Pitkään on ollut pääsääntönä, että yksiö on paras sijoituskohde. Ja näinhän se toki on ollut jos katsoo pelkkää tuottoa.
Yksiön vuokratuotto on paras, koska ensimmäiset ~20 neliötä ovat arvokkaampia vuokralaiselle kuin sitä seuraavat neliöt. Tämän vuoksi niistä maksetaan enemmän ja siten neliövuokra pienessä asunnossa on korkeampi kuin isossa asunnossa.
Hoitovastike on kuitenkin saman verran per neliö riippumatta asunnon koosta. Eli saat pienen asunnon neliöistä enemmän vuokraa suhteessa isoon asuntoon, mutta maksat vastiketta saman verran.
Toki on hyvä muistaa, että pienen asunnon ostoneliöhinta on myös korkeampi kuin ison asunnon, mutta ei niin paljon, että se heikentäisi merkittävästi yksiön vuokratuottoa.
Yksiön yksi huono puoli perheasuntoon nähden on suurempi vaihtuvuus. Yksiön vuokralainen asuu tyypillisesti 1-2 vuotta, kun kolmiossa asutaan 3-5 vuotta.
Vaihtumisesta tulee välittäjän palkkio maksettavaksi tai vaihtoehtoisesti itselle vaivaa, jonka olisi voinut käyttää tuottavampaan työhön.
Lisäksi asunto kuluu aina kun tehdään muuttoa. Pöydän kulma saattaa kolahtaa oven karmiin tai ote lipsahtaa ja lattia kolhiintua. Näitä jälkiä tulee vähemmän kolmiossa koska sinne ja sieltä muutetaan harvemmin.
Toisaalta taas jos kolmiossa asuu lapsiperhe, ovat pinnat kovemmalla käytöllä kuin yksiössä.
Perheasunto sijoituskohteena
Nyt kun korot ja hoitovastikkeet ovat nousseet, on asunnon ostaminen vähemmän houkuttelevaa kuin aiemmin.
Esimerkiksi jos kolmen hengen perhe miettii 250.000 € kolmion ostamista 70 % lainalla, tulee korkokuluja 4,1 % kokonaiskorolla 600 €/kk (=250.000 € * 70 % * 4,1 % / 12).
Tämän päälle tulee hoitovastike, esim. 300 €/kk. Nyt puhtaat asumiskulut ovat 900 €/kk. Tämän lisäksi lainaa pitää lyhentää, esim. 600 €/kk.
Asunto siis vaatii perheeltä rahaa 1500 €/kk.
Tämän hintaisen kolmion vuokra lienee noin 1000-1200 €/kk sijainnista ja kunnosta riippuen.
Näin ollen asunto syö enemmän rahaa omistusasukkaalta kuin vuokralaiselta. Toki omistusasuja kerryttää varallisuuttaan samalla eli jos asunnossa aikoo asua vuosikymmeniä, kannattaa se ostaa.
Lainanlyhennyksen kautta omistuksen karttuminen tosin ottaa melkoisen takapakin varainsiirtoveron takia. Jos kyseessä on asunto-osake, menee varainsiirtoveroon 5000 € ja jos kiinteistö, 10.000 €.
Mutta jos pitkästä asumisesta ei ole varmuutta, on vuokraus varsin järkevää, sillä vuokraus on paljon joustavampaa ja pääset asunnosta eroon kuukauden varoajalla ja käytännössä ilman kuluja.
Aiemmin perheasuntoja ei oikein ole haluttu vuokrata koska ”vuokraan menevällä rahalla maksaisi omaakin”.
Enää ei maksa.
Ja kun vielä omistusasuja yleensä haluaa varmuutta talouteensa, odottaa moni korkojen tasaantumista. Ei siis välttämättä korkolaskua, vaan tilannetta, jossa ei nähdä viikottain ennätyksellisiä nousuja ja laskuja.
Sitten kun korot ovat ”vakiintuneet” jollekin tasolle, voivat ihmiset paremmin budjetoida menojaan ja harkita asunnon ostamista.
Näiden syiden vuoksi perheasunnon ostaminen ei enää houkuta yhtä paljon joten vuokraus on yhä useammalle järkevä vaihteenehto.
Mikäli näin on, voisi ajatella perheasuntojen vuokrissa olevan nousupainetta.
Jos aiemmin yksiön vuokratuotto on ollut 4,0 % ja kolmion 3,5 %, päästäisiinkö kolmiossa esim. 3,8 % tasolle? Ja jos päästään, ajattelevatko sijoittajat enenevässä määrin, että noin pienellä tuottoerolla kolmio on parempi sijoituskohde pidemmän vuokrasuhteen vuoksi?
Seuraan perheasuntojen vuokramarkkinaa mielenkiinnolla ja taidan olla tässä joukossa, joka uskoo niiden vuokrien olevan nousussa.
