En ole ostanut vanhoja asuntoja moneen vuoteen. Viimeisimmän ostin 2018 marraskuussa kun sattumalta tuli Tampereen keskustassa vastaan asunto, jota välittäjä jostain syystä halusi myydä 20 000 euron alennuksella.
Syy miksi en osta vanhoja asuntoja on, että hyvien ostokohteiden löytäminen vaatii liikaa aikaa. Löytäminen on täysin mahdollista Etuovesta ja Oikotieltä, mutta tuotto käytettyyn aikaan nähden on minulle huono.
Tämä johtuu siitä, että olen mukana kahdessa liiketoiminnassa (Asuntopehtoorin välitysliike ja isännöinti), joihin käytetty aikani on tuottavampaa kuin yksittäisten asuntojen etsiminen julkisesta myynnistä.
Lisäksi minun ei kannata ostaa yksittäisiä asuntoja vaan pyrin investoimaan siten, että voin ostaa 5-10 asuntoa yhdellä kertaa. En näe isoa hyötyä hajauttamisessa taloyhtiöiden välillä, sen sijaan näen merkittävää hyötyä keskittää omistusta pieneen määrään taloyhtiöitä. Hyöty tulee operatiivisesta tehokkuudesta, eli asuntojen arjen pyörittäminen on tehokkaampaa, kun ne eivät ole levällään kymmenissä taloissa.
Toki, jos joku haluaa myydä minulle asunnon 20 000 euron alennuksella, kiitän kauniisti ja teen kaupat heti. Mutta näiden etsiminen varta vasten ei ole mielekästä minulle.
Sen sijaan sijoitusuran aiemmassa vaiheessa olevalle sijoittajalle näiden etsintä on hyvinkin järkevää kahdesta syystä.
- Kohteiden analysointi on opettavaista ja luo perustaa tulevaisuudelle
- Se on kannattavaa
Mitä kannattaa huomioida ostaessasi vanhaa asuntoa?
Kuten klisee kertoo, sijainti on tärkein kriteeri. Onko talon lähelle tulossa raitiotie, uusi kauppa tai muita palveluita? Mikäli yhtiön tontti on oma, nostaa alueen kehitys tontin ja sitä kautta asuntojen arvoa.
Sijainnin jälkeen on tärkeää on ymmärtää taloyhtiön taloudellinen ja tekninen kunto.
Taloyhtiön taloudellinen kunto
Taloudellinen kunto selviää pitkälti tilinpäätöksestä.
Ensimmäisenä kannattaa lukea läpi toimintakertomus. Se on tilinpäätöksen alussa ja on tyypillisesti lyhyt. Se antaa jonkinlaisen yleiskuvan yhtiöstä, varsinkin jos siihen on sanallisesti avattu yhtiön viimeistä vuotta. Sanallinen kuvaus yhtiöstä antaa siitä tiiviin yleiskuvan ja lisäksi se, että kuvaus on tehty, kertoo joko isännöitsijän tai hallituksen hyvästä työotteesta. Sanallisen kuvauksen puuttumisesta ei kuitenkaan suoraan voi päätellä, että yhtiö olisi huonosti johdettu.
Lisäksi toimintakertomuksessa on näppärästi yhtiön yleiset tiedot listattuna, eli näet montako rakennusta (yksi iso talo on kustannustehokkaampi kuin monta pientä) siihen kuuluu, montako autopaikkaa on, onko yhtiön hallinnassa osakkeita, jne. Toimintakertomuksen lopusta kannattaa lukea ajatuksella läpi arvio tulevaisuuden kehityksestä.
Seuraavaksi tulee talousarviovertailu, jossa verrataan budjetoituja lukuja toteutuneisiin. Tämä taulukko ei mielestäni ole niin hyödyllinen, sillä se kertoo lähinnä, kuinka hyvin osattiin budjetoida. Kannattaa toki katsoa onko jonkin rivin kohdalla iso heitto ja selvittää mistä se johtuu.
Tuloslaskelma on mielestäni hyödyllisempi, sillä siinä verrataan kulunutta vuotta edeltävään, lisäksi joskus näytetään kolmen vuoden vertailu. Tämä on hyödyllistä, sillä siitä näkee isoimmat muutokset sekä voi hiukan miettiä trendejä. Yksi kiinnostava tieto tuloslaskelmassa on vuokratulot, eli saako taloyhtiö tuloja muualtakin kuin osakkaiden maksamina hoitovastikkeina. Kannattaa kysyä isännöitsijältä mistä vuokratulot tulevat ja kuinka markkinahintaiset ne ovat. Pyri siis ymmärtämään kuinka varmoja ne ovat tulevaisuudessa. Jos ne ovat jostain syystä vähenemässä, tullaan hoitovastiketta nostamaan vastaavasti.
Ymmärrä myös, kuinka rahoja käsitellään yhtiössä. Hankalaa on, mikäli hoitovastikkeilla kuitataan lainoja. Ei pelkästään siksi, että se antaa epäselvän kuvan yhtiön rahoitustilanteesta, vaan myös siksi, että mikäli kaikilla asunnoilla ei ole lainaa, lyhentävät toiset osakkaat toisten lainoja.
Toinen mielekäs tieto tuloslaskelmassa on kulujen suuruus. Mitä useamman tuloslaskelman luet, sitä paremman käsityksen saat lukujen suuruusluokasta. Eli jos hallinto (eli isännöinti) on 20 000 euroa kolmenkymmenen asunnon yhtiössä, onko se paljon vai vähän? (Paljon)
Tässä on mahdollisuus tehdä hyvä kauppa, mikäli sinulla on osaamista taloyhtiön johtamisessa. Osta asunto yhtiöstä, jonka talous on heikosti johdettu, mene hallitukseen ja laita talous kuntoon. Sijoituksesi tuotto ja luultavasti myös myyntihinta nousevat. Voit esimerkiksi kilpailuttaa isännöinnin ja kun olet löytänyt nykyaikaisen isännöitsijän, yhdessä hänen kanssaan kilpailutatte huollon, siivouksen ja vakuutukset.
Taseesta on nopea tsekata paljonko yhtiöllä on rahaa tilillä kohdassa Rahat ja pankkisaamiset. Joskin tämä voi olla varmempi tarkistaa isännöitsijältä, sillä tässä luvussa saattaa olla mukana tilillä olleet lainan lyhentämistä varten kerätyt rahat, minkä vuoksi kohta ei anna todellista kuvaa yhtiön rahatilanteesta. Tärkeää on ymmärtää kuinka tukevalla pohjalla yhtiön talous on. Eli kuinka monen kuukauden puskuri yhtiöllä on yllättävien menojen varalta.
Fiksu välittäjä luonnollisesti selvittää asian etukäteen ja kertoo yhtiön hyvästä taloudellisesta asemasta ostajalle.
Tilintarkastuskertomuksen lopusta kannattaa katsoa, oliko tarkastajalla huomauttamista.
Yhtiöjärjestys kannattaa lukea läpi kokonaan. Siellä voi olla merkittäviäkin asioita, esimerkiksi miten vastikkeet määräytyvät, onko yhtiöllä tai osakkailla lunastusoikeus tai onko jotakin poikkeavaa kunnossapitovelvollisuutta.
Taloyhtiön tekninen kunto
Taloyhtiön tekninen kunto selviää helpoimmin kunnossapitotarveselvityksestä. Siinä on listattu seuraavan viiden tai kymmenen vuoden kunnossapitotarpeet, eli mitä remontteja pitäisi tehdä. Hyvin tehtynä siinä on listattu hinta-arviot kullekin remontille.
Mikäli hinta-arvioita ei ole, kannattaa niitä kysellä isännöitsijältä. Nyrkkisääntönä voit pitää, että mitä pienempi yhtiö on, sitä kalliimpaa korjaaminen on per asunto, koska maksajia on vähemmän kuin isossa yhtiössä.
Mikäli kunnossapitotarveselvitystä ei ole tehty, kannattaa tulevia remontteja kysyä isännöitsijältä. On toki selvää, että jos yhtiö on 50 vuotta vanha eikä putkia ole vielä korjattu, on putkiremontti tulossa varsin pian.
Energiatodistuksesta selviää, onko sen laatijalla ehdotuksia energiatehokkuuden parantamiseen. Jos siellä on helppoja toimenpiteitä, olisi hyvin johdetulla yhtiöllä mahdollisuus tehdä fiksuja investointeja, jotka laskevat hoitovastiketta.
Moniin yllä mainittuihin asioihin osaa välittäjäkin vastata. Ja fiksu isännöitsijä kertookin kaiken tiedon välittäjälle, mikä vähentää isännöitsijälle tulevien yhteydenottojen määrää. Toisaalta fiksu isännöitsijä ymmärtää myös, että kuten välittäjä, hänkin edustaa osakasta eli asunnon myyjää. Palveleva isännöitsijä nostaa asuntojen arvoja osaltaan.
Viimeisenä vinkkinä: selvitä kuinka iso oma tontti on ja sattuisiko rakennusoikeutta olemaan jäljellä tai voisiko sitä hakea lisää? Tontin vuokraoikeuden myynti tai lisäkerrosten rakentaminen tuovat mukavaa tukea taloyhtiön kassaan sekä uusia vastikkeiden maksajia.
