Riskinhallinta

Viime viikolla kirjoitin pintapuolisesti asuntosijoittamisen riskeistä. Tällä viikolla poraudumme aiheeseen syvemmälle.

Huomaa, että kun puhumme riskeistä, olemme jo määritelmän mukaan epävarmuuden alueella.

Tekstin tarkoitus onkin ilmentää ajattelua, jonka pohjalta teen sijoituspäätöksiä. Älä siis tartu käyttämiini lukuihin vaan mieti logiikkaa taustalla.

Riskinhallinta

Yksinkertaisimmillaan riskissä on kyse sen tapahtumisen todennäköisyydestä (P = probability) ja tapahtumisen vaikutuksesta (I = impact).

Todennäköisyys (P)

Todennäköisyys tarkoittaa riskin tapahtumisen mahdollisuutta asteikolla 0-100 %. Jos tapahtuman todennäköisyys on 50 % (kuin kolikolla heittäisi), tapahtuu se keskimäärin joka toinen kerta pitkällä aikavälillä.

Joku voi antaa 20 % todennäköisyyden sille, että korot nousevat nollaan seuraavan 24 kk aikana. Todellisuudessa tätä ei tarvitse arvailla vaan markkinat laskevat arvionsa korkojen muutoksille. Jos veikkaat paremmin, teet isot rahat.

Mutta missään ei ole virallista, eikä taida olla edes epävirallista, arviota todennäköisyydelle, että Tampereen vanhojen asuntojen hinnat laskevat 10 % seuraavan viiden vuoden aikana.

Ennustaminen on käytännössä mahdotonta. Hyvä esimerkki on viime vuoden asuntorahoituksen asiantuntijapankin Hypon ennuste, että asuntojen hinnat laskevat 5 %. Lopputulema oli kuitenkin päinvastainen, lähes 5 % nousu.

Jos ennustaminen kiinnostaa, kannattaa lukea Philip Tetlockin kirja Superennustaja. Siinä on hyvin kuvattu prosessi miten ennustustarkkuutta saa parannettua.

Oman kokemukseni mukaan parhaita ennustajia ovat ne, joilla on oma nahka eli rahat pelissä. Kentän reunalta on helppo huudella veikkauksia.

Sama näkyy osakesijoittajakilpailuissa. Koska kilpailuissa sijoitetaan virtuaalirahaa, ei sijoittajalla ole pelkoa rahan menetyksestä. Tällöin ainoa mahdollinen voittajastrategia on maksimoida riski.

Kannattaa siis katsoa mitä omilla rahoilla sijoittavat tekevät. Ja nimenomaan mitä he tekevät, ei mitä he sanovat.

Vaikutus (I)

Vaikutus tarkoittaa riskin realisoituminen vaikutusta. Eli jos asuntojen hinnat laskevat 10 %, mitä tästä sinulle seuraa asuntosijoittajana?

Jos salkkusi arvo on 1 miljoonaa euroa ja sitä vasten on nostettu 700 000 euroa lainaa, on omaa pääomaa 300 000 euroa.

10 % arvonlasku tarkottaisi salkun arvon laskua 900 000 euroon. Kun velkaa on yhä 700 000 euroa, on vakuusvajetta 70 000 euroa.

Teoriassa pankki voisi vaatia sinua lyhentämään lainaa tai toimittamaan lisää vakuutta. Pystytkö raapimaan kasaan 70 000 euroa lainan lyhennykseen?

Tässä tilanteessa on laiha lohtu myydä asuntoja, jotka ovat kyseisen lainan vakuutena.

Oletetaan, että lainan vakuutena on 10 asuntoa, joiden arvo oli alussa 100 000 €/kpl eli vakuusarvo oli 70 000 euroa. Nyt arvonlaskun jälkeen niiden arvo onkin 90 000 €/kpl ja vakuusarvo 63 000 €/kpl.

Joudut myymään yhden asunnon pois, saat siitä 90 000 €, jonka käytät kokonaan lainan lyhentämiseen.

Nyt lainaa on yhteensä 610 000 € ja salkkusi arvo on 9 * 90 000 € = 810 000 € ja näin ollen sen vakuusarvo on 567 000 €.

Vakuusvajetta on yhä 43 000 €.

Joudut siis myymään toisenkin asunnon ja lyhentämään sen myyntihinnalla lainaa. Nyt lainaa on jäljellä 520 000 € ja vakuutta 504 000 €.

Vakuusvajetta on 16 000 €.

Tämän vakuusvajeen pankki saattaa hyväksyä neuvottelutaidoistasi riippuen, joskin marginaali saattaa nousta. Mikäli pankki ei sitä hyväksy, joudut myymään vielä kolmannen asunnon, jonka jälkeen vakuutta on vihdoin 11 000 € enemmän kuin lainaa.

Huomaa nyt mitä tapahtui omalle pääomallesi. Kolmen asunnon myynnin jälkeen salkun arvo on 7*90 000 € = 630 000 € ja lainaa on jäljellä 430 000 €.

Omaa pääomaa on jäljellä 200 000 €. Alkuperäisestä 300 000 € sijoituksesta katosi 30 % eli 100 000 €.

Asuntojen myynnin sijaan voit miettiä, voisitko toimittaa lisää vakuutta muualta? Jos pystyt, onko se strategian mukaisesti sivussa eikä hyötykäytössä tällä hetkellä? Tähän palaamme tekstin lopussa.

Jos todennäköisyyden arviointi on vaikeaa, vaikutuksen arviointi on varsin helppoa. Excel kertoo koruttomasti miten salkkusi käyttäytyy jos korko nousee, asunnon arvo laskee tai vuokralainen lopettaa vuokran maksamisen.

Riski (R)

Riski = vaikutus * todennäköisyys, R=I*P.

Riskinhallinnassa riskiä mallinnetaan matriisilla, jossa kutakin todennäköisyyttä ja vaikutusta arvioidaan esim. asteikolla 1-5. Tällöin pienin riski saa arvon 1 ja suurin arvon 25.

Tällä työkalulla näet selvästi missä on isoimmat riskit. Joskin on äärimmäisen tärkeää huomata, että vaikka arvon laskun riski sai vain 5 pistettä ja korkotason nousu sai 9 pistettä, voi arvon laskun seuraus toiminnallesi olla tuhoisampi (olisiko siis tarpeen käyttää esim. asteikkoa 1-20 ja antaa arvon laskun vaikutukselle vaikkapa 18 pistettä?).

Mikäli arvo laskee etkä selviydy pankin vaateista, menet poikki eli konkurssiin. Jos korot nousevat vähän, heikentyy toimintasi kannattavuus, mutta se jatkuu yhä.

Jokin riski voi olla niin merkittävä vaikutukseltaan, että sitä ei yksinkertaisesti voi sietää. Äärimmäinen esimerkki on venäläinen ruletti. Sen pelaaminen ei ole järkevää mistään summasta.

Tyhjä kuukausi taas ei merkkaa oikeastaan mitään. Kannattavuus on hetkellisesti huonompi, siinä se. Samalla saat uutta oppia, eli jatkossa tiedät paremmin miten vuokrataso tai vuokralaisten vaatimukset käyttäytyvät. Et enää ota tyhjää kuukautta samasta syystä.

Riskinhallinnan teoriassa riskiin suhtaudutaan neljällä tavalla:

1. Todetaan, että riskin kanssa voidaan elää eikä tehdä mitään
2. Tapahtuman todennäköisyyttä tai vaikutusta vähennetään
3. Riski poistetaan kokonaan (usein kallista, mutta on riskejä, joita ei vaan voi kantaa)
4. Riskiä jaetaan esimerkiksi sijoittamalla kumppanin kanssa tai vakuuttamalla

Riskiin liittyen suosittelen lukemaan Nassim Talebin kirjoja, esim. Musta Joutsen, Satunnaisuuden hämäämä ja Oma nahka pelissä ovat erinomaisia teoksia. Näistä viimeksi mainittu taitaa olla helpoin sulattaa.

Kirjoissaan hän puhuu mm. asymmetrisestä riskinotosta eli barbell-strategiasta (mieti levytanko, jonka toinen pää on lähes tyhjä ja toinen täyteen lastattu). Idea on ottaa jatkuvasti pientä tappiota ja samalla altistua mustille joutsenille. Kun positiivinen musta joutsen tulee, saat valtavan voiton.

Asuntosijoittaja voi noudattaa samaa ideaa käänteisesti. Altistua jatkuvalle pienelle voitolle ja poistaa riski mustan joutsenen tuomasta katastrofista.

Ja kun homma on oikeasti hallussa, voi jatkuvaa pientä tuottoa parantaa vivulla.

Päätöksenteko suhteessa riskiin

Nyt tullaan hämyisälle alueelle, jossa ei ole oikeita vastauksia.

Jokaisella on erilainen taloudellinen ja henkinen kyky kantaa riskiä. Riskin ja toimintasi ymmärtäminen parantavat riskinottokykyä, sillä ne itsessään laskevat riskitasoa. Kokonaisriskiä on vähemmän kun tiedostat, mitä riskejä on ja kun tiedät mitä teet.

Älä silti luule, että ikinä voisit ymmärtää kaikki riskit. Aina on se unknown unknown, jota vaan ei voi tietää.

Kuten yllä todettu, äärimmäistä riskiä ei kannata kantaa. Tai oikeammin, sitä ei voi kantaa. Ei ole mitään järkeä ottaa sellaista riskiä, jonka vuoksi voisit menettää kaiken.

Okei, sijoittamisessa voit menettää vain kaiken omaisuutesi, mutta et henkeäsi, joten teoriassa voisi olla kannattavaa ottaa jokin valtava riski sopivissa olosuhteissa.

Sen sijaan kohtuullista riskiä kannattaa ottaa. Ei ole tehokasta eikä mielekästä olla altistumatta lainkaan riskille. 80-vuotiaankin voisi kannattaa ottaa kolmea asuntoaan vasten 25 % velkavipu ja hankkia yksi asunto jälkipolvia varten.

Asuntosijoittajan riski on aina suhteessa aikaan ja pääomaan. Esimerkiksi kun lainapääoma lyhenee 5 % per vuosi, laskee hänen riskitasonsakin.

Yksi vaihtoehto on ajatella, että ottaa nyt hieman ”liikaa” riskiä käyttämällä 80 % velkavipua, koska pitää pienenä todennäköisyyttä, että asuntojen arvot laskisivat tai korot nousisivat merkittävästi seuraavan kolmen vuoden aikana.

Kolmen vuoden päästä hänen velkavipunsa olisi laskenut 65 % tasolle, jolloin hän selviää ongelmitta isommista mullistuksista, jolloin hän voi kantaa pysyvästi isompiakin riskejä.

Mutta jos hän kolmen vuoden aikana ostaakin lisää asuntoja, alkuperäinen riskioletus ei enää päde vaan riskiä on tullut lisää.

Tällainen strategia on perusteltua esimerkiksi kun löydät hyvän sijoituskohteen, johon rahat eivät ehkä ihan riittäisi. ’Mennään sisään yliriskillä ja sulatellaan se pois’ on kenties parempi vaihtoehto kuin jättää kohde hankkimatta.

Hänellä on siis kolme skenaariota lyhyen aikavälin suunnitelmassa:

1. Toimintaympäristössä ei tapahdu isoja muutoksia, kaikki menee kuten suunniteltu
2. Asuntojen arvot laskevat
3. Korot nousevat

Jos skenaario 1 realisoituu, kaikki hyvin. Riskinotto kannatti (itseasiassa tämä on älyllistä epärehellisyyttä; tuloksia ei pidä arvioida lopputuleman vaan lähtöarvojen kautta, lottoaminen oli silti huono päätös vaikka voititkin).

Skenaarion 2 realisoituessa hän joutuu neuvottelemaan pankin kanssa. Tässäkin iso merkitys on sillä, paljonko arvot laskevat ja missä vaiheessa. Jos lasku tapahtuu kolmannen vuoden aikana, on hän jo ehtinyt vähentää velkavipuaan ainakin 10 %.

Mutta mikäli arvonlasku tapahtuu heti alussa, voi hän joutua myymään asuntoja tappiolla.

Tätä skenaariota kannattaa mallintaa tarkemmin. Jos joutuu myymään, niin kuinka isolla tappiolla ne voisi joutua myymään? Jääkö salkun kokonaistuotto silti plussalle? Jos se jää miinukselle, kuinka monen vuoden tuotot se syö?

Jälleen, jos vaikutus kokonaisuuteen on maltillinen, ehkä tämänkin riskin voi kantaa.

Skenaarion 3 vaikutus on todennäköisesti vain heikentynyt kannattavuus.

Tätä ajatusmallia voi käyttää koko asuntoportfolion riskinoton suunnitteluun. Ostamalla asuntoja hyviltä sijainneilta, minimoidaan arvonlaskun todennäköisyys ja luultavasti myös sen vaikutus (arvot laskevat enemmän huonoilla sijainneilla).

Huomaa, että tässä oletetaan sopivasta korkosuojauksen tasosta. Ei ole mitään syytä, miksi korot eivät voisi nousta kuuteen prosenttiin. Kuuden prosentin korkotasolla 70 % yhtiölainoitettu neljää prosenttia nyt tuottava kohde tuottaisi tappiota.

Eli oletus on, että koska korkosuojaus on nyt melko halpaa, sitä käytetään eikä anneta mahdollisuutta korkojen nousua kuuteen prosenttiin oman salkun osalta.

Nyt voidaan ostaa asuntoja koko rahalla, koska pahin mitä voi tapahtua on, että kannattavuus on joinain vuosina huonompi (kun korot ovat koholla).

Käytännössä voisi olla, että asunnot on ostettu 4 % tuotto-odotuksella ja nousseiden korkojen takia tuotto onkin enää vai 2,5 %. Sijoitus ei ole niin kannattava kuin millä mentiin sisään, mutta homma toimii yhä.

Jos taas korot eivät nouse, saadaan toivottua 4 % tuottoa (joka vivutettuna voikin tuottaa päälle 20 % omalle pääomalle).

Jokainen vuosi kun korot eivät nouse, kerää sijoittaja kokemusta ja osaamista, jotka itsessään vähentävät riskiä.

Saamatta jääneen tuoton merkitys

Hallitun riskin oton lisäksi on tärkeä ymmärtää mitä jättää pöydälle.

Ihan jokainen asuntosijoittaja haluaa ostaa alle markkinahintaisia asuntoja. Mutta kuka niitä sitten myy alle markkinahinnan? Ei meidän välittäjät ainakaan.

Jos tavoitteesi on ostaa 10 % alle markkinahinnan ja käytät sen etsimiseen kaksi vuotta, olet hävinnyt sijoittajalle, joka osti asunnon markkinahintaan heti ja nautti kaksi vuotta 5 % vuokratuotosta. Tuoton lisäksi hän sai kokemusta, mitä sinä et saanut.

Ja jos asuntojen hinnat nousivat kahden vuoden aikana 5 % ja sitten ostit asunnon 10 % alle markkinahinnan, on se enää 5 % alle lähtötilanteen. Tällöin heti ostanut meni sinusta ohi ensimmäisen vuoden jälkeen.

Sama koskee vuokralaisen tekemiä vahinkoja asunnolle. Ei ole fiksua jättää asuntoa ostamatta sen takia, että pelkää vuokralaisen tuhoavan sen.

Jos asunto tuottaa vuodessa 10 000 euroa, on 5 000 euron ylimääräisen remontin merkitys alentunut tuotto yhdelle vuodelle. Se ei tarkoita, että sijoitus oli huono. Vuokralaisvalinta kylläkin oli huono.

Toki jos asunto remontoidaan joka vuosi, on se huono sijoitus (ja vuokralaisvalintaprosessissa on jotain pielessä).

Entä pidätkö muita asuntoja tai omaisuuttasi tyhjän panttina? Eli että ne eivät ole lainojesi vakuuksina. Jos tämä on tietoinen päätös, hyvä. Jos ei ole, mieti asiaa.

Oman kodin panttaaminen ja omavelkaisen takauksen antaminen on eri asia. Mutta mikäli osa sijoitusomaisuudestasi ei ole vakuuksina, pitäisi sille olla perusteltu syy.

Syy voi olla juuri yllä mainittu riskinhallinta. Eli et käytä kaikkia vakuuksia, jotta sinulla on pelivaraa arvonlaskun varalle. Käytännössä tämä tarkoittaa velkavivun laskemista esim. 70 % -> 60 %.

Samoin käy pikku hiljaa kun lainasi lyhenevät. Jo kahdessa vuodessa velkavipu on laskenut samaisen kymmenen prosenttiyksikköä. Eli mikäli et ole hereillä, saatat vahingossa tulla ottaneeksi liian vähän riskiä.

Tästä seuraa mielenkiintoinen ongelma kun portfoliosi kasvaa. Nimittäin jatkuvan ostokohteiden virran ylläpitäminen. Joka vuosi kahdestakymmenestä asunnostasi yksi muuttuu velattomaksi (samalla kuin 19 asunnon velkavipu ei laske).

Ostatko siis asuntoja ”etukenossa” eli teet kauppoja ennen kuin olet täysin varma millä rahoitat ne? Tällöin varmistetaan, että kaikki rahat on aina hyötykäytössä ja otetaan riskiä – löytyykö rahat ostohetkellä?

Vai odotatko, että rahoitus on varmistettu ja ostat vasta sitten? Tällöin voi käydä niin, että rahat makaavat tilillä vuoden päivät tuottamatta mitään, mutta riski on pienempi.

Uusia asuntoja ostettaessa mukaan tulee ikävä viive. Tänään ostettu asunto alkaa tuottamaan vasta puolentoista vuoden päästä. Toisaalta tämä on aika pientä optimointia, mutta sen miettiminen voi hyvinkin olla aikansa väärti.

Summa summarum, pyri ymmärtämään salkkusi kaikki riskit. Mitä riskiä otat ja mitä jätät ottamatta. Suhteuta riski sen tuotto-odotukseen. Jos X:n riski on 7 ja tuotto-odotus 10 000 € ja Y:n riski on 9 mutta tuotto-odotus 100 000 €, kummalle kannattaa altistua?

Y:lle tietenkin, kunhan riskitaso 9 ei ole sellainen, että se voisi viedä sinut konkurssiin.