Inflaatiosuoja on yksi vanhimmista argumenteista asunnon omistamisen. Vuosikymmenten ajan on ollut niin, että inflaatio on ollut korkeampaa kuin lainojen korot, joten on sanottu, että inflaatio söi asuntolainaa.
Käytännössä inflaatio ei tietenkään itsessään syö mitään, vaan päinvastoin, se heikentää ihmisten ostovoimaa.
Mutta inflaatiosta voi seurata palkankorotuksia, mikä helpottaa asuntolainan hoitamista.
Eli jos yksinkertaistaen ajatellaan, että lainan hoitokulut ovat 1000 €/kk ja henkilö saa 100 euron (netto)palkankorotuksen, voi hän tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä satasella joka kuukausi. Laina lyhenee nopeammin, eli inflaatio (josta johtuen palkankorotus tuli), syö asuntolainaa.
Sama logiikka pätee asuntosijoittamisessa. Mikäli inflaation vuoksi vuokrat nousevat, helpottuu lainan hoito.
Mutta seuraako inflaatiosta automaattisesti palkan- tai vuokrankorotuksia?
Viimeiset 5 vuotta ovat todistaneet, että ei. Reaalitulot ovat laskeneet, eli vaikka palkat ovat nousseet, on inflaatio syönyt ostovoimaa enemmän.
Yksi syy miksi vuokrat eivät ole nousseet on liikarakentaminen. Kun asuntoja on tarjolla enemmän kuin niille on kysyntää, ei vuokria voi nostaa, oli inflaatio mitä tahansa.
Ja tästä seurannut asuntosijoittamisen kannattavuuden heikentyminen näkyy nyt asuntorakentamisen vähentymisenä. Sijoittajien ei kannata rakentaa uusia asuntoja, koska niiden tuotto on huono.
Eli käytännössä korot ovat nousseet enemmän kuin palkka- ja vuokratulot. Tämän seurauksena asuntolainan hoitaminen on tullut raskaammaksi. Rahaa on ollut vähemmän käytettävissä muuhun kulutukseen, mikä vuorostaan heikentää yritysten kannattavuutta.
Konkursseja onkin nähty todella paljon.
Uusi asuntovelallisten polvi onkin oppinut, että inflaatio ei automaattisesti ole velallisen ystävä. EKP:n tavoite on 2 % inflaatiotaso, eli se tarkoittaa, että euromme ostovoima heikkenee kaksi prosenttia joka vuosi.
Mikäli inflaatio hidastuu, se on silti olemassa, vaikkakin vähän vaiempana. Eli jotain pitää tehdä, että oma ostovoima paranee.
Huonoin strategia on passiivisesti luottaa inflaation tuovan palkan- ja vuokrankorotuksia.
Paras tapa saada palkankorotus on tuottaa työnantajalle lisäarvoa. Palkankorotus ei kenties näy heti seuraavan kehityskeskustelun jälkeen, mutta vuosien mittaan se tulee näkymään.
Varsinkin jos kehität koko ajan itseäsi, tällöin arvosi työmarkkinoilla nousee, ja saatat saada kerralla isomman korotuksen.
Samoin vuokra ei nouse automaattisesti (vaikka meillä onkin oikeuden päätös, jonka mukaan vuokralaisen tulee alkaa maksamaan vuokrankorotusehdon mukaista korkeampaa vuokraa ilman vuokranantajan huomautusta), vaan vuokranantajan tai hänen edustajan tulee tehdä jotain asian eteen.
Paras tapa nostaa vuokraa on tarjota lisäarvoa vuokralaiselle. Jos asunnossa on jotain, mitä ei muuten ole paljon tarjolla, on vuokralainen valmis maksamaan korkeampaa vuokraa. Esimerkiksi voit sallia lemmikin ja ottaa siitä lemmikkivuokraa. Tai ihan vaan korkeampaa vuokraa jos et halua kutsua tätä ylimääräistä viittäkymppiä lemmikkivuokraksi.
Tai voit remontoida asunnon niin hienoksi, että vuokralainen mielellään maksaa korkeampaa vuokraa.
Tai voit vaikuttaa taloyhtiön hallituksen kautta talon viihtyvyyteen, että se lisää vuokralaiskysyntää.
Näiden lisäksi omistajan tulee tietenkin olla aktiivinen ja tehdä sopimuksen mukaiset vuokrankorotukset.
Esimerkiksi Asuntopehtoorin Huolenpitopalvelun tiimi tekee vuokrankorotuksia omistajien puolesta jatkuvasti. Emme tyydy pelkästään lukemaan vuokrasopimusta ja korottamaan vuokraa sen sallimin minimin tai maksimin, vaan aidosti tutkimme sen hetkisen markkinatilanteen.
Jos markkina sallii kunnon korotuksen, se tehdään. Mutta mikäli vastaavia asuntoja on runsaasti tarjolla, voi olla fiksua viestiä vuokralaiselle esimerkiksi näin:
Vuokrasopimuksesi mukaan vuokra nousisi 1.7. alkaen 35 euroa, mutta koska vuokrasuhde on sujunut niin hyvin, alennamme korotuksen 15 euroon.
Tällöin vuokralainen kokee saavansa jotain, vaikka silti samalla vuokra nouseekin.
Kun asunnon omistaja pitää huolen, että tulot kehittyvät paremmin kuin inflaatio, helpottuu asuntolainan hoito. Mutta tällöinkään en sanoisi, että inflaatio söi asuntolainan.
Oma aktiivisuus sekä itsensä, että asunnon kehittäminen paransi tulotasoa, ja se helpotti asuntolainan hoitoa.
