Olen tietoisesti pyrkinyt pitämään tämän blogin aiheet perusteiden yläpuolella, mutta viime aikojen julkisen keskustelun jälkeen on herännyt ajatus, että ehkä minun on syytä kantaa korteni kekoon talouden perusteiden osaamisesta.
Kysyntä ja tarjonta määrittää lähes kaikkien tuotteiden ja palveluiden hinnan
Mitä enemmän jollain tuotteella (esim. asunnoilla) on kysyntää ja mitä vähemmän niitä on tarjolla, sitä korkeampaa hintaa niistä ollaan valmiit maksamaan. Mikäli hinta on edullinen, kysyntää on lähes rajattomasti. Jos asunnon X markkinavuokra on 1000 euroa ja sen viereen rakennetaan identtinen ”kohtuuhintainen” asunto Y, jonka vuokra on 900 euroa, on Y:lle valtavasti kysyntää.
On älyllisesti epärehellistä sanoa, ”katsokaa nyt, Y:n halusi vuokrata 100 ihmistä, kohtuuhintaisista asunnoista on huutava pula”. Tottakai niistä ”pulaa” koska ne ovat keinotekoisesti saatu normaalia edullisimmaksi.
Tavallinen asunto ei mitenkään maagisesti muutu kohtuuhintaiseksi. Rakennusliike ei voi rakentaa ARA-asuntoja normaalia tehokkaammin (teoriassa voi olla jopa päinvastoin koska projektia valvoo isännätön raha). Asunto muuttuu kohtuuhintaiseksi siten, että joku muu maksaa osan laskusta. Valtio voi sanoa investorille eli ARA-yhtiölle, että me takaamme sinun lainasi. Tällöin business case pankille on päivän selvä, koska sillä ei ole mitään riskiä koska viime kädessä viulut maksaa Suomen valtio. Tämän vuoksi pankki voi huoleti antaa kohteelle 95% rahoituksen, ja korkosuojauksen kaupan päälle. Maksajia ovat suomalaiset veronmaksajat.
Lisäksi kunta antaa maataan edullisemmin, kuin mitä se antaisi kovan rahan toimijalle. Maksajina ovat kuntalaiset.
Kuka tahansa vuokranantaja antaa mielellään alennusta vuokrastaan jos voi ostaa asunnon 5 % omarahoituksella, pienellä riskillä ja edullisella tonttivuokralla.
Kannustimet merkkaavat paljon
Charlie Munger sanoi, että näytä minulle kannustimet niin minä näytän sinulle lopputuleman.
Kannustimet ohjaavat ihmisen käyttäytymistä todella vahvasti. On sääli, että päättäjä tekee maalleen miljoonien tappiot vain saadakseen itse tonnien hyödyn. Mutta näin hän luultavasti toimii jos kannustimet tähän on.
Samoin kaikessa taloudellisessa toiminnassa, kannustimet ohjaavat toimintaa. Sen lauluja laulat, kenen leipää syöt.
Transaktiokulut hidastavat kaupankäyntiä
Mitä enemmän esteitä ja kitkaa kaupankäynnin tiellä on, sitä vähemmän kauppaa käydään. Esimerkkinä transaktiokulusta voi mainita varainsiirtoveron. Suomessa se on ”vain” 1,5 % asunto-osakkeissa ja 3 % kiinteistöissä, kun esimerkiksi Espanjassa se on 7 %.
Logiikka on aika selvä. Jos perhe haluaisi muuttaa Helsinkiin töihin ja tätä varten ostaa 500.000 euron omakotitalon, menee heillä varainsiirtoveroon 15.000 €. Siinä voi käydä mielessä, että pitäisikö jäädäkin asumaan vähän kauemmas ja kulkea pidempää työmatkaa. Tai pahimmillaan jättää ottamatta työpaikkaa vastaan. Transaktiokulut aiheuttavat kitkaa kaupantekoon.
Lainsäätäjän kannattaisi siis pyrkiä minimoimaan transaktiokulut, sillä lisääntynyt kaupankäynti tuo lisää veroeuroja.
Palkanmaksukyky riippuu tuottavuudesta
Olen parisenkymmentä vuotta seurannut ammattiyhdistysten palkkaneuvotteluja. Ulkopuolisena on tullut tunne, että siellä vain jaetaan alati pienenevää kakkua sen sijaan, että mietittäisiin miten kakkua voisi kasvattaa yhdessä tuumin.
Työnantaja kun ei voi maksaa palkankorotuksia vain siksi, että työntekijä sitä pyytää. Mikäli tuottavuus tai myynti, on kasvanut, on jakovaraa. Toki palkkaneuvotteluja voidaan käydä vahvimman oikeudella, mutta se on lyhyt tie.
Yksittäiselle ihmiselle paras tapa saada palkankorotus on olla tuottavampi. Hän voi hankkia uusia asiakkaita, tehostaa nykyisiä prosesseja tai auttaa kollegojaan parempiin suorituksiin. Tässä mielessä olen toisinaan ihmetellyt miksi kouluttautuneelle maksetaan ”automaattisesti” korkeampaa palkkaa. Koulutushan itsessään ei takaa korkeampaa tuottavuutta. Toki se on hyvä indikaatio ja kenties takaa tietyn perustason osaamiselle.
Yrityksen yhteiskunnalle tuottama lisäarvo mitataan liikevaihdolla
Mitä enemmän yritys tuottaa lisäarvoa yhteiskunnalle, sitä korkeampi sen liikevaihto on. Kun ostaja ja myyjä ovat toisistaan riippumattomia ja suhteellisen rationaalisia toimijoita, syntyy kauppa kun molemmat hyötyvät siitä.
Toki on ostajia ja myyjiä, jotka toimivat harmaalla alueella, mutta isossa kuvassa yhteiskunnalle tuotettu lisäarvo mitataan nimenomaan euroissa.
Markkina on itseään korjaava mekanismi
Markkinatalous on siitä hieno systeemi, että se luonnollinen. Ihmiset luonnostaan haluavat maksimoida oman tai läheistensä edun ja näin toimiessaan toistensa kanssa, tuottavat lisäarvoa molemmille osapuolille, mutta samalla koko yhteiskunnalle.
Ja koska systeemi on luonnollinen, se tekee välillä virheitä. Mutta se myös korjaa virheensä. Esimerkiksi Suomen asuntomarkkinoilla tehtiin virheitä muutama vuosi sitten kun asuntoja rakennettiin liikaa. Rakennusliikkeen kannattaa rakentaa aina kunhan vain ostaja löytyy. Ja ostajia löytyi koska velkaraha oli halpaa.
Mutta markkinatalous myös korjaa tämän virheensä. Nyt rakentaminen on käytännössä kokonaan jäissä eikä uusia hankkeita käynnistetä, koska kukaan ei halua niitä ostaa (rakennusliikkeet eivät rakenna taloja huvikseen vaikka se mukavaa olisikin). Ja koska rakentaminen on jäissä, ei asuntoja tule lisää ja koska asunnoille kuitenkin on kysyntää, tulee niiden hinnat nousemaan siihen asti, että rakentaminen taas käynnistyy.
Asuntomarkkinoilla tämä korjausmekanismi on vaan hieman hitaampaa kuin muilla markkinoilla ja muutoksen vieminen koko systeemin läpi kestää useamman vuoden. Mutta korjausmekanismi on parhaillaan käynnissä ja tulevina vuosina tulemme näkemään nousevia asuntojen hintoja ja vuokria.
