Asuntolainojen korot jatkavat nousuaan. Tämän viikon torstain kokouksessa EKP päätti jälleen nostaa kaikkia kolmea ohjauskorkoa 0,50 prosenttiyksiköllä, ja samalla ilmoitti, että korkoja joudutaan todennäköisesti vielä nostamaan lisää ainakin seuraavassa, maalikuussa pidettävässä kokouksessa. Ohjauskoron nosto enteilee 12 kk euriborin nousua neljän prosentin tienoille, joka verrattuna pitkään valloilla olleeseen nollakorkojen aikaan, alkaa jo tuntua ikävästi asuntolainallisten rahapussissa. Lainaa hakevien lainanhoitokykyä mittaavan stressitestin 6 % korkoon on kuitenkin edelleen matkaa, vaikka huomioisi pankin marginaalinkin, joten kaikkien pitäisi olla vielä selvillä vesillä, eikö? Periaatteessa, mutta ei kuitenkaan käytännössä.
Pankit testaavat Finanssivalvonnan ohjeistamalla 6 % korolla, 25 vuoden lainajalla lainanhakijan lainanhoitokykyä ja testin läpäisee mikäli lainanhoitokulut eivät ylitä 40 % nettotuloista. Stressitesti tuli osaksi pankkien työkalupakkia finanssikriisin jälkeen vuonna 2010 kotitalouksien ylivelkaantumisen estämiseksi. Suomessa käytössä oleva 6 % stressitesti pohjautuu euroajan maksimikorkoon (5,5 % vuonna 2008). Stressitesti on käytössä myös useissa muissa maissa vaihtelevilla rakenteilla.
Nykytilanteessa ongelmia velallisille tekee se, että moni riski on toteutunut samaan aikaan. Stressitesti toimii aina siinä hetkessä ja siinä taloudellisessa ympäristössä ja kustannusrakenteessa, jossa se suoritetaan. Taloudellisen ympäristön nopea muuttuminen ja korkea inflaatio, johon koron nostotkin ovat suora reaktio, ovat kuitenkin nostaneet kustannuksia kokonaisvaltaisesti. Hintatason nousu tarkoittaa, ettei lainanhoitoon välttämättä ole käytettävissä samaa määrää tuloista ja koska tulot eivät ole nousseet inflaation kanssa samaa tahtia, ovat myös reaalitulot laskeneet.
Asuntolainaa hakevat joutuvat tällä hetkellä tyytymään aiempaa pienempään lainaan ja suurimman paineen alla ovat he, jotka ovat nostaneet tuloihinsa nähden suuren lainan juuri ennen kuin inflaatio alkoi toden teolla jyllätä ja korot nousta. Näillä velallisilla on runsaasti lainapääomaa vielä jäljellä ja kun ruuan, sähkön ja polttoaineen hintojen nousu syö nyt isomman osan tuloista ja lainan takaisin maksuunkin menee nyt enemmän rahaa, ovat he tiukassa tilanteessa.
Englannissa luovuttiin stressitestauksesta
Englannin keskuspankki luopui viime vuoden elokuussa asuntolainojen stressitestauksesta ja samoihin aikoihin mediassa nostettiin esille stressitestin tarpeellisuuden uudelleen arviointi myös Suomessa. Muun muassa asuntorahoittaja Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus kommentoi asiaa Ylen artikkelissa pitäen 6 % korkotestausta liioiteltuna. Oletan, että Brotheruskin on yllättynyt siitä, miten nopeasti ja korkealle korot ovat talven aikana nousseet ja saattaisi lieventää lausuntonsa sävyä.
Englannissa lainanhoitokyky testattiin aiemmin kolmen prosentin koron nousulla (standard variable rate + 3 %) Suomen kuuden prosentin stressitestin sijaan. Englannin tilanne on kuitenkin sikäli erilainen, että lainanottoa rajoittaa stressitestin lisäksi yleensä 4-4,5x tulojen suuruinen velkakatto. Englannissa laina voi siis olla korkeintaan 4-4,5-kertainen suhteessa lainanottajan tuloihin (jotkin pankit myöntävät myös 5x lainoja) ja tämän on katsottu olevan riittävä ylivelkaantumista estävä rajoite. Vastaava velkakatto on voimassa myös mm. Norjassa, jossa se on lakisääteinen ja sitova.
Myös Suomessa on väläytelty velkakaton mahdollisuutta 2021 lopussa. Velkakatto sai kuitenkin valmisteluvaiheessa osakseen paljon kritiikkiä. Sen koettiin mm. hankaloittavan kodin hankkimista erityisesti muuttopainealueilta (isommat keskukset, erityisesti pääkaupunkiseutu). Stressitestin lisäksi Suomessa lainanottoa säätelee 2016 käyttöön otettu lainakatto, jonka mukaan asuntolainan määrä saa olla enintään 85 % vakuuksien käyvästä arvosta (ensiasunnon ostajalla 95 %). Käytännössä tämä tarkoittaa, että asunnon ostajalla tulee olla 15% asunnon hinnasta säästöjä tai muita reaalivakuuksia. Velan ja asunnon tai vakuuksien arvon välistä suhdetta rajoittava makrovakausväline onkin erittäin suosittu ja on käytössä suurimmassa osassa EU- ja ETA-maista.
Lainakaton lisäksi vuoden alusta (2023) suositukseksi tuli voimaan ns. menokatto, joka on eräänlainen velkakaton korvike, jossa tarkastellaan bruttotulojen sijaan nettotuloja. Menokaton myötä lainaa ottavan kaikkien lainojen hoitokuluihin saisi mennä korkeintaan 60 % nettotuloista (25v. laina-ajalla ja 6% korolla).
Onko perinteiset asuntolainat suurin ongelma?
Velkakatto keskustelun yhteydessä yksi yleisimmistä argumenteista vastaan oli velkakaton holhoavuus. Ihmisten koetaan tietävän itse parhaiten oman taloutensa kantokyky. Kovin kauaa ei kuitenkaan esim. nykyisessä korkeiden korkojen ympäristössä tarvitse lehtien sivuja selailla ennen kun löytyy uutinen, jossa kerrotaan asuntolainallisen talouden olevan murenemassa, kun ei ole ymmärretty, että asuntolaina tulee lyhennysvapaiden jälkeen oikeasti takaisin maksettavaksi. Eikä tarvitse selata kuin muutama uusin ilmoitus Etuovesta kun vastaan tulee tähän syyllinen; RS-kohde, 70% velkaosuudella, lähemmäs 400 € hoitovastike, rahoitusvastike ilman lyhennystä arvioidulla 4,5 % kokonaiskorolla lähes 900 € ja mukava 310 € tonttivastike päälle. Tuon kokoonpanon kun laskee yhteen niin se alkaa jo kuulostaa täysin realistiselta kuukausihinnalta kolmiolle ja voi tulla erittäin ikävänä yllätyksenä, kun kahden vuoden jälkeen lainaa pitääkin alkaa lyhentää… saatikka, jos olisi mennyt samaan vipuun aiemmin, kun pelkän koron sisältävä rahoitusvastike oli vielä laskettu nollakorkojen aikaan.
Taloyhtiölainojen kulurakenne ja velanhoitorasite ei ole kaikille selkeää. Asunnon ostajilla tuntuu usein olevan puutteellinen käsitys niin taloyhtiölainojen kokonaiskustannuksista kuin riskeistä. Tästä syystä näenkin kotitalouksien velkaantumisen osalta isommaksi ongelmaksi juuri taloyhtiölainat, joiden kohdalla maksukyvyn arviointi jää kotitalouden itsensä arvioitavaksi, jos kauppaa varten ei oteta asuntolainaa. Lainanhoitokyvyn arvioinnin puutteellisuus ei ole vain yksittäisen maksuongelmaisen talouden ongelma, vaan laiminlyönnit rahoitusvastikkeiden maksussa voivat johtaa maksuvelvoitteiden vyörymiseen muiden osakkeenomistajien vastuulle.
Tilanteeseen haetaan ratkaisua heinäkuun alusta Talousvaliokunnan päätöksellä voimaan tulevilla asuntoluottoja ja taloyhtiöluottoja koskevilla rajoituksilla, jossa taloyhtiölainoille asetettiin 60 % rajoite myytävien asuntojen velattomasta hinnasta ja lyhennysvapaiden maksimipituudeksi 12 kk. Tämä siirtänee ainakin osan taloyhtiölainoista henkilökohtaisiin lainoihin, jolloin lainapäätöstä tehtäessä otetaan huomioon velallisen maksukyky.
Lopuksi
Kotitalouksien ylivelkaantumisen ehkäiseminen on tärkeää niin itse kotitalouksien kannalta, kuin laajemmin makrotalouden kannalta. Kaikki keinotekoinen säätely johtaa kuitenkin hyvinvointitappioihin, jonka vuoksi onkin pohdittava sitä, millaisilla keinoilla saavutetaan tarvittavat tulokset, mahdollisimman vähäisillä haittavaikutuksilla; millä ehkäistään ylivelkaantuminen ja tuetaan makrovakautta, mutta pidetään yllä asuntomarkkinoiden toimintaa ja tasapuolisuutta.
Allekirjoitan sen, mitä Brotherus totesi Ylen:n artikkelissa, on hyvin epärealistista, että korot nousisivat yllättäen lainan noston jälkeen 6 % ja pysyisivät sillä tasolla koko laina-ajan ja senkin, että asuntolainojen tiukka sääntely johtaa omistusasumisen vähentymiseen ja on varmasti ihmisiä, jotka joutuu syyttäkin vuokra-asuntoputkeen.
Pitkästä nollakorkojen ajasta huolimatta, on kuitenkin normaalia, että rahalla on hinta ja jos tämä hinta muuttuu merkittävästi, voi se pienelläkin aikavälillä aiheuttaa kertautuessaan suuria ongelmia. Stressitestauksen perimmäinen tarkoitus onkin mielestäni lieventää korkojen nousun shokkivaikutusta ja tarjota niin kotitalouksille kuin pankeille riskipuskuri. Stressitesti auttaa asuntolainaa hakevia pohtimaan pidemmälle tulevaisuuteen ja kysymään oikeita, mitä jos? -kysymyksiä; niitä kysymyksiä, jotka jäi kysymättä finanssikriisiä edeltäneinä Subprime-aikoina.
Stressitestaus antaa realistisen kuvan mahdollisesti realisoituvasta korkorasitteesta laina-aikana ja mahdollisuuden myös varautua sen ja monen muun merkittävästi taloudelliseen tilanteeseen vaikuttavan tapahtuman (työttömyys, avioero jne.) varalle kartuttamalla puskuria. Nyt eletään niitä hetkiä, kun stressitestin arvo ja toimivuus mitataan ja vaikka stressitestillä ei voi varautua kaikkeen, on se mielestäni validi tarkoitukseensa; rajoittamaan kotitalouksien velanoton ylilyöntejä, johon mielestäni pelkkä lainakatto ei ole riittävä ratkaisu. Nähtäväksi jää tullaanko stressitestin korkoa mahdollisesti nostamaan, mikäli EKP:n lääke ei pian ala tehota ja ohjauskorkojen kipuaminen jatkuu.
Danila Yönsini
asuntopehtoorin markkinointipäällikkö
Asuntopehtoorin markkinointipäällikkö Danila on hypännyt suoraan asuntosijoittamisen syvään päähän ja pyrkii ymmärtämään sen kokonaiskenttää paneutumalla ja kirjoittamalla asuntosijoittamisen eri teemoista . Matkalla kohti omaa ensimmäistä sijoitusasuntoa.
danila.yonsini@asuntopehtoori.fi
Jaa eteenpäin:
Facebook
Twitter
LinkedIn
WhatsApp
Email
