Sijoitusasunnon tuotto tulee tyypillisesti kahta kautta. Vuokralaisen maksamasta vuokrasta sekä asunnon arvonnoususta.
Saamallaan vuokralla sijoittaja maksaa vastikkeet ja lyhentää lainaansa. Jonkin ajan jälkeen asunto on velaton ja sen kassavirta paranee huikeasti.
Hyvältä sijainnilta ostetun asunnon arvo tuppaa nousemaan vuosien varrella ja velattomaksi maksetun asunnon arvo voi hyvinkin olla kaksinkertainen ostohintaan nähden.
Kun sijoittaja saa nämä kaksi asiaa tehtyä oikein, on suurin lisäarvo luotu. Tai oikeammin, sen luonti on laitettu käyntiin ja aika hoitaa loput.
Osta siis sijoitusasunto hyvältä sijainnilta ja hyvästä taloyhtiöstä. Tämän jälkeen pidä asunto vuokrattuna hyvälle vuokralaiselle.
Koska pääosa lisäarvosta on nyt luotu, tarkoittaa se loogisesti sitä, että kaikki muut toimet tuottavat vähemmän lisäarvoa. Suomeksi tämä tarkoittaa sitä, että vuokralaisen ”hyysääminen” eli esim. asunnon kunnon tarkastaminen aika ajoin, suklaan lähettäminen jouluna tai kuulumisten kysely eivät merkittävästi paranna asuntosijoituksen tuottoa.
Toki, mikäli vuokralaisvalinta on tehty löyhin perustein, voi olla tarpeen tarkistaa asunnon kunto vuokrasuhteen aikana. Joululahjan lähettäminen tuo teille molemmille hyvän mielen ja tiivis kommunikointi voi ehkäistä ongelmien syntymistä. Mutta tuottoa ne eivät merkittävästi paranna.
Vuokralainen muuttaa asunnosta pois joka tapauksessa kun hänen elämäntilanteensa muuttuu. Ei hän venytä asumistaan joulukuuhun asti saadaakseen joululahjan.
Ja sitäpaitsi, asunnon kunnon tarkastaminen on monelle vuokralaiselle vaivalloista. Se vaatii kommunikointia, aikataulujen sovittelua ja asunnon ylimääräistä siivoamista, mitä vuokralainen ei kaipaa arkeensa. Samoin jatkuva yhteydenpito voi olla vuokralaiselle kiusallista eritoten jos varsinaista asiaa ei ole.
Vuokranantajan näkökulmasta nämä ylimääräiset työt vievät aikaa pois isomman lisäarvon tuottamisesta. Se aika, joka on käytetty näihin aktiviteetteihin on pois uusien sijoituskohteiden kartottamisesta, rahoituksen varmistamisesta tai lisätulojen hankkimisesta.
Jos ajatellaan, että sijoitusasunnon elinkaaren aikainen tuotto on vaikkapa 100 000 euroa ja tästä 98 % tulee oikean asunnon ostamisella ja sen vuokrattuna pitämisellä. 2 % tulee kaikesta muusta aktiviteetistä asunnon hoitoon liittyen.
Ajankäytöllisesti tuon 98 % tuoton tekeminen vaatii jonkin verran työtä sillä hetkellä, mutta vain vähän työtä sen jälkeen. Sanotaan vaikkapa, että ostokohteen löytäminen vie 40 tuntia aikaa, tai 4 minuuttia mikäli on uutiskirjeemme tilaaja. Vuokralaisen hakeminen vie aikaa esim. 8 tuntia per vuosi ja muut ylläpitotyöt 20 tuntia per vuosi.
Nyt 98 % tuotosta tulee 20 vuoden aikana seuraavasti:
- 40 h * 1v
- 8 h * 20v
- 20 h * 1v
- Yhteensä 220 h
Ja 2 % tuotosta tluee 20 vuoden aikana seuraavasti:
- 20 h * 20v = 400 h
Tällöin oman ajan arvo hankintatoimessa ja vuokrauksessa on asunnon omistusaikana 98 000 € / 220 h = 445 €/h.
Ja ylläpitotöistä oman ajan arvo on 2 000 € / 400 h = 5 €/h.
Voit muuttaa prosentteja, tunteja ja euroja itsellesi sopiviksi, mutta logiikka menee suurinpiirtein näin. Kannattaa käyttää aikaa siihen, josta saat merkittävää lisäarvoa ja vähemmän siihen, josta et saa.
Tässä voi olla myös psykologiaa mukana eli sijoittaja saattaa ajatella, että suklaata lähettämällä ja tarkastuksia tekemällä hän tekee asioita, joita asuntosijoittajan kuuluu tehdä. Että nämä kuuluvat asuntosijoittamiseen ja passiivisuus on huonosta. Voin paljastaa, että olen käynyt tasan yhden kerran tarkastamassa sijoitusasuntoni vuokrasuhteen aikana.
Ja halutessaan nämä voi ulkoistaa Huolenpitopalveluumme, jolloin joku muu tekee työn, jonka arvo on 5 €/h.
