Olen monta kertaa tuonut esille miten taloyhtiön omistama tontti, liiketila tai asunto ovat asuntomarkkinoiden ilmainen lounas. Asuntomarkkinat eivät siis osaa täysin oikein hinnoitella taloyhtiöiden omaisuutta.
Asuntosijoittajalle varakkaasta yhtiöstä ostamisen kannattavuus on helppo laskea.
Oletetaan asuntosijoittajan haluavan 4 % nettovuokratuotto. Myynnissä on yksiö, josta saa vuokraa 433 €/kk ja hoitovastike on 100 €/kk. Vuodessa asunnosta kertyy siis nettotuottoa (433-100)*12 = 4000 €.
Tuottovaateen ollessa 4 %, kannattaa sijoittajan maksaa asunnosta 100 000 € (tai vähemmän).
Mikäli taloyhtiö sen sijaan omistaisi huoneistoja, joista se saisi vuokratuloja 40 €/kk eli hoitovastike olisi tämän verran alempi, kannattaisi sijoittajan maksaa asunnosta (433-60)*12/0,04=112 000 €.
Asunnon arvo nousi siis 12 000 € sillä, että taloyhtiöllä oli rahaa tekevää omaisuutta.
Tätä kannattaa miettiä hallitustyöskentelyssä. Olisiko jotain keinoa saada taloyhtiön tilat tuottamaan rahaa?
Ja ihan saman lopputuloksen saa sillä, että saa taloyhtiön hoitovastiketta alennettua. Kenties rappukäytävien lämpötiloja voisi laskea tai isännöinnin kilpailuttaa?
Taloyhtiön varallisuus hyödyttää enemmän asukasosakasta
Kuitenkin omistuksen aikana suuremman hyödyn taloyhtiön varallisuudesta saa osakas, joka asuu asunnossa itse.
Tutkitaan tarkemmin yllä kuvattua tilannetta, jossa taloyhtiöllä on liiketila, jonka vaikutus osakkaan hoitovastikkeeseen on -40 €/kk.
Nyt asukasosakas maksaa hoitovastiketta 60 €/kk eli hänen nettohyöty on tuo 40 euron alennus.
Vuokranantajakin maksaa samasta asunnosta hoitovastiketta 60 €/kk ja vastaavasti hänen vuokratulosta tehtävä vähennys on 40 €/kk pienempi.
Ilman liiketilaa vuokranantajan pääomatulovero on (433-100)*0,3 = 100 €/kk.
Liiketilan kanssa vuokranantajan pääomatulovero on (433-60)*0,3 = 112 €/kk eli 12 €/kk korkeampi kuin ilman liiketilaa. ”Sattumalta” tämä 12 € on juurikin 30 % 40 eurosta.
Vuokranantaja siis maksaa täyden veron taloyhtiön keräämästä vuokratulosta kun taas omistusasukas saa taloyhtiön vuokratulon verovapaasti.
Jos siis haluat maksimoida taloyhtiön vuokratulojen nettohyödyn, kannattaa muuttaa kyseiseen taloon asumaan itse ja sitoa pääomat toisen talon asuntoon.
Joku voisi kysyä onko tarkoituksenmukaista, että asukasosakkaat voivat tällä mallilla kiertää pääomatuloveroa.
