Viime viikon blogissamme käytiin läpi talonvaltaamista ja mitä se tarkoittaa. Tällä viikolla kerron mitä muuta loma-asunnon hallinnointi tarkoittaa, kuin talonvaltauksen estämistä.
Aurinkorannikolta loma-asunnon omistavat käyttävät asuntoa vaihtelevasti omasta elämäntilanteesta riippuen. Joku voi käyttää asuntoa vain viikon tai pari vuodessa, ja loppuosan vuodesta asunto joko pidetään tyhjänä tai vuokrataan muille lomalaisille.
Toinen taas käyttää asuntoa 5-6 kuukautta vuodessa, mutta taktisesti jättää käytön alle 183 päivän, jotta pysyy Suomen sosiaaliturvan piirissä.
Mutta tyhjänä asuntoa ei kannata pitää. Jos asuntoa pitää toisena kotina eikä haluaisi päästää vieraita ihmisiä kotiinsa, niin yhden makuuhuonen oven voi laittaa lukkoon ja omat tavarat sinne.
Tai henkilökohtaiset tavarat voi siirrättää vuokrauksen ajaksi siistiin varastoon.
Asunnosta saa puolessakin vuodessa oikein mainiot tuotot kun sitä hallinnoidaan ammattimaisesti ja vuokralaisia palvellaan hyvin. Tällöin asunnon omistaminen on käytännössä ilmaista ja esimerkiksi huonekaluja voi päivittää hienompiin vuokrauksen tuotoilla.
Mitä loma-asunnon hallinnointi sitten käytännössä tarkoittaa?
Meidän hallinnoitavat asunnot tarkistetaan kuukausittain. Tarkistuksen yhteydessä asunto tuuletetaan, viemäreihin lasketaan vettä, kodinkoneiden toimivuus testataan, kukat kastellaan, postit noudetaan jne.
Hallinnoinin lisäksi vuokraamme asuntoa sekä lyhyisiin että pitkiin vuokrasuhteisiin. Yleisesti ajatellaan, että asunnot vuokrataan kesällä viikko kerrallaan ja talvella kuukausittain. Näin voi toki toimia, mutta mielestäni parempi on pyrkiä vuokraamaan asunto viikkokohtaisesti läpi vuoden, sillä näin tuotto on paljon parempi.
Nyrkkisääntönä Espanjassa on, että kesän viikkovuokra on talven kuukausivuokra. Mutta entä paljonko on talven viikkovuokra? Ei varmasti yhtä hyvä kuin kesällä, mutta lasketaan esimerkki 70 % tasolla.
Eli jos kesällä vuokra on 1000 €/vko, kertyy yhdessä kuukaudessa 4000 € vuokratuloa ja kesän aikana (kesä-elokuu) 12.000 €. Talvella kolmen kuukauden vuokrauksesta vuokraa kertyisi 1000 € * 3 = 3000 €.
Mutta jos talvellakin vuokrataan asunto viikkokohtaisesti, esimerkiksi 750 €/vko vuokralla. Jos asunto saadaan vuokrattua kahden viikon ajan per kuukausi, kertyy vuokraa 1500 € eli 50 % enemmän kuin pitkäaikaisvuokrauksessa.
Tämä vaatii toki työtä, mutta sitä varten me täällä olemme. Palvellaksemme asuntojen omistajia ja asukkaita.
Toki omistaja päättää kenelle ja kuinka pitkäksi aikaa asunto vuokrataan. Mutta uskon, että saamme asunnoista parempaa tuottoa kuin mitä yleisesti ajatellaan.
Netistä löytyy paljon tilastoja Malagan alueen asuntojen Airbnb:n vuokrausasteesta. Luvut ovat haarukassa 70-85 %. Edellisen esimerkin luvuilla asunnon vuosituotto on siis esim. 800 €/vko * 52 * 70 % = 29.120 €. Ihan mukava tuotto verrattuna Suomen vuokra-asuntoihin.
Toki markkinat ovat hyvin erilaiset, ja tällaisiin tuottoihin päästään vain mikäli asuntoa hoidetaan ja markkinoidaan aktiivisesti ja ammattimaisesti.
Ja tärkeää tietenkin on, että asunto oikeasti on vuokrattuna maksaville asiakkaille. Olen kuullut tapauksia, joissa välittäjät antavat asunnon tutuilleen käyttöön, mutta ilmoittavat omistajalle, että tyhjä viikko tuli.
Tutut maksavat välittäjälle käteen puolet vuokrasta, eikä omistaja saa mitään. Välittäjä saa 20 % palkkion sijaan 50 % palkkion pimeästi.
Omistaja ei voi mitenkään tietää, että asunnossa on todellisuudessa asuttu ja vuokrat menivät sivu suun.
Toki välittäjä voi jäädä kiinni tästä vain kerran. Mutta kiinnijäämisen riski on ilmeisen pieni jos asunnon omistaja asuu vajaan 5000 kilometrin päässä.
Kun annat asuntosi ulkopuolisen toimijan hoidettavaksi, varmista miten toimitaan irtisanomistilanteessa.
Meillä on mielenkiintoinen tilanne päällä kun asiakkaamme irtisanoi sopimuksen nykyisen ulkomaisen palveluntuottajan kanssa, ja palveluntuottaja ilmoitti siirtävänsä kaikki tulevat varaukset heidän muihiin asuntoihin. Eli asiakkaamme varauskalenteri tyhjeni kertalaakista.
Lisäksi he pitävät avaimia itsellään koko irtisanomisajan, mutta todennäköisesti eivät laita paljon tikkua ristiin vuokralaisten löytämiseksi.
Ja jos me pääsemme aloittamaan vuokrauksen vasta irtisanomisajan jälkeen, kestää hetki, että ensimmäiset vuokralaiset löydetään.
Eli kun teet sopimusta vuokravälittäjän kanssa, varmista kirjallisesti kuinka toimitaan irtisanomistilanteessa.
Teemme jokatapauksessa parhaamme, että asunnon tuotto saadaan maksimoitua ulkopuoliset rajoitteet huomioiden.
Mutta tiivistäen, loma-asunnon hallinnointi Espanjassa tarkoittaa sitä, että asunto pysyy hyvässä kunnossa, omistajan ja hänen lähipiirin käytössä, sekä asunnon vuokratuotto maksimoidaan omistajan toiveiden mukaisesti.
Mikäli omistat tai aiot omistaa Aurinkorannikolta asuntoa, ota rohkeasti yhteyttä.
