Parasta mitä voi tapahtua Suomen asuntomarkkinoille, on saada lisää päteviä hallituksia taloyhtiöihin. Huonot hallitukset eivät osaa johtaa taloyhtiötä teknisesti, taloudellisesti tai strategisesti. Pätevän hallituksen merkitystä taloyhtiölle ei voi vähätellä.
Olen toiminut hallituksen jäsenenä 20 vuoden ajan ja nähnyt muutamia päteviä hallituksia. Pääosa ovat olleet, sanalla sanoen, epäpäteviä. Tällöin taloyhtiön ainoa toivo on löytää tuurilla (koska epäpätevä hallitus ei ole kyvykäs taidolla löytämään) pätevä ja aikaansaavaa isännöitsijä. Ja taloyhtiön menestyksen laskeminen tuurin varaan ei ole voittava omaisuudenhoitostrategia.
Toimin tälläkin hetkellä hallituksessa, jossa ei ole juuri mitään osaamista kiinteistönjohtamisesta. Hallituksen kokouksissa keskustelut painottuvat pohdintaan onko oikein, että meidän talon sähkölaskulle tulee valo, joka valaisee myös naapurin pihaa. Kun toimittajat antavat tarjouksia urakoista tai palveluista, ei hallituksella ole osaamista kyseenalaistaa niitä. Hyväksytään, koska muutakaan ei osata. Tai korkeintaan tingataan tarjouksesta muutama kymmenys pois.
Isännöitsijä ei hyödy kilpailuttamisesta mitenkään, vaan hänelle on helpompi käyttää tuttua toimittajaa (jolta saa runsaat joululahjat), siten itse pääsee vähemmällä työllä urakan aikana. Tai kun huoltoliike esittää hinnankorotusta, isännöitsijän kannattaa puoltaa sitä, koska sitten myöhemmin voi siihen vedoten esittää omaa hinnankorotusta.
Pätevä isännöitsijä sen sijaan auttaa hallitusta ymmärtämään minkä tasoinen korotus on perusteltua (mistä komponenteista korotus on kasattu ja miten nämä komponentit ovat käyttäytyneet vuoden aikana). Isännöitsijä myös esittää hallitukselle vaihtoehtoisia etenemistapoja ja ihan oikeasti neuvottelee hinnasta toimittajan kanssa.
Entä miksi isännöitsijän kannattaisi nähdä vaivaa kilpailuttaa taloyhtiölainan marginaali? Kuukausivelotus ei siitä kasva. Uutta asiakastakaan isännöitsijä ei kilpailuttamisella saa, koska hallituksen jäsenet istuvat vain tämän yhtiön hallituksessa. Vielä utopistisempaa on ajatella, että isännöitsijä aktiivisesti keskustelisi pankkien kanssa, että mitä vaihtoehtoja on helpottaa osakkaiden maksutaakkaa nousevien korkojen aikana. Erilaisia työkaluja tähän kyllä löytyy.
Vähän fiksumpi isännöitsijä yrittää saada hallituksen ja isännöitsijän tavoitteet samansuuntaisiksi. Hän voi ehdottaa esimerkiksi, että ”kilpailutetaan teidän taloyhtiölaina, ja saadusta ensimmäisen vuoden säästöstä maksetaan minulle 25 % provisio”. Tällöin ensimmäisen vuoden säästöstä 75 % jäisi suoraan taloyhtiölle ja 100 % tulevien vuosien säästöstä. Epäpätevä hallitus kommentoi, että ei käy koska tämä kuuluu isännöitsijän normaaleihin tehtäviin. Hallitus voi tämän jälkeen seurata tapahtuuko kilpailutusta. Tai jos tapahtuu, kuinka iso säästö saadaan aikaan. Saattaa olla, että isännöitsijällä on suurempi intressi kilpailuttaa toisen taloyhtiön laina, josta hän saa provision.
Argumentti on sinällään ihan validi, tämän voi ajatella kuuluvan normaalin työhön, mutta maailma ei ole täydellinen ja isännöitsijätkin ovat vain ihmisiä, jotka ajattelevat omaa etuaan. Tällöin parhaan palvelun saavat mukavat ja maksavat asiakkaat.
Pätevä hallitus osaa valita pätevän isännöitsijän. Asia, jossa moni hallitus sahaa omaa oksaansa on tuijottaa isännöinnin valinnassa kuukausihintaa. Tämä on ymmärrettävää, koska ”hintalappua” on helppo katsoa ja sitten yrittää verrata isännöitsijöiden osaamista. Hintalappu on lainausmerkeissä, sillä se ei todellakaan ole taloyhtiön todellinen hintalappu vaan yksi osa sitä.
Isännöintiyhtiöt ovat oppineet, että hyvä tapa voittaa asiakkuuksia on tarjota alhainen kuukausihinta. Mutta jos silti haluaa pysyä bisneksessä, on tulos tehtävä muilla keinoin. Tämän vuoksi maksamme toistasataa euroa isännöitsijäntodistuksista, 150 euroa 10 minuuttia kestävästä kokouksesta jne. Nämä superkalliit kokoukset johtuvat hinnoittelumallista, jossa kokoukselle on määritelty kiinteä hinta per alkava tunti.
Siten yhtiökokous on oma kokouksena ja jos se kestää 61 minuuttia, on siinä kaksi alkanutta tuntia, eli hinta 300 €. Tämän perään pidettävä hallituksen järjestäytymiskokous on uusi kokous, josta lähtee uusi 150 euron lasku. Nyt isännöitsijä on laskuttanut 450 euroa kenties noin 90 minuutin työstä. Tämä 450 euroa voi olla jopa saman verran kuin taloyhtiön kuukausihinta. Tällaista hinnoittelua ei epäpätevä hallitus huomaa isännöintisopimusta tehdessään. Tästä seuraa se, että isännöitsijän kannattaa järjestää kokouksia paljon.
Sama juttu on isännöitsijäntodistusten kanssa. Niiden hinnoitteluun ei juurikaan kiinnitetä huomiota isännöitsijää valittaessa. Ja jos kiinnitetään, tajutaan, että eihän niitä maksakaan taloyhtiö vaan joku muu (useimmiten kiinteistönvälittäjä). Mutta jos issarista saadaan 200 euroa ja niitä myydään 3-4 kpl joka kuukausi, kertyy niistäkin äkkiä taloyhtiön kuukausihinnoittelun verran laskutusta. Ja kun issarin laatimiseen ei mene läheskään samaa aikaa kuin itse isännöinnin tekemiseen, niin ymmärrettävästi isännöitsijällä ei ole intressiä käyttää aikaa arjen isännöintiin samalla tavalla kuin jos siitä maksettaisiin reilu korvaus. Fokus siirtyy issarien myyntiin ja kokousten pitämiseen, ei yhtiölainan tai putkiremonttien kilpailuttamiseen.
Pätevä hallitus ymmärtää, että isännöitsijän toiminnan tulee olla kannattavaa, jotta sillä olisi jatkuvuutta ja jotta siltä voisi vaatia laatua. Pätevä hallitus ei siis valitse kuukausihinnaltaan halvinta isännöitsijää vaan katsoo kokonaishintaa, sekä vaatii laatua ja osaamista.
Kun taloyhtiöllä on pätevä hallitus, joka on osannut valita pätevän isännöitsijän, tulee koko taloyhtiö menestymään. Jokaisen osakkaan omaisuus kehittyy suotuisasti ja talossa on mukava asua.
