Ystäväpiirissäni ja myös somessa huomaa toisinaan tuskailua siitä, miten huonosti isojen kaupunkien asuntohintojen muutoksista on saatavilla tietoa. Tilastokeskus julkaisee hinnat kvartaaleittain, mutta sen tilasto on jaoteltu PK-seutuun ja muuhun Suomeen. Tampere kuuluu muuhun Suomeen, jolloin samassa kastissa on niin Kouvola kuin Kuhmokin.
En usko, että tämä data on mielekästä kovinkaan monelle, koska Tampere Suomen toiseksi suurimpana kasvukeskuksena kertoo täysin eri tarinaa kuin Itä-Lapin kylät. Tästä twiittaasi muun muassa Hypo-pankin toimitusjohtaja Ari Pauna 11.1.2018.
Valtakunnantason luvut kertovat asuntorahoituksen markkinaosuuksien muutoksesta yhtä paljon kuin vanhan asunto-osakkeen keskihinta Suomessa. Kannattaa seurata markkinaosuuksien kehittymistä kasvukeskuksissa ja erityisesti pankkien asuntovakuuskantoja. Isojako jyllää #finanssiala https://t.co/wSQqxl58QV
— Ari Pauna (@AriPauna) January 11, 2018
Tästä johtuen itse olenkin oikaissut mielessäni aina kun katson tilastoja ja tulkitsen niitä niin että katson PK-seudun käyrän ja otan siitä vähän pois. Näin ollaan kohtuu lähellä Tampereen todellista käyrää.
Tampere, PK-seutu ja muu Suomi
Jäin miettimään, että kuinkahan paljon sitä on tullut huijattua itseään, joten päätin kaivaa dataa Tilastokeskukselta.
Yllä oleva graafi esittää yksiöiden hintaindeksin muutosta vuodesta 2000 alkaen. Sininen väri on PK-seutu, violetti on Tampere 1 (eli käytännössä Tampereen keskusta ja sen välittömässä läheisyydessä olevat alueet) ja keltainen on koko maa ilman PK-seutua.
Hintaindeksin muutos tarkoittaa sitä, että jos vuonna 2000 yksiö olisi maksanut PK-seudulla 80 000 euroa ja kun vuonna 2016 sen arvo on noussut himpun alle +90 %, olisi sen hinta nyt noin 150 000 euroa.
Vastaavasti jos muualla Suomessa yksiö olisi maksanut 40 000 euroa, olisi sen arvo noussut 30 %, joten sen hinta nyt olisi noin 52 000 euroa. Yksiöiden hinnat ovat siis nousseet PK-seudulla noin kolminkertaisella vauhdilla muuhun Suomeen verrattuna. Mielenkiintoista on kuitenkin huomata, että Tampere 1 on noussut lähes samaa tahtia PK-seudun kanssa.
Ensimmäiset viisi vuotta ne menivät lähes käsikädessä. Seuraavat viisi vuotta Tampere 1 itseasiassa nousi PK-seutua rivakammin hetken aikaa. Viimeisen viiden vuoden aikana Tampere 1 päästi PK-seudun taas edelle ja on sen jälkeen noussut samalla kulmakertoimella. Näyttää siis tosiaan siltä, että Tampereen kehitystä on voinut lukea PK-seudun käyrästä kohtuullisella tarkkuudella. Viimeiset vuodet ne ovat menneet lähes käsi kädessä.
Finanssikriisi 2007-2008
Vuoden 2007-2008 finanssikriisi näkyy yksiöiden hintakäyrässä, mutta melko maltillisesti loppujen lopuksi.
Hintojen nousu pysähtyi kriisin ajaksi ja paikoin hinnat laskivat hieman. Sen sijaan jos katsoo miten pörssikurssit reagoivat, nähdään melko toisenlainen graafi.
Vuonna 2007 OMX Helsinki -indeksi oli noin 10 000 pisteessä ja pahimmillaan vuonna 2009 käytiin noin 4 000 pisteessä. Laskua tuli siis noin 60 % finanssikriisin johdosta. Itseasiassa vasta tänä vuonna saatetaan päästä vuoden takaisin vuoden 2007 tasolle.
Ei liene yllättävää, että asuntojen hinnat ovat stabiilimmat kuin pörssi. Mutta ehkä hieman yllättävää on se, miten vähän yksiöiden hinnat heilahtivat finanssikriisin johdosta.
IT-kuplan aikana sijoitetut rahat ovat tällä hetkellä noin 50 % tappiolla. Vuonna 2007 ennen finanssikriisiä tehty sijoitus on juuri päässyt omilleen. Jos puolestaan onnistui ostamaan finanssikriisin jälkeen vuonna 2009 olisi pörssi tuplannut sijoituksen.
Vastaavasti asuntojen tuotto on 90 % 16 vuoden aikana, eli luultavasti 20 vuoden tuotto tulee olemaan noin +100 %.
Asunnot vs. osakkeet
Tehdään lopuksi pieni kannattavuusvertailu asuntojen ja osakkeiden välillä. Osakkeiden osinkotuoton voi olettaa olevan aika lähellä yksiöiden vuokratuottoa kulujen jälkeen, noin 4-5 % molemmat.
Joskin osingot on helppo sijoittaa uudelleen kun taas vuokria ei pysty sijoittamaan uuteen asuntoon yhtä helposti. Sijoitettakoot vuokrat siis osakeindeksiin tässä vertailussa. Tämän ansiosta voimme vertailla pelkästään tuottokäyriä, eikä tarvitse miettiä osinkoja tai vuokria.
Tämän asuntohintojen stabiiliuden ansiosta asuntoihin monesti uskalletaan käyttää velkavipua. Esimerkiksi 50 % velkavipu tuplaa oman pääoman tuoton. Kun yksiön arvonnousu on ollut 90 %, on se velkavivun ansiosta 180 %.
Tämä tuotto ylittää kaikki 2000-luvun osakeindeksistä saatavilla olleet tuotot. Tämä siis sillä oletuksella, että sijoittaja on vain ostanut ja pitänyt, eli ei ole ostanut jokaisesta pohjasta ja myynyt jokaisessa huipussa.
#asuntosijoittaminen #tampere #analyysi
