja vierekkäiset ”sisartalot”.
Jos ja kun asunnot ovat vertailukelpoiset niin teoriassa Kastanjasta yksiön ostanut sai nyt 15 000 euron arvonnousun. Ainakin hän voisi uskotella rahoittajalleen, että asunnon markkina-arvo on nyt 171 000 €, sillä Tuomen asunnot varattiin päivässä tai parissa eli kysyntä oli hyvää.
Ja mikäli Tuomen naapuriin tulee vielä talo, pidän todennäköisenä että Tuomen osakkaat saavat nyt ostamilleen asunnoille myös arvonnousua.
Kokemukseni mukaan alueen viimeinen talo on kaikkein kallein koska yllä mainittuja haittoja ei enää ole.
Entä saako niitä asuntoja vuokrattua?
Nähdäkseni saa. Varsinkin jos kyseessä on vain uusi kortteli. Tällöinhän ympärillä on jo muita palveluita.
Jos kyseessä on kokonaan uusi alue, voi vuokraaminen olla vaikeampaa riippuen kuinka paljon ensimmäisen talon yhteydessä valmistuu palveluita. Ja samalla logiikalla arvonnousupotentiaali on suurempi.
Nykyajan kerrostalot ovat todella hyvin äänieristettyjä eli työmaan äänet eivät kovin pahasti kuulu sisään. Paitsi paalutus, se on ihan hanurista. Mutta usein naapuritalon paalutustyöt on jo tehty ennen kuin ensimmäinen talo on muuttovalmis.
Ja kuten asunnon ostohintakin jousti, miksei myös vuokrakin. Jos ostat asunnon edullisemmin, vuokraa se edullisemmin.
Kun sitten alue alkaa olla valmiimpi, voit korottaa vuokraa samassa tahdissa kuin asuntosi arvokin nousee.
Tai pahimmillaan joudut laskemaan vuokraa enemmän kuin ostohinta laski, minkä seurauksena ensimmäisen vuoden tai kahden vuokratuotto jää normaalia heikommaksi.
Mutta mitä sitten jos vuokratuotto oli 3,9 % eikä 4,3 %?
Jos hyvin käy, asunnon arvo nouseekin 5 % seuraavat kaksi vuotta eli kokonaistuotto on 8,9 % samalla kun sen ”tavallisen” kohteen vuokratuotto oli 4,3 % mutta arvo nousi vain 1,5 % eli kokonaistuotto oli 5,8 %.
Kannattaa siis harkita voisiko ostostrategiana poimia asuntoja uuden alueen ensimmäisistä taloista, kärvistellä puolitoista vuotta nollatuotolla kun taloa rakennetaan ja kantaa riski alun matalammasta vuokratasosta.
8,9 % tuotto 70 % velkavivulla tarkoittaa reilua 25 % oman pääoman tuottoa. Ei paha.
