Tämä on kysymys, jota itse olen pohtinut asuntosijoittajan urani aikana. Uskon, että se on myös kysymys, joka on kovin monen asuntosijoittajan mielessä. Vastaus vaihtaa muotoaan vastaajasta riippuen.
Yritän tässä kirjoituksessa hahmotella muutamia pointteja, joilla on vaikutusta asuntosijoittajana kasvamiseen. Maali on liikkuva ja siihen on myös useita reittejä.
1. Rahoituksen määrä
Velkavipu on asuntosijoittajan tärkein työkalu. Näin ollen on ilmiselvää, että tämän työkalun tarjoajasta on syytä pitää huoli. Ensimmäiset kymmenen vuotta käytin kaiken neuvotteluosaamiseni siihen, että saisin mahdollisimman edullisen rahoituksen.
Tämä johti siihen, että vanhimmat lainani ovat 1 kk euriborissa 0,2 % marginaalilla ja negatiivinen viitekorko vähentää marginaalia. Toisin sanoen rahoitus on ilmainen. Pankille tämä on huono diili, mikä puolestaan tarkoittaa sitä, että lisärahoitusta ei (näillä ehdoilla) saa.
Asuntosijoittaja sen sijaan osaa laskea oman pääoman tuottoprosentin velkavivun jälkeen. Ja minua nokkelampi jatkaa analyysia prosenteista euroihin. Jos vaihtoehtona on ottaa yksi nollakorkoinen laina tai kolme lainaa 1 % kokonaiskorolla, mikä muuttuu? Ensimmäinen tarjoaa korkeammat tuottoprosentit ja jälkimmäinen tarjoaa isommat eurot. Kannattaa siis valita jälkimmäinen.
Tässä on vielä se hyvä puoli, että kun maksaa pankille hyvin, saa myös parempaa palvelua ja isännöitsijäntodistuksia kysellään harvemmin.
Kun ymmärtää, että optimointia ei kannata käyttää rahoituksen edullisuuteen vaan sen saatavuuteen, on seuraava askel miettiä miten saatavuutta voi parantaa.
2. Ole ammattilainen
Jos sinun pitäisi antaa omaisuudestasi 1 % lainana vieraalle ihmiselle, mitä asioita arvostaisit? Takaisinmaksukyky ja vakuus ovat tärkeitä. Entä jos sinun pitäisi antaa omaisuudestasi 50 % lainana, muuttuuko päätöksentekokriteerisi? Vaikka suhteet ovat eri, on sama päätöksentekologiikka pankilla, joka antaa 100 000 euron lainan vs. 100 miljoonan euron lainan.
If you owe the bank $100 that’s your problem. If you owe the bank $100 million, that’s the bank’s problem.
– Jean Paul Getty
Tällaisessa tilanteessa ainakin itse rahoittaisin henkilöä, joka on tarinoineen ja henkilöineen kokonaisuudessaan uskottava.
Jos oletetaan, että lähtee ns. nollista, asuntosijoittajan hakiessa rahoitusta kolmeen ensimmäiseen sijoitusasuntoon, pankkia kiinnostaa hänen palkkatulonsa ja vakuutensa. 5–10 asunnon kohdalla sijoittaja siirtyy yrityspuolelle, jolloin rahoitus kallistuu mutta saatavuus ei merkittävästi parane. 20 asunnon kohdalla alkaa pankki arvioida sijoittajaa henkilönä; hänen osaamistaan ja verkostoaan. 20–100 asunnon paikkeilla sijoittajalle on tärkeää puolustaa, eli esimerkiksi suojautua korkoriskiä vastaan. Tällöin lainamäärät ovat useissa miljoonissa, jolloin asuntosijoittamisen ulkopuolelta tuleva kassavirta ei enää kestäisi kovin paljon nousevia korkoja. On siis todellinen riski, että koko homma menee nurin.
200–500 asunnon korvilla aukeaa mahdollisuus hakea rahoitusta joukkolainamarkkinoilta, jolloin rahan hinta alkaa taas laskea ja sen saatavuus paranee. Hyvä esimerkki miten raha tulee rahan luo.
Jos tuskailet, että pankki ei anna enää lainaa, vaikka sinulla olisi mahdollisuus hankkia hyvä kohde, kannattaa miettiä mistä kiikastaa. Yleensä tässä tilanteessa vakuuksia on tarpeeksi, samoin on myös tuloa (tuohan hankittava kohdekin lisätuloa).
Veikkaan, että ongelma on sijoittajassa itsessään. Hänellä ei ole näyttöjä, joten pankki haluaa hetken seurata, miten hänen toimintansa kehittyy. Analysoi tilanteesi, mutta jos se on näin, voi rahahanat aueta kehittämällä itseään. Hankkiudu asemaan, jossa olet pankin silmissä uskottavampi asuntosijoittaja. Tämä voi syntyä opiskelemalla, kouluttautumalla, verkostoitumalla, tekemällä alan töitä tai yksinkertaisesti ottamalla riskiä.
Omalla kohdalla tämä toiminta on johtanut siihen, ettei minun enää tarvitse hakea lainalupausta kohde kerrallaan, vaan voin ostaa isompia määriä kerralla.
3. Markkinatilanteen ymmärtäminen
Kun rahaa on niukalti saatavilla, laskevat asuntojen hinnat, kuten tapahtui 90-luvun lamassa. Korot olivat korkealla ja asuntoja osti se, joka ylipäätään sai lainaa. Siis, kun rahoitusta on saatavilla runsaasti, nousevat asuntojen hinnat. 2008 finanssikriisissä pörssi romahti mutta asuntojen hinnat pysyivät entisellään koska rahoitusta oli kuitenkin saatavilla jossain määrin. Ruotsissa asuntojen hinnat ovat nousseet hurjasti vielä runsaamman rahoituksen saatavuuden ansiosta.
Näyttääkin siis siltä, että rahoituksen saatavuus sanelee pitkälti asuntojen hinnat. Kannattaa siis seurata rahoitusmarkkinoiden kehittymistä.
4. Unohda osta ja unohda -strategia
Asuntosijoittaminen on aktiivista sijoittamista. Sekä vuokratuotto- että arvonnousukomponentit kärsivät, jos asunnon “unohtaa”. Taloyhtiöremontit ovat kalliimpia, kun ne tehdään liian myöhään. Tällaisessa remontissa omistajien lisäarvo on negatiivinen verrattuna oikea-aikaiseen remonttiin.
Kun kohteiden määrä lisääntyy, lisääntyy myös vaihtuvien vuokralaisten ja pikkukorjausten tarve. Jos tähän kehittää kustannustehokkaan toimintamallin, paranee vuokratuotto. Tavalla tai toisella taloyhtiön johtamiseen vaikuttaminen puolestaan parantaa arvonnousukomponentin kehittymistä.
5. Painota arvonnousua ja minimoi kulut
Ostan Asuntoja -podcastissa on tähän asti vain yksi haastateltu, Antti Palkén, vastannut “arvonnousu” Harrin kysyessä “arvonnousu vai kassavirta?”. Pellervon taloustutkimus toteaa Suomen Vuokranantajille 2018 tekemässään tutkimuksessaan:
Vuokratuoton lisäksi on huomioitava arvonmuutos, joka on usein asuntosijoituksen pitkän aikavälin tuoton tärkein tekijä.
Turussa vuokratuotto on hieman alle 4 % ja arvonnousu arviolta 5 %. Tässä on kuitenkin osittain kyseessä markkinahintojen korjaus. Likviidimpien Helsingin ja Tampereen kokonaistuotot ovat varsin lähellä toisiaan.
Antti Arjanne on todennut, että isomman kokonaistuoton saa sijoittaja, joka ostaa keskimääräisen kohteen ja pitää sitä pitkään, kuin sijoittaja, joka ostaa halvalla ja myy useasti. Sama pätee pörssissä. Minimoi siis kulut ja hoida sijoitustasi.
Osta siis niin paljon arvonnousukohteita kuin voit. Tee kassavirtalaskelma eri skenaarioilla, vähennä korkoriskiä ja osta järkevästi. Jos et voi paikata kassavirtaa esimerkiksi palkka- tai yritystuloilla, osta välillä edullisempia kassavirtakohteita. Tärkeintä on pitää huoli, ettet mene nurin ikävämmässäkään skenaariossa.
Kun arvonnousua realisoituu, uudelleenrahoita se. Kassavirtakohteiden hankinta voi kuitenkin olla perustelua sijoitusuran alkuvaiheessa, sillä niiden tuoman kassavirran ansiosta saat kerättyä seuraavan kohteen omarahoitusosuuden nopeammin. Tässä vaiheessa saat todennäköisemmin lisärahoitusta, jos sinulla on laittaa omaa rahaa mukaan, sen sijaan että vain uudelleenrahoittaisit nykyisiä kohteita.
6. Osta järkevästi ja keskity
Ei kannata olla “jack of all trades and master of none”. Valitse yksi (koti)kaupunki ja keskity siihen. Senkin sisällä voit keskittyä muutamiin alueisiin. Sijoita vain kotikentällesi. Miksi sijoittaisit Tampereelle ja Vaasaan jos molemmista saa saman kokonaistuoton, mutta portfoliosi hoitaminen on hankalampaa toisessa kaupungissa?
Olen kuullut monta tarinaa, jossa sijoittaja on ostanut asunnon “x % alle markkinahinnan” todetakseen, että ostohetken vuokrataso oli reilusti yläkanttiin tai että asunto ei oikeasti ollutkaan alle markkinahinnan. Näin ei käy kotikentälle sijoittaessasi.
Keskity vuokraustoimintaan. Kun ovien määrä kasvaa, pidä huoli, että vuokraustoiminta hoidetaan ammattimaisesti. Se tuo karkeasti puolet tuotostasi. Vasurilla hoidettuna luovut karkeasti 1-2 prosenttiyksikön tuotosta pitkällä aikavälillä.
Vaikuta taloyhtiön hallituksessa ja pidä huoli, että asunnon julkisivu on kunnossa. Yksittäisistä taloyhtiöremonteista sillä on suurin vaikutus asuntosi haluttavuuteen ja vuokratasoon.
Älä jää jumiin yhteen tapaan ajatella. Ole joustava ja mene markkinan mukana. Jos säännöt muuttuvat, muutu mukana. Älä käytä energiaasi tuulimyllyjen taisteluun.
Jotkut osakesijoittajat vannovat tietyn strategian nimiin, mutta minun on vaikea nähdä, että tämä toimisi asuntomarkkinoilla. “Ostan vain vanhoista taloista omalla tontilla” -strategia sitoo käsiä suotta. Strategian joustavuus mahdollistaa sen, että voit ostaa periaatteessa minkälaisen kohteen tahansa.
Pidä järkevä määrä puskuria tilillä. Jos asunnon joutuu myymään, ei tulos ikinä ole optimaalinen. Pidä samalla huoli likviditeetistäsi. Jos tilaisuus tulee eteen, siihen pitää uskaltaa ja pystyä tarttumaan. Ja muista, että yleensä odottaminen ei kannata.
