Vakiintunut käytäntö piensijoittajien keskuudessa on tehdä vuokrankorotus vuokrasuhteiden välissä. Taustalla tässä on kenties pelko, että vuokralainen lähtee pois, mikäli vuokraa korotetaan vuokrasuhteen aikana.
Tästä taas seuraisi lisää työtä vuokranantajalle tai välittäjän palkkion maksaminen.
Mutta jos vuokraa korotetaan uudelle vuokralaiselle, ei hän koe, että vuokra olisi noussut vaan se on se, mikä on sovittu vuokraushetkellä. Vaikka edellinen asukas olisikin maksanut vähemmän.
Onko tämä paras tapa hoitaa asuntosijoituksen kannattavuutta? Kuinka tehdä vuokrankorotus siten, että se maksimoi pitkän aikavälin tuoton?
Pitkän aikavälin vuokratuoton maksimointihan pitää sisällään käyttöasteen. Vuokranantajan olisikin hyvä ymmärtää ero taloudellisen käyttöasteen ja (ajallisen) käyttöasteen välillä.
Se, että ei tullut yhtään tyhjää viikkoa koko vuonna on toki hieno juttu, mutta ei silti kerro mitään siitä, onko vuokratuotto ollut hyvä.
100 % käyttöasteen saa täysin varmasti sillä, että tiputtaa vuokran puoleen markkinavuokrasta. Mutta taloudellinen käyttöaste on ollut surkea.
Taloudellinen käyttöaste tarkoittaa siis sitä kuinka paljon maksimaalisesta vuokrasta asunto tuottaa. On tietysti mahdotonta sanoa, mikä on maksimaalinen vuokra. Mutta jos saat korotettua vuokraa 8 % ja asunto on yhden kuukauden tyhjänä, on se sama asia kuin 8 % alempi vuokra ilman tyhjiä kuukausia.
Tällöin vain jää mahdollisuus, että ensi vuonna ei tulekaan tyhjää kuukautta, jolloin vuokratuotto onkin 8 % korkeampi kuin sillä vuokranantajalla, joka ei korottanut vuokraa tyhjän kuukauden pelossa.
Jos strategia on korottaa vuokraa vain vuokrasuhteiden välissä, ongelmaksi tulee se, että tyhjän kuukauden pelossa ei tulekaan korottaneeksi vuokraa. Helposti sitä ajattelee, että on parempi ottaa varmasti 700 € vuokra kuin riskeerata tyhjä kuukausi 750 € vuokran takia.
Johan matematiikkakin sen kertoo. 700 € * 12 kk = 8400 € vuokraa vuodessa kun taas 750 € * 11 kk = 8250 €. Eli tyhjä kuukausi tulee 150 € kalliimmaksi.
Mutta entä jos vuokralainen asuukin asunnossa pidempään, vaikkapa viiden vuoden opiskelunsa ajan. Tällöin matikka näyttääkin toiselta:
700 € * 60 kk = 42.000 €
750 € * 59 kk = 44.250 €
Eli yhden tyhjän kuukauden riskin ottaminen olikin pidemmän päälle kannattavaa. Välttämättähän tämä riski ei edes realisoidu.
Samoin jos strategiana on vuokrankorotus vain vuokrasuhteiden välissä, voisi tämä vuokranantaja tehdä korotuksen vasta viiden vuoden jälkeen. Kun taas toinen vuokranantaja olisi tehnyt viiden vuoden aikana pieniä korotuksia.
Mutta entä jos vuokralainen hermostuu ja lähtee? Näin voi toki käydä.
Kuitenkin kokemukseni mukaan vuokralainen ei pienestä korotuksesta hermostu. Asunto on kuitenkin hänen kotinsa ja on iso vaiva etsiä uusi ja muuttaa sinne.
Jos muutto toiseen asuntoon maksaa kaikkinensa vaikkapa 500 €, ei 30 € vuokrankorotuksen takia kannata ottaa tuollaista kulua ja vaivaa.
Tämän vuoksi pidän monessa tapauksessa parempana strategiana korottaa vuokraa vuokrasuhteen aikana. Vuokralaisetkin ymmärtävät, että inflaatio laukkaa ja vuokranantajan kulut nousevat hurjasti.
Melkeinpä jopa sanoisin, että vuokralaiset odottavat vuokrankorotusilmoituksia. Odottavat-sana siis sillä merkityksellä, että eivät ylläty kun korotuskirje tulee.
Ja kun vuokraa korottaa vuokrasuhteen aikana, ei tule sitä jännää paikkaa, että uskaltaako uudelta vuokralaiselta pyytää korkeampaa vuokraa vai tuleeko tyhjä kuukausi.
Toki jos vuokra on jäänyt pahasti jälkeen, ei sitä kannata korottaa kerralla kymmeniä prosentteja. Eikä oikeastaan saakaan, vaan 15 % on maksimi vuokrankorotus, jonka hyvän vuokratavan mukaan saa tehdä. Paitsi jos asuntoon on tehty merkittäviä parannuksia.
Mutta tällöinkin kannattaa keskustella vuokralaisen kanssa avoimesti, että vuokra on merkittävästi alle markkinahinnan ja tehdä suunnitelma kuinka saattaa se kestävälle tasolle.
Kannattaa siis harkita olisiko kuitenkin parempi tehdä vuokrankorotuksia jo vuokrasuhteen aikana eikä vasta sitten kun vuokralainen lähtee. Voit yllättyä kuinka hyvin vuokralainen ottaa korotuksen vastaan ja olette yhä molemmat tyytyväisiä.
Vuoden vaihteessa yksi asiakkaani korotti Tampereen keskustan lähellä olevan asuntonsa vuokraa 40 €. Vuokralainen hyväksyi sen mukisematta, vaikka samassa talossa olisi ollut samankokoinen asunto vapaana.
Vaiva muuttaa ei ole sen arvoista.
Ja on myös niin, että varsin moni vuokralainen vuokraa itselleen kotia. He eivät ole asuntosijoittajia tai alan ammattilaisia, jotka jatkuvasti seuraavat vuokramarkkinoiden kehitystä, vapaiden asuntojen määrää ja mahdollisuutta vuokrata samanlainen asunto halvalla.
Ei heille välttämättä edes tule mieleen katsoa mitä muuta on tarjolla. Nykyinen asunto on ihan hyvä, vaikka vuokra nousisikin pari kymppiä. Ei se kulu loppuelämäksi kuitenkaan ole tulossa.
