Asuntosijoittamisen maailmassa yksi perustavaa laatua oleva päätös, joka sijoittajan on tehtävä, on valita lyhytaikaisen- ja pitkäaikaisen vuokrauksen väliltä. Toki asuntoa on mahdollista vuokrata esimerkiksi ensin lyhytaikaisesti ja tämän jälkeen vaikka toistaiseksi voimassa olevilla vuokrasuhteilla pitkäaikaisesti, mutta pääsääntöisesti lyhytaikainenvuokraus on omanlaisensa maailma, joka vaatii sijoittajalta hyvin erilaisia asioista kuin pidempiaikainen vuokraus. Väittäisinkin, että harvemmissa tapauksissa molemmat strategiat ovat sijoittajan profiiliin yhtä soveltuvia. Seuraavaksi tarkastellaan näiden strategioiden välisiä eroja punniten niiden etuja ja haittoja. Käytän tekstissä termiä vuokranantaja niin viitatessani pidempiaikaisiin kuin lyhyisiin vuokraussuhteisiin ja viittaan lyhytaikaisella vuokrauksella Airbnb:n tai vastaavan tyyppisen palvelun kautta asunnon vuokraamiseen sijoitusmielessä.
Lyhytaikainen vuokraus – korkeampi tuottopotentiaali, enemmän vaivaa
Aiemmin pitkälti lomamökkisektorille rajoittunut lyhytaikainen vuokraus on vähitellen kaupungistunut ja kasvattanut suosiotaan. Kantavana voimana lyhytaikaisen vuokrauksen suosion kasvussa on ehdottomasti ollut 2008 perustettu Airbnb, jonka kautta niin yksityiset ihmiset kuin sijoittajatkin voivat vuokrata asuntoja lyhytaikaisesti esim. turisteille. Vastaavia alustoja on ollut ennen Airbnb:tä ja niitä on myös tullut runsaasti lisää sen jälkeen, mutta Airbnb on edelleen tunnetuin lyhytvuokrauksia välittävä alusta.
Yksi eniten sijoittajia lyhytaikaisen vuokrauksen piiriin houkutteleva tekijä on potentiaali huomattavasti suurempaan vuokratuottoon. Erityisesti keskeisillä sijainneilla, turistien suosimilla alueilla, keskustoissa, lähellä tapahtumalokaatioita voi lyhytvuokrauksella tehdä alle viikossa pitkäaikaisen vuokrauksen kuukausihintaa vastaavan summan. Kun Tampereella on Blocfestit tai MM-kisat, on lyhytaikaisista vuokra-asunnoista kysyntä niin suurta, että vuokraaja voi harrastaa dynaamista hinnoittelua ja hilata päivävuokria hetkellisesti reilusti ylöspäin. Toki vuokratuotto riippuu monesta muustakin tekijästä kuin asunnon sijainnista tai lähialueen tapahtumista, kuten asunnon koosta ja kunnosta, mutta käytännössä lyhytaikaisen vuokrauksen potentiaali korkeampaan vuokratuottoon on pidempiaikaista vuokrausta suurempi. Sitten tulee se mutta…lyhytaikaisen vuokraamisen haasteena on pystyä ylläpitämään tasaista hyvää vuokrausastetta sesonkien ulkopuolella; marraskuussa, kun räntää sataa vaakaan ja Nokia-areenalla ei tapahdu kummempia, käydään kovaa kilpailua siitä, mihin asuntoon ne muutamat hassut Tampere-turistit majoittuvat.
Toinen mutta on lyhytaikaiseen vuokraukseen kuluva aika. Sanonta kuuluu, että aika on rahaa ja kun aikaa palaa, sulaa myös korkeammista vuokratuotoista osa sitä myöden. Tässä yhteydessä jokaisen sijoittajan on itse päätettävä, miten korkealle he arvostavat omaa aikaansa ja voisiko esim. sillä ajalla kun jynssää wc-pyttyä puhtaaksi vieraiden jäljiltä tehdä jotain tuottavampaa. Aikaa kuluu asunnon siivoamisen lisäksi mm. vieraiden vastaanottoon, kysymyksiin vastaamiseen ja asunnon tietojen ylläpitoon Airbnb:n järjestelmässä. Tämä voi olla erityisen haastavaa sijoittajille, jotka eivät ole kiinteistön läheisyydessä, eikä varmasti sovellut heidän pirtaan, jotka pyrkivät mahdollisimman passiiviseen tulovirtaan. Kun pitkäaikaiset vuokrasuhteet yleensä kestävät vähintään vuoden, alkavat avainten luovutuksella ja päättyvät lopputarkastukseen, koostuu lyhytaikaisesti asuntoa vuokraavan vuosi jopa sadoista vuokrasuhteista alkuineen, keskikohtineen ja loppuineen. Työmäärä on siis väistämättä moninkertainen. Toisaalta lyhytaikainen vuokraus tarjoaa myös erilaista joustavuutta, antaen vuokranantajalle mahdollisuuden hallita vuokrausten kestoja paremmin. Halutessaan vuokranantaja voi käyttää asuntoa itse lomailuun tai pitää asuntoa tyhjillään omien kiireiden yllättäessä, eikä toimintaan tarvitse välttämättä sitoutua pitkäaikaisesti.
Toinen lyhytaikaisesti vuokrattavien asuntojen tuottoja syövä tekijä on niihin liittyvä varustelu. Lyhytaikaisesti vuokrattavat asunnot ovat poikkeuksetta kalustettuja. Käytännössä ne usein toimivat vaihtoehtona hotelli- tai motellihuoneelle ja niiltä myös odotetaan vastaavaa varustelua. Asunnosta tulee siis löytyä kaikki sängystä, vedenkeittimeen ja petivaatteista haarukoihin. Asunnon kalustamiseen ja varustamiseen voikin liittyä merkittäviä alku- ja ylläpitoinvestointeja.
Lyhytaikavuokrausmarkkinoiden ammattimaistuttua ja useiden toimijoiden harjoittaessa toimintaa liiketoimintana, on se saanut osakseen äänekästäkin kritiikkiä. Suuremmissa Euroopan kaupungeissa lyhytaikavuokrattavien asuntojen on koettu aiheuttavan alueellista asuntojen hintojen ja vuokrien nousua, joka ajaa paikalliset ydinkeskustojen ulkopuolelle. Tämän lisäksi taloyhtiöt ja naapurustot, joissa Airbnb toimintaa harjoitetaan, ovat kokeneet matkustajien jatkuvan vaihtuvuuden asunnoissa häiritsevänä. Vastatakseen huolenaiheisiin naapuruston häiriöistä ja asuntojen saatavuudesta asiaan on puututtu Euroopassa säätelyllä ja vastaavia säädöksiä on nostettu esille myös Suomessa. Suomessa säädöksiä tulkitaan eri kaupungeissa hyvin vaihtelevasti, joten lyhytaikaisesti asuntoja vuokraavat voivatkin kohdata monimutkaisen ja jatkuvasti muuttuvan säädösympäristön, joka on hyvä ottaa huomioon toimintaan ryhtyessä.
Muuttuvan säädösviidakon lisäksi lyhytaikaisvuokraajien kannattaa ottaa huomioon myös näiden markkinoiden alttius talouden vaihteluille ja odottamattomille tapahtumille, jotka voivat johtaa äkillisiinkin laskuihin varauksissa ja sitä kautta tuloissa. Mm. koronapandemian aikaan lyhytvuokraukset käytännössä lakkasivat kokonaan ja useiden toimintaa harjoittavien oli pikaisella aikataululle keskittävä uusi suunnitelma ja laittaa asunto esim. pitkäaikaisesti vuokralle.
Pitkäaikainen vuokraus – maltillisempi tuottopotentiaali, vähemmän vaivaa
Siinä missä lyhytaikaiset vuokraukset tarjoavat sijoittajille potentiaalia suurempiin tuloihin on pitkäaikaisten vuokrausten etuna tasainen ennustettava tulovirta pidemmän ajanjakson aikana. Vuokrasopimukset ovat useimmiten vähintään vuoden mittaisia, joka helpottaa sijoittajien talouden suunnittelua ja antaa mielenrauhaa. Pidemmät vuokrasuhteet tarkoittavat myös vuokralaisten vaihtuvuuden vähempää määrää, joka pääsääntöisesti myös varmistaa sen, että asunnon vuokrausaste on korkeampi. Pienempi vaihtuvuus vähentää työtä myös vuokralaisten seulonnan, kysymyksiin vastaamisen ja asuntojen ylläpidon suhteen, säästäen samalla sijoittajien aikaa ja rahaa.
Pidempiaikaisissa vuokrauksissa asunnon varustelu tai siivous eivät ole vuokranantajan vastuulla, eikä asunnolla tarvitse käydä luovuttamassa avaimia, viemässä liinavaatteita tai tarkistamassa asunnon kuntoa jatkuvasti. Pitkäaikaiset vuokraukset ovat siis luonteeltaan lyhytaikaisten vuokrausta passiivisempia ja vaativat useimmissa tapauksissa vähemmän päivittäistä osallistumista vuokranantajalta.
Kuten mainittu, pitkäaikaisissa vuokrasuhteissa tuottopotentiaali on lyhytaikaista vuokrausta matalampi. Epäilen, että kukaan ei panisi nimeään alle sellaiseen toistaiseksi voimassa olevaan vuokrasopimukseen, jossa vuokra toimisi pörssisähkömenetelmällä ja nousisi esimerkiksi aina Tammerfestien aikaan.
Pitkäaikaiset vuokrasuhteet ovat myös herkkiä asuntomarkkinoilla tapahtuville muutoksille, kuten paikalliselle ylitarjonnalle, joka tällä hetkellä rasittaa vuokramarkkinoita ja tekee nousseiden kustannusten siirrosta vuokriin haasteellisempaa. Pitkäaikaisvuokrauksissa vuokrankorotuksia ei niin vaan tehdä kun taas lyhytaikaisissa vuokrauksissa hintaa voi muutella halutessaan edestakaisin kalenterin vapaiden päivien osalta. Pitkäaikaisten vuokrattavien asuntojen etu on siis vakaus, mutta vakauden mukana tulee myös joustamattomuutta ja hitautta reagoida markkinoiden muutoksiin.
Niin pitkäaikaisissa kuin lyhytaikaisissa vuokrasuhteissa on olemassa myös vuokralaisriski. Airbnb kertoo sivuillaan korvaavansa alustan kautta tehtyjen varausten mahdolliset vuokralaisten aiheuttamat tahallisetkin tuhot. Siitä miten yksinkertainen ja suoraviivainen tuo korvausten haku ja saamisprosessi todellisuudessa on, en ikävä kyllä omaa kokemusta. Pitkäaikaisissa vuokrauksissa korvauksia saadakseen joutuu perimään korvauksia vuokralaiselta ja vuokralaisen ollessa varaton saattaa korvaukset takuuvuokran ylittämältä osalta pahimmassa tapauksessa jäädä kokonaan saamatta. Sijoittajille on tarjolla myös erilaisia vakuutuksen lisäturvia, joista on mahdollista hakea korvauksia niin pitkä-kuin lyhytaikaisten vuokrasuhteiden aikaisista vahingoista myös niissä tapauksissa, että vuokralainen on aiheuttanut vahingot tahallisesti.
Pitkäaikaiset vuokraukset siis tarjoavat vakautta ja passiivisempaa tuloa, mutta matalamman tulopotentiaalilla. Lyhytaikainen vuokraus on joustavampaa ja dynaaminen hinnoittelu mahdollistaa korkeammat tuotot, mutta toisaalta vaakakupissa painaa myös lyhytaikaisen vuokrauksen vaatima huomattavasti suurempi työ ja mahdollisten muuttavien säädösten aiheuttamat riskit. Lopulta se, kumpi on parempi valinta, riippuu asunnon sijainnista ja erityispiirteistä, sijoittajan taloudellisista tavoitteista, riskinsietokyvystä ja siitä kuinka paljon sijoittaja itse on valmis näkemään vaivaa tuoton maksimoimiseksi. Mikäli molemmat vaihtoehdot kuulostaa yhtä hyvältä, ei ole lainkaan huono ajatus hajauttaa salkkua molempien vuokraustyyppien sekoituksella ja poimia molempien strategioiden parhaat palat ja lieventää haittapuolia.
