”Kaiken viisauden alku on tosiasiain tunnustaminen” lausui J. K. Paasikivi ja kyseinen lause löytyy myös hänen muistokivestään Helsingin Paasikiven aukiolla. Ei se jälkiviisauskaan siis aina pahasta ole, jos siitä jotain oppii, mutta toki ennakolta varautuminen on aina parempi; se vaan ikävä kyllä on paljon jälkiviisautta vaikeampi laji.
Korkoriskin realisoituminen on nostanut tapetille erilaiset koronnousuilta suojautumisen tavat kiinteästä korosta hieman luovempiin futuureihin ja swappeihin. Markkinoilla on tarjolla niin yksinkertaisia ja suoraviivaisia suojautumisen tapoja kuin monimutkaisempia, itsessään riskiä sisältäviä keinoja. Kaikki tavat eivät ole kuluttaja-asiakkaiden käytettävissä ja esimerkiksi koronvaihtosopimuksiin pankit vaativat y-tunnuksen lisäksi usein merkittävää ymmärrystä/osaamista.
Alla käyn läpi erilaisia tapoja suojautua korkoriskiä vastaan ja lopuksi pohdin lyhyesti korkosuojauksien kannattavuutta. Ennen itse asiaan menemistä mainittakoon vielä, että allekirjoittaneella tietopohja johdannaisista on täysin teoreettinen ja ainakin vielä vailla käytännönkokemuksen tuomaa perspektiiviä.
Kiinteäkorkoiset asuntolainat
Asuntolainojen laina-ajat ovat yleisesti pitkiä ja koron heilahteluita mahtuu laina-ajalle helposti useampia. Yksi yksinkertaisimmista tavoista suojautua korkoriskiltä on ottaa kiinteäkorkoinen asuntolaina. Kiinteäkorkoisella asuntolainalla korko pysyy vakiona määrätyn pituisen ajan (esim. 10 vuotta) tai koko laina-ajan, mikä suojaa sinua mahdollisilta koronnousuilta.
Kiinteän asuntolainan koron mahdollinen pituus ja koron suuruus vaihtelee paitsi pankeittain myös asiakaskohtaisesti. Kiinteä korko on luonnollisesti korkeampi kuin viitekorkoon sidotussa lainassa. Lisäksi kiinteäkorkoisen asuntolainan ehdot joustavat yleensä vaihtuvakorkoista vähemmän ja esim. lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta saattaa aiheutua lainanottaneelle kustannuksia.
Lue myös aiempi blogikirjoitus kiinteäkorkoisen lainan kierrättämisestä.
Korkokatto ja -putki
Korkokatto määrittää lainan enimmäiskoron, jonka lainanottaja maksaa vaihtuvakorkoisesta lainasta kattosopimuksen määräaikana, suojaten näin lainan koron nousulta. Korkokatto rakentuu lainanottajan ja vastapuolen (pankin) väliseksi sopimukseksi. Jos markkinakorot nousevat ylärajan yläpuolelle koron voimassaoloaikana, lainanottajan korkomaksut siis rajoittuvat yläkorkoon.
Lainanottaja maksaa mielenrauhastaan pankille preemion. Tämä preemio perustuu tekijöihin, kuten kattokorkoon, asuntolainan määrään, korkokaton kestoon, markkinaolosuhteisiin ja koronnostoriskiin.
Kiinteästä korosta poiketen korkokatto antaa lainanottajalle mahdollisuuden hyötyä mahdollisista koronlaskuista samalla rajoittaen altistumistaan koronnousuille.
Pankit hinnoittelevat korkosuojan markkinatilanteen mukaan reaaliajassa. Käytännössä pankki ostaa vakuutuksen asiakkaan korkosuojaa varten ja perii siitä asiakkaalta preemion.
Pankki siis voittaa aina ja siksi pankit tarjoavatkin mielellään korkokattoa asiakkaille, sillä ne eivät itse kanna korkosuojasta riskiä.
Korkokaton ja kiinteän koron lisäksi vaihtoehtona on myös korkoputki, joka taas tarkoittaa, että lainaan asetetaan ylä- ja alaraja eli korkokatto ja -lattia, jonka sisällä korko voi liikkua.
Korkokatto ja -putki sovitaan aina viitekorolle eli markkinakorolle. Lisäksi maksettavaksi tulee vielä pankin perimä korkomarginaali.
Johdannaiset
Johdannaiset voidaan yksinkertaistetusti jakaa optioihin, termiineihin ja vaihtosopimuksiin. Termiineistä voidaan edelleen erotella futuurit siten, että futuurit ovat ehdoiltaan standardoituja termiinisopimuksia, joilla on mahdollista käydä kauppaa jälkimarkkinoilla (pörssissä).
Termiinit ja futuurit
Termiinit (forwards) ja futuurit (futures) määritellään yleisellä tasolla sopimuksiksi, joissa yksi osapuoli lupautuu myymään toiselle osapuolelle sovitun kohde-etuuden ennalta määrättyyn hintaan. Alunperin niiden käyttötarkoituksena oli puhtaasti suojautuminen kohde-etuuden markkinahintojen epäsuotuisia liikkeitä vastaan: esim. mikäli yrityksellä oli tiedossa, että se tarvitsee x määrän öljyä 3kk päästä, yritys saattoi termiinisopimuksella suojautua öljyn hinnan nousulta ja lukita hinnan termiinisopimuksen tekohetkellä määritellylle tasolle. Vastaavasti samassa tapauksessa termiinisopimuksen myyjä suojautuu hintojen mahdolliselta laskulta.
Lainakontekstissa vaihtuvakorkoisen lainan omaava velallinen, joka olettaa korkojen lähtevän nousuun, voi suojautua koronnousulta hankkimalla korkotermiinin ja lukita lainan korkotason pankin kanssa. Toinen esimerkki termiinisopimuksesta tässä kontekstissa voisi olla sopimus, jossa lainanottaja sopii pankin kanssa asuntolainasta, jossa asiakas on oikeutettu nostamaan laina tietyn ajan sisällä pienissä erissä tarpeensa mukaan, mutta lainan korko lukitaan sopimuksella sopimushetkenä määrätylle tasolle, lainan nostohetken sijaan.
Futuurit ovat käytännössä termiinejä, mutta siinä missä termiineissä kaupankäynti on kahden välistä ja tapahtuu ei-vakioiduilla ehdoilla, futuurisopimuksen osalta vakioidaan aina sopimusmäärät, kohde-etuudet, päättymispäivät ja se, että toteutetaanko futuuri nettoarvon tilityksellä (”käteisenä”) vai kohde-etuuden toimituksella. Futuurisopimuksen osapuolten tiliasema selvitetään päivittäin, kun taas termiineissä tasaus suoritetaan vasta sopimuksen eräpäivänä (kuten optioissa).
Sijoittajat voivat käyttää korkofutuurisopimuksia, kuten valtion joukkovelkakirjafutuureja tai eurodollar-pohjaisia futuureja, suojautuakseen korkoriskiltä. Esimerkiksi lainanottaja, jolla on vaihtuvakorkoinen asuntolaina, voi nousevilta koroilta suojautuakseen myydä (ts. shortata) korkofutuurin, joka laskee, jos korot lähtevät nousuun ja käyttää tämän futuurisopimuksen voittoja kompensoimaan lainan kohonneita kustannuksia. Sijoittaja voi sulkea futuuripositionsa haluamanaan ajankohtana ennen viimeistä kaupankäyntipäivää esimerkiksi ottamalla vastakkaisen aseman alkuperäiseen suojaukseen nähden. Käytännössä tavoitteena on siis ostamalla ja myymällä futuureja saavuttaa tilanne, jossa voitto tai tappio futuurikaupoista kompensoi korkomaksujen nousun tai laskun ts. yhdistettyjen kassavirtojen vakaus.
Spekulatiivisen sijoittamisen kautta johdannaismarkkinat ovat monimuotoistuneet alkuajoistaan/tarkoituksestaan ja niihin sijoittaminen voidaan nähdä joko vedonlyöntinä tai vakuutuksena riippuen siitä miten asiaa katsoo ja millä motiivilla (kuinka spekulatiivisesti) niihin sijoittaa.
Optiot
Optiot ovat yksi keskeisimmistä johdannaisista. Optiot eroavat termiineistä siten, että siinä missä termiini sitoo velvoittavasti sekä ostajaa että myyjää, optiot antavat haltijalleen oikeuden toteuttaa tietty kauppa tai toimi, mutta ne eivät kuitenkaan velvoita haltijaa mihinkään. Option myyjällä sen sijaan on velvollisuus toteuttaa kauppa tai muu toimi, option haltijan näin halutessa. Ostaessaan option ostaja maksaa siitä preemion korvauksena option asettajalle ja saa oikeuden päättää käyttääkö hän optiotaan.
Yksityissijoittajat törmäävät varsinaisiin korko-optioihin harvoin, mutta laajemmassa merkityksessä mm. korkokaton voidaan nähdä olevan muunnelma osto-optiosopimuksesta, jossa haltijalla on oikeus saada luottoa ennalta sovittuun korkoon. Vastaavasti myös lainaehtoihin sisältyvä lainan ennakkoonpoismaksun mahdollisuus on sekin eräänlainen optio.
Koronvaihtosopimus
Koronvaihtosopimus eli swap on muodollisempi ja usein myös monimutkaisempi versio korkotermiini-sopimuksesta. Se on kahden osapuolen välinen rahoitusjohdannaissopimus, jossa kaksi osapuolta sopivat vaihtavansa päittäin velvollisuuden hoitaa kiinteisiin ja vaihtuviin korkoihin perustuvat kassavirrat. Yleensä mukana on kolmaskin osapuoli (pankki), joka toimii välittäjänä. Tekemällä koronvaihtosopimuksen sijoittaja voi siis tarpeistaan riippuen muuttaa vaihtuvakorkoisen lainan kiinteäkorkoiseksi lainaksi tai päinvastoin.
Koronvaihtosopimuksissa sovitaan aina, mille ajalle ja kuinka suurelle pääomalle korkovirrat lasketaan (esim. miljoona euroa). Osapuolet eivät kuitenkaan maksa pääomia toisilleen vaan pääoman määrää käytetään ainoastaan laskuperusteena.
Koronvaihtosopimusta voi käyttää esimerkiksi suojaamaan taloyhtiölainan, jonka suojaamiseksi perinteiset korkosuojaukset kuten korkokatto- tai putki eivät sovellu.
Voit lukea lisää koronvaihtosopimuksista aiemmasta asiaa koskevast blogikirjoituksesta.
Muita keinoja
Monet asuntosijoittajat ja asiantuntijat suosittelevat lainojen suojaamisen sijaan säästämistä. Riittävän puskurin avulla suoriutuu korkeammistakin koroista ilman, että tarvitsee ostaa ylimääräisiä korkosuojia ja sitoutumatta mahdollisesti markkinakorkoa korkeampaan korkoon korkojen laskiessa.
Korkojen noustessa sijoittajat voivat myös harkita muutoksia, kuten lyhennystavan tai viitekoron vaihtoa olemassa oleviin lainoihin ja tätä kautta loiventaakseen koronnousun vaikutuksia. Myös asuntolainan kilpailuttaminen on vaihtoehto, sillä pienikin säästö marginaalissa on vuositasolla monissa tapauksissa merkittävä summa. Ennakkomaksuvaihtoehdon sisällyttäminen lainasopimukseen voikin osoittautua kannattavaksi ja tuoda joustoa korkoriskin realisoituessa.
Sijoitusten hajauttamisen merkitystä ja markkinatilanteen ajan tasalla pysymistä ei pidä myöskään vähätellä. Hajauttaminen eri sijoitustyyppeihin, kiinteistötyyppeihin, asuntotyyppeihin, maantieteellisille sijainneille ja rahoitusrakenteille voi auttaa vähentämään korkovaihteluiden kokonaisvaikutusta sijoitussalkkuun. Taloudellisista indikaattoreista, kuten inflaatiotilanteesta, asuntomarkkinoiden tilanteesta, Keskuspankin rahapolitiikasta ja markkinaennusteista perillä pysyminen auttaa ennakoimaan mahdollisia korkomuutoksia ja tekemään tarvittavia muutoksia, vaikka ennustaminen usein onkin haasteellista.
Kannattaako korkosuojaus?
Tämä on kysymys, johon on haastavaa vastata, sillä vastaus riippuu paljon siitä millainen riskiä sijoittaja sietää ja miten paljon on valmis maksamaan mielenrauhastaan. Asuntosijoittajien joukossa on heitä, jotka kannattavat vahvasti kiinteää korkoa sen ennustettavuuden vuoksi, kun taas osa varautuu korkojen nousuun enemmin säästämällä puskuria.
Korkosuojausten hyödyt riippuvat markkinakorkojen kehityksestä, jonka ennustaminen on lähes mahdotonta. Tästä syystä päätös lainan mahdollisesta korkosuojaamisesta tuleekin tehdä oman taloudellisen tilanteen ja riskinsietokyvyn mukaan. Mikäli oma talous ja sijoitussalkun matematiikka kestää korkealle nousevat korot, voi lainan ottaminen markkinakorolla olla riskin arvoista. Jos taas koroista ja omasta taloudellisesta tilanteesta huolehtiessa menettää yöunet, on usein kannattavaa valita joko kiinteäkorkoinen laina tai suojata laina jollain muulla korkosuojalla. Korkosuojauksen voi tehdä myös vain osaan lainoista tai yksittäisen lainan osaan ja siten hajauttaa riskiä.
Mikäli korkoriskiltä lähtee suojautumaan johdannaisilla on muistettava, että ne ovat usein monimutkaisia; niihin saattaa sisältyä vastapuoliriskiä, transaktiokustannuksia ja/tai kirjanpitoon liittyviä näkökohtia, minkä vuoksi ne edellyttävät perusteellista ymmärrystä markkinoiden dynamiikasta.
Nykyisessä korkoympäristössä tarpeeksi ajoissa otettu (ennen korkojen nousua) kiinteä korko on toki nyt kannattava, mutta tässä kohtaa peliin astuukin jälkiviisaus; mikäli korot olisivatkin pysyneet matalalla koko suojauksen ajan tai kääntyisivät nyt nopeaan laskuun, voisi suojaus tulla kalliiksi.
Kannattaa siis miettiä tarkkaan niin omaa taloudellista tilannetta kuin sitä, miten paljon arvostaa omaa mielenrauhaa ja ennustettavuutta. Lisäksi on hyvä muistaa, että vaikka lainan päätyisi suojaamaan, on silti aina hyvä varautua myös säästämällä.
Danila Yönsini
asuntopehtoorin markkinointipäällikkö
Asuntopehtoorin markkinointipäällikkö Danila on hypännyt suoraan asuntosijoittamisen syvään päähän ja pyrkii ymmärtämään sen kokonaiskenttää paneutumalla ja kirjoittamalla asuntosijoittamisen eri teemoista . Matkalla kohti omaa ensimmäistä sijoitusasuntoa.
danila.yonsini@asuntopehtoori.fi
040 7562 062
Jaa eteenpäin:
Facebook
Twitter
LinkedIn
WhatsApp
Email
