Kenties syvimmälle asuntosijoittajien mieliin on iskostettu ajatus, että tyhjä kuukausi kamalinta ikinä. Jotain, jota pitää välttää viimeiseen asti.
Asuntosijoittajan ensimmäisen asteen ajattelu on selvää. Jos on kaksi vaihtoehtoa:
- Vuokrataan asunto heti 600 €/kk
- Vuokrataan asunto yhdellä tyhjällä kuukaudella 640 €/kk
Ensimmäisessä vaihtoehdossa asunto tuottaa seuraavan 12 kk aikana 600 € * 12 = 7200 €. Toisessa se tuottaa 640 € * 11 = 7040 €.
Näin ollen kalliimmalla vuokrannut häviäisi ensimmäisen vuoden aikana 160 €. Mutta jos katsotaankin ensimmäistä kahta vuotta, tilanne muuttuu:
- 600 € * 24 = 14 400 €
- 640 € * 23 = 14 720 €
Nyt tyhjä kuukausi kannattikin ottaa. Entä jos ensimmäinen vuokranantaja teki vuokrankorotuksen ensimmäisen vuoden jälkeen? Esim. 4 % vuokrankorotus tuottaisi kahdelta vuodelta yhteensä 14 688 € eli se silti häviäisi heti kalliimmalla vuokranneelle, vaikka tämä ottikin yhden tyhjän kuukauden.
Tässä kohta asia muuttuu monimutkaiseksi muuttujien lisääntyessä. Voitko olla varma, että asunto menee heti vuokralle 600 eurolla? Tai voitko olla varma, että se menee vuokralle 640 eurolla yhdellä tyhjällä kuukaudella? Entä jos asunto menisikin heti vuokralle 640 eurolla kahden viikon tyhjäkäynnillä? Entä jos vuokrankorotus ei mene läpi ensimmäisen vuoden jälkeen?
Paras tietenkin on, jos asuntoa välittävä tietää markkinatilanteen ja siten osaa hinnoitella vuokran juuri oikein. Toisinaan vuokravälittäjiä moititaan, että he hinnoittelevat vuokran alakanttiin, jotta pääsisivät itse vähemmällä työllä.
Asuntopehtoorilla filosofiani on, että on parempi hakea asunnosta reilu markkinavuokra koska se lisää asiakastyytyväisyyttä eli on yksinkertaisesti parempaa bisnestä pidemmän päälle. Lisäksi minulla ja usealla työntekijällämme on asuntosijoituksia, joten on meidänkin intresseissä huolehtia, että asunnot vuokrataan oikealla vuokralla. Näin ei kenties ole välitysliikkeissä, joissa ”ollaan vain töissä”. Kannattaa siis asiakkaana kysyä välittäjältä ymmärtääkö hän asuntosijoittamista vuokratuoton laskentakaavaa syvällisemmin. Onko hänellä oma nahka pelissä sijoitusasuntomarkkinoilla?
Miksi tyhjä kuukausi on ok?
Yllä oleva logiikka osoittaa, miksi tyhjä kuukausi on ok tietyin oletuksin. Tätä logiikkaa oletuksineen kutsun asuntosijoittajan ensimmäisen asteen ajatteluksi. Eli vähän niin kuin jääkiekkoilija, joka odottaa syöttöä.
Wayne Gretzky on esimerkki toisen asteen ajattelusta: ”skate where the puck is going”. Mieti yksi askel pidemmälle, mitä tästä seuraa ensi vuonna?
Jos asunnon vuokra on korkeampi, on asunto kiinnostavampi ostokohde toiselle asuntosijoittajalle.
On hassua myyjältä argumentoida, että ”asunnon vuokra on nyt 600 € mutta siitä saa helposti 640 €, eli voit ostaa asunnon tämän mukaisella hinnalla”. Ostajan vasta-argumentti luonnollisesti on, että tee korotus niin maksan korkeamman hinnan, muuten hinta on tämä alempi.
Jos asunnon tuottovaade on 4 %, tarkoittaa 480 €/v lisätuotto +12 000 € (=480/0,04) korkeampaa myyntihintaa. Nyt yksi tyhjä kuukausi (-600 €) ei tunnukaan yhtä pahalta enää.
Entä jos omistat talosta useamman asunnon? Kun myyt yhden asunnon 12 000 € korkeammalla hinnalla, nousee muidenkin asuntojesi vertailukauppahinta 12 000 €. Markkinan normalisoituessa voit uudelleenrahoittaa merkittävän summan.
Samoin kun omistat useamman asunnon samasta talosta, nostaa yhden asunnon vuokra muidenkin asuntojesi vuokrankorotusmahdollisuuksia.
Tästä johtuen kannattaa käytännössä aina vuokrata asunto niin korkeaan vuokraan kuin mahdollista, vaikka sen takia pitäisikin ottaa tyhjä kuukausi. Älä kuitenkaan hinnoittele vuokraa niin ylös, että asunto on tyhjänä monta kuukautta eli ole realistinen.
Vaadi siis välittäjältäsi, että asunto vuokrataan korkealla ja realistisella vuokralla.
Eivätkä nämä korkeammat vuokrat ole mitenkään mahdottomia. Koko ajanhan näemme miten kalliilla Lumo, Sato ja muut vuokraavat asuntojaan. Ne ovat helposti 10-20 % pienvuokranantajien vuokria korkeammat. Toki nämä isot tarjoavat helppoutta verkkokaupan kautta, ei vakuusvaadetta ja helpon vuokrasuhteen. Mutta kyllä pienvuokranantajakin voi tarjota samanlaisia etuja vuokralaiselle.
Esimerkiksi Huolenpitopalvelustamme™ tulee jatkuvasti hyvää palautetta vuokralaisilta. Vuokralaiset suhtautuvat toisinaan varauksella vuokratessaan asuntoa yksityiseltä vuokranantajalta, sillä he ovat kuulleet kauhutarinoita, joissa vuokranantaja pidättää asunnon vakuuden perusteettomasti tai vuokranantaja ottaa asunnon yllättäen omaan käyttöönsä. Huolenpitopalvelussamme vuokralaisen saama palvelu on tasalaatuista ja nämä yksityisiin vuokranantajiin liitetyt riskit ovat vuokralaisen silmissä vähäisempiä. Tällöin myös kynnys vuokrata asunto pienenee.
Kun tämän ansiosta asunnosta voi olla useampi vuokralainen kiinnostunut, nousee mahdollisuus pyytää hieman korkeampaa vuokraa. Tällöin Huolenpito asunnon omistajallekin voi parhaimmillaan olla ”ilmainen”, eli vuokra on 35 € palvelumaksumme verran korkeampi.
Vuokrasitpa asunnon sitten itse tai välittäjän avulla, kannattaa miettiä mitä seuraavaksi tapahtuu. Onko yksi tyhjä kuukausi katastrofi vai voiko sen tuska kannattaa vastineeksi hieman korkeammasta pitkän aikavälin kokonaistuotosta.
