Viime viikolla kirjoitin blogissa miksi taloyhtiön varallisuus hyödyttää enemmän asukasosakasta.
Olen myös sanonut, että oma tontti (tai mikä tahansa muu poikkeuksellinen varallisuus taloyhtiön taseessa) on asunnon ostajalle ilmainen lounas, koska markkinat eivät osaa arvostaa sitä oikein (edullisen vastikkeen asunto tai omatonttinen vanha asunto maksaa vain vähän enemmän kuin normaalin vastikkeen tai vuokratonttinen asunto).
Uudiskohteissa tontti on tietenkin arvostettu oikein koska myyjänä on ammattilainen eli rakennusliike.
Oman tontin merkitys asunnon omistajalle on sen vaikutus arvonkehitykseen (varsinkin mikäli markkinat tulevaisuudessa tehostuvat tämän suhteen) sekä matalampi hoitovastike.
Hoitovastikkeen suuruus vaikuttaa suoraan asuntosijoittajan tuottoon: mitä alempi vastike, sitä enemmän vuokrasta jää omistajalle.
Ja samoin omassa kodissa asuvalle alempi hoitovastike on hyvä, sillä tällöin rahaa jää enemmän muuhun elämiseen.
Näin ollen asunnon käyttötarkoituksesta riippumatta alempi hoitovastike on omistajalle ilmiselvästi hyvä juttu. Vai onko?
Kannattaako taloyhtiön haalia varallisuutta?
Tämä on se perimmäinen kysymys. Hoitovastikehan saataisiin varsin helposti painettua alas:
- Taloyhtiö kerää omistajilta vaikkapa kymmenen vuoden ylimääräiset vastikkeet.
- Taloyhtiö ostaa näillä rahoilla OMX25-indeksirahastoa.
- Rahaston osinkotuotoilla taloyhtiö maksaa juoksevat kulunsa.
- Vastiketta voidaan laskea 4 €/m2 -> 2 €/m2.
Nyt oikeastaan kysymys on, että mistä kohdan 1 rahat tehdään. Kymmenen vuoden vastikkeiden perintä kerralla on tietenkin mahdotonta. Mutta eikö ole sama asia, jos taloyhtiö omistaa liiketiloja, joiden myyntihinta vastaisi kymmenen vuoden vastikkeita?
Eli onko taloyhtiön tehtävä omistaa muuta kuin rakenteensa ja tonttinsa? Tontinkin omistamista voisin kyseenalaistaa, mutta olisin eri mieltä itseni kanssa.
Liiketilat voitaisiin myydä, palauttaa rahat omistajille, jotka vuorostaan voivat sijoittaa rahat miten parhaaksi näkevät. Nyt taloyhtiön pitää nostaa vastike normaalille 4 €/m2 tasolle. Vastaavasti osakkaat saavat sijoituksistaan saman verran euroja kuin 2 €/m2 hoitovastike olisi.
Näin ollen osakkaat maksavat ”omista rahoistaan” yhä 2 €/m2 vastiketta. Tässä toki tulee tehottomuutta verotuksen kautta kuten viime viikon blogissa kerrottiin.
Omat rahat lainausmerkeissä koska rahahan on yhtä vihreää riippumatta siitä, onko se tullut palkasta vai sijoituksista pankkitilillesi.
Omistamisen epälogiikan huomaan hyvin kun rakennutan kerrostalon:
- Omistan kaikki talon 50 asuntoa.
- Hoitovastike on 4 €/m2.
vs.
- Omistan talosta 30/50 asuntoa ja taloyhtiö omistaa 20/50.
- Hoitovastike on 2 €/m2, koska taloyhtiö kerää vuokratuloa kahdestakymmenestä asunnosta.
Onko minun järkevää jättää 20 asuntoa taloyhtiön omistukseen saadakseni hoitovastikkeen painettua alemmas? Vaihtoehtonahan olisi myydä asunnot asiakkaille, sijoittaa myyntivoitto ja maksaa sillä vastiketta siten, että ”omasta rahasta” jäisi maksettavaa sama 2 €/m2.
Näin ollen tuntuu hassulta kun (Helsingin) arvoalueiden taloyhtiöt tieten tahtoen keräävät itselleen varallisuutta.
Joissain yhtiöissä on yhtiön lunastuslauseke, jota käytetään aina. Tästä seuraa se, että kukaan ulkopuolinen ei voi päästä taloyhtiön osakkaaksi.
Tästä taas seuraa se, että asuntojen arvo laskee koska miksi kenenkään kannattaisi tarjota asunnosta mitään koska taloyhtiö kuitenkin lunastaa sen? Ylihintaa voi toki maksaa, mutta sen järkevyyttä ei tarvinne edes pohtia.
Onko taloyhtiön tehtävä harjoittaa sijoitustoimintaa?
Mielestäni ei. Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön tehtävä on omistaa ja hallita rakennusta, josta yli puolet neliöistä on asuinkäytössä. Omistajuuteen kuuluu taloudesta huolehtiminen, mutta sijoitustoiminta ei siihen kuulu.
Hieman sijoittamisesta ymmärtävänä en ole vakuuttunut, että maallikkohallitukset ja maallikkosijoittajaisännöitsijä olisivat parhaat varainhoitajat varallisuudelleni. Yhtiökokouksesta puhumattakaan.
On yleistä, että hallitus ja isännöitsijä eivät ole kartalla vuokratasoista. Tämän vuoksi eräskin Tampereen keskustassa sijaitseva taloyhtiöni vuokraa autohallipaikkoja 40-60 €/kk hintaan kun niiden markkinahinta on vähintään tuplat.
Vuokria tulisi korottaa ja laskea hoitovastiketta vastaavasti. Nythän muut osakkaat tukevat autopaikkoja käyttäviä osakkaita.
Samoin taloyhtiön omistamia asuntoja vuokrataan liian halvalla.
Entä kuka vuokrauksen hoitaa? Kiinteistösihteeri? Isännöitsijä? Hallitus? Vai käytetäänkö vuokrausta ymmärtävää välittäjää?
Toinen ongelma taloyhtiön sijoitustoiminnassa on rahojen fiksu käyttö. Jos taloyhtiön tilille kertyy rahaa, se alkaa helposti poltella hallituksen sormissa. Teetetään puoliturhia korjauksia tai ostetaan ylilaatua, koska se olisi ihan kiva juttu ja kun nyt rahaa sattuu olemaan niin mikä ettei?
Blogini lukijat ovat hyvällä prosentilla hallitustyössä, joten neuvoni on miettiä kannattaako taloyhtiönne harjoittaa sijoitustoimintaa.
Jos omaisuutta hoidetaan fiksusti niin silloin luultavasti kannattaa, koska on omistusasukkaille verotehokkaampaa sijoittaa taloyhtiön kautta kuin suoraan itse tai oman sijoitusyhtiön kautta. Ja hyvässä lykyssä tämä parantaa taloyhtiön mainetta ja brändiä ja sitä kautta asuntojen myyntihinnat nousevat.
Ammattimaisesti hoidettu sijoitustoiminta voi jopa olla palvelus osalle osakkaista, jotka eivät itse osaisi sijoittaa. Tällöin he (tietämättään) saavat lisäarvoa fiksun hallituksen ja isännöitsijän osaamisesta.
