Tärkeä osa asuntosijoittajan työkalupakkia on kyky analysoida taloyhtiön tila. Mikäli sijoittaja tuntee taloyhtiön entuudestaan, on hänellä etulyöntiasema. Jos ei tunne, on tärkeää osata analysoida yhtiön tila nopeasti.
Taloyhtiön analysointi
Miten asuntosijoittajan, tai kenen tahansa asunnon ostajan tulisi analysoida taloyhtiötä ennen ostotarjouksen jättämistä? Ajan myötä tähänkin harjaantuu jonkin verran, ja jokaista kohdetta ei tarvitse analysoida äärimmäisen tarkkaan. Kun tutkin sijoituskohteita, käyvät kohteet mielessäni ikään kuin suppilon läpi. Tämä mahdollistaa isomman määrän analysoinnin pienemmällä vaivalla.
Minulla on jonkinlainen käsitys oman markkina-alueeni hinnoista, joten hinta suhteessa asunnon sijaintiin, kokoon ja kuntoon on ensimmäinen kriteeri millä karsin ison osan Etuoven hakuvahdin linkeistä. Seuraavaksi katson nopeasti asunnon vastikkeen, tehdyt remontit, taloyhtiön iän ja arvioin siitä saatavan vuokran. Näillä luvuilla pystyn laskemaan arvion vuokratuotosta, jota peilaan ko. alueen tuottovaatimuksiini.
Jos vielä näidenkin jälkeen kohde kiinnostaa, pyydän myyjältä taloyhtiön paperit. Tärkein näistä on isännöitsijäntodistus eli issari sekä tuloslaskelma ja tase.
Isännöitsijäntodistus
Issarit luen läpi melko tarkkaan, sillä niiden laatu vaihtelee välillä paljonkin. Esimerkiksi erässä hankkimassani kohteessa oli harvinaisen yksityiskohtainen issari. Siinä oli mainittu mm. se, että juoksevat rahoitusvastikkeet tuloutetaan ja kertalyhennykset rahastoidaan. Lisäksi siinä oli listattu viime yhtiökokouksen tärkeimmät asiat. Näistä tiedoista on todellista hyötyä asuntosijoittajalle. Hyödyllisen tiedon lisäksi tämä kertoo minulle myös siitä, että taloyhtiö on todennäköisesti ainakin kohtuullisen hyvin hoidettu, isännöitsijän työmoraali on korkea.
Issarista näkee myös sen, onko nykyisellä omistajalla vastikevelkaa. Tämä on arvokas tieto kahdesta syystä. Mikäli vastikevelkaa on, tulee se huomioida kauppahinnassa. Joskin yli puoli vuotta vanhat vastikevelat kuuluvat myyjän maksettavaksi, mutta myyjä toki huomioi tämän kauppahinnassa vastaavasti. Toinen, ehkä hyödyllisempi syy on se, että jos vastikevelkaa on useammalta kuukaudelta, kertoo se myyjän hankalasta tilanteesta.
Yhden kuukauden vastikevelka voi olla vain viive maksun kirjautumisesta järjestelmään, jos issari on tilattu juuri siinä välissä. Mutta jos vastikevelkaa on yli puolen vuoden ajalta, on luultavasti kyseessä motivoitunut myyjä. Tällöin voi olla mahdollista saada läpi markkinahintaa alempi tarjous, sillä myyjä saattaa arvostaa nopeaa kauppaa enemmän kuin eurolleen oikeaa markkinahintaa.
Tuloslaskelma ja tase
Tuloslaskelmasta katson karkealla tasolla mihin taloyhtiön rahat kuluvat ja missä suhteessa ne ovat keskenään. Jos jokin yksittäinen palvelu, vaikkapa nyt siivous, maksaa reilusti enemmän kuin mitä vastaavissa muissa kohteissa, on asuntosijoittajan mahdollista tehostaa taloyhtiön toimintaa.
Voit näet ehdottaa hallitukselle (tai pyrkiä hallitukseen mukaan) tehottomien tai kalliiden palveluiden kilpailuttamista ja näin neuvotellen luoda lisäarvoa sijoituksellesi. Tämä on konkreettinen esimerkki siitä, miten voit vaikuttaa sijoituksesi kannattavuuteen toisin kuin esimerkiksi pörssiosakkeeseen sijoittaessa.
Lisäksi tuloslaskelmasta on hyvä tarkastaa mistä taloyhtiön rahat tulevat. Yleisesti ne tulevat hoitovastikkeista, mutta joskus myös vuokratuloista. Vuokratulojen ansiosta alhaalla pidetty hoitovastike voi olla riski, sillä mikäli rakennuksen sijainti ei ole keskeinen saattavat vuokratilat jäädä tyhjäksi mikä pitkällä aikavälillä pakottaa hoitovastikkeita nousemaan.
Taseesta katson kohdan rahat ja pankkisaamiset. Tämä tarkoittaa käytännössä yhtiön tilillä olevia rahoja. Peilaan näitä hyvin likvidejä rahoja hoitovastiketuottoihin. Jos yhtiöllä on säästössä vuoden vastikkeita vastaava summa, ei sen tarvitse murehtia yllättävistä menoista eli sen maksuvalmius on siis hyvä.
Energiatodistus
Energiatodistuksella on aika huono maine, mutta kyllä siitä hyötyäkin on. Esimerkiksi huonosta energiatehokkuusluokasta voi päätellä, että taloon julkisivuremontti voisi olla perusteltua. Raportissa on myös käyty läpi talon eri osa-alueet ja siinä ehdotetaan parannuksia kustakin osa-alueesta. Viisas hallitus käy isännöitsijän kanssa läpi kunkin osa-alueen ja miettii, onko kannattavaa tehdä esitetyt parannukset.
Yhtiöjärjestys
Yhtiöjärjestyksestä katson ns. normaalista poikkeavat kohdat. Onko yhtiössä lunastuslauseke? Onko osakkaalla normaalia enemmän ylläpitovastuuta? Voiko osakkaana olla yritys? Onko asunnon vuokraaminen kielletty? Muuten yhtiöjärjestykset ovat yleensä hyvin samasisältöisiä.
Lopuksi
Kuulisin mielelläni, jos sinulle tulee mieleen muita näppäriä vinkkejä analysoida taloyhtiön tila tehokkaasti!
Tekstin on kirjoittanut Asuntopehtoorin perustaja Miika Vuorensola.
