Tulouttaminen ja rahastointi
Jos taloyhtiön yhtiökokouksessa ei ole mitään ihmeempää esityslistalla, on monen sijoittajan kiinnostuksen kohde esityslistan loppupäässä, missä päätetään rahoitusvastikkeen tulouttamisesta tai rahastoinnista.
Kuukausittainen rahoitusvastike tuloutetaan, mikäli ei toisin päätetä. Eli jos asiasta ei erikseen päätetä yhtiökokouksessa, käsitellään rahoitusvastike tulona taloyhtiön kirjanpidossa ja näin ollen se on vähennyskelpoinen vuokranantajan vuokratuloista.
Sen sijaan lainaosuussuoritukset, eli isot kertamaksut yleensä rahastoidaan.
Uusissa taloyhtiöissä asia on yleensä kirjattuna yhtiöjärjestykseen, esimerkiksi seuraavasti:
“Lainan pääomavastikkeet tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa aina lainsäädännön sen salliessa ja mikäli tulouttamisesta ei aiheudu yhtiölle veroseuraamuksia.”
Jälkimmäinen lause viittaa siihen, että jos taloyhtiö tulouttaa liikaa pääomavastikkeita (käytännössä synonyymi rahoitusvastikkeelle), tekee asunto-osakeyhtiö voitollisen tuloksen ja osakeyhtiönä joutuu maksamaan siitä yhteisöveroa 20 %.
Asunto-osakeyhtiön tulosta voidaan pienentää muun muassa vähentämällä siitä aiempien vuosien tappiot, tekemällä poistoja sekä käyttämällä asuintalovarausta. Asuintalovaraus tarkoittaa taloyhtiön varautumista tuleviin menoihin ja niiden kulukirjausta kirjanpidossa. Nämä varaukset tulee käyttää kymmenen vuoden kuluessa. Siihen liittyy myös pieniä muita rajoitteita, mutta yhdessä nämä kaikki kolme työkaluja tuovat mukavasti liikkumavaraa taloyhtiön talouden suunnitteluun.
Näillä keinoilla on toisaalta myös rajansa ja tästä johtuen isompien remonttien lainaosuussuoritukset (eli ne suuret kertamaksut, kun koko laina tai iso osa siitä maksetaan) rahastoidaan.
Esimerkiksi kun uudiskohteessa monesti on noin 70 % yhtiölainaa, jos jokainen osakas nostaisi pankista oman lainan ja maksaisi tällä yhtiölainan pois, ja taloyhtiö tulouttaisi myös nämä lainaosuussuoritukset, tekisi taloyhtiö satojen tuhansien eurojen tuloksen, josta maksettaisiin raskaat verot. Näin ollen isot lainaosuussuoritukset yleensä rahastoidaan.
Pienet lainaosuussuoritukset sen sijaan voidaan hyvinkin tulouttaa ja näin usein tehdäänkin. Vanhassa velattomassa taloyhtiössä esimerkiksi pihan kunnostus ei tuo isoja lainaosuussuorituksia, joten ne voidaan tulouttaa ilman että taloyhtiö joutuu maksamaan veroja.
Yhtiökokouksen päätös
Rahastoinnista päättää siis yhtiökokous. On hyvä huomata, että päätös voidaan tehdä joka vuosi uudelleen, mutta monesti kerran “hyväksi todettu” päätös pitää tulevinakin vuosina. Eli kun yhtiökokous kerran päättää tulouttaa, on tulouttaminen jatkossakin varmempaa.
Tyypillisesti yhtiökokouksissa käyvät ihmiset eivät ole tietoisia mistä on kyse, kun puhutaan pääomavastikkeiden tulouttamisesta tai rahastoinnista. Näin ollen he (yhtiökokous) on taipuvainen päättämään asian siten, kuten hallitus esittää. Aina hallituskaan ei ole täysin kartalla asiasta, jolloin mennään isännöitsijän ehdotuksen mukaan.
Joissain tapauksissa tulouttaminen saattaa aiheuttaa hieman ylimääräistä työtä kirjanpitäjälle, jolloin isännöitsijä saattaa tästä syystä ehdottaa rahastointia. Mutta kyse on täysin minimaalisesta argumentista, ja tulouttamisen puolesta puhuvat argumentit ovat paljon voimakkaampia.
Vinkkejä tulouttamispäätöksen tekemiseen
Olen tänä keväänä istunut noin viidessätoista yhtiökokouksessa, pitämässä puheenvuoron pääomavastikkeen tulouttamispäätöksen puolesta. Asuntosijoittajat ovat siis palkanneet minut tähän työhön, jolloin tulouttamispäätöksen todennäköisyys on heidän mielestään ollut korkeampi.
Tässä muutamia vinkkejä, millä yhtiökokouksen päätökseen voi vaikuttaa:
1. Kerro mistä on kyse
Koska ihmiset eivät monesti ole kuulleetkaan termeistä tulouttaminen ja rahastointi, eivät he ymmärrä mistä on kyse. Asiassa on siis kyse kirjanpitotekniikasta eli siitä, kuinka osakkaiden maksamat rahoitusvastikkeet käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa. Joko ne ovat tuloa tai rahastoituja.
Suomen Vuokranantajilla on muuten erinomainen opas ja yhteenveto tulouttamisesta ja rahastoinnista. Jos asia herättää kysymyksiä yhtiökokouksessa, voi tämän oppaan jakaa osakkaille, hallitukselle ja isännöitsijälle.
2. Selitä, mikä vaikutus päätöksellä on tavalliselle omistusasukkaalle ja vuokranantajaosakkaalle
Päätöksellä ei ole mitään vaikutusta tavalliselle omistusasukkaalle. Vuokranantajalle hyöty on verovähennysoikeus. Jos osakas maksaa rahoitusvastiketta 300 euroa kuussa, on hänen vuokratulonsa teknisesti 300 euroa pienempi eli rahallinen hyöty on 300 euroa * veroprosentti eli yleensä 90 euroa.
Tulouttava taloyhtiö on houkuttelevampi kohde asuntosijoittajalle kuin rahastoiva. Houkuttelevasta kohteesta ostettavasta asunnosta sijoittaja on valmis maksamaan korkeampaa hintaa.
Vaikka sijoittajat pääsääntöisesti ostavatkin pienempiä asuntoja, nostaa se taloyhtiön keskineliöhintaa, mikä puolestaan hyödyttää myös isompien asuntojen omistajia. Ja asuuhan niissä pienissäkin asunnoissa omistusasujia, jotka hyötyvät tästä täysimääräisesti.
3. Kerro, että päätös voidaan aina vaihtaa seuraavassa yhtiökokouksessa
Hyvä “myyntipuhe” on myös se, että mikäli päätös jostain syystä osoittautuisi huonoksi, se voidaan aina peruuttaa seuraavassa yhtiökokouksessa. Koska ihmiset eivät kuitenkaan täysin yhtiökokouksen aikana sisäistä asiaa, on tämä hyvä takaportti. Pysyvää vahinkoa ei siis tehdä.
4. Valmistaudu
Koska yhtiökokouksen osallistujat eivät tosiaan asiaa välttämättä sisäistä, tekevät he päätöksen sen esittelijän uskottavuutta ja luotettavuutta arvioiden. Jos vaikutat siltä, että tiedät mistä puhut ja ajat kaikkien osakkaiden etua, on yleisö myötämielinen.
Kannattaa siis valmistautua hyvin ja itse sisäistää asian sisältö niin, että sen voi esitellä myös maallikoille. Siistit vaatteet, hyvät käytöstavat ja selkeä esitys yleensä saa yhtiökokouksen päättämään tulouttamisen puolesta.
Miten sitten kävi näissä viidessätoista yhtiökokouksessa tänä vuonna? Kaikki päättivät tulouttaa pääomavastikkeensa ja eräs isännöitsijä pyysi vielä selventämään asiaa hänelle, koska siitä kysellään aika ajoin, eikä hän osannut antaa tyhjentävää vastausta.
