Puolisen vuotta sitten korot olivat nollassa ja nyt ollaan 2,8 % tuntumassa. Tämä nousu on yllättänyt kaikki ennustajat. Nollakorkojen aikana kyllä varoiteltiin, että korot eivät ikuisesti ole nollassa, mutta konsensus oli, että korot nousisivat hitaasti kenties 0,5-1 % tasolle. Yksi vahva argumentti oli, että Etelä-Euroopan maat eivät kestäisi näin korkeita korkoja.
En osaa sanoa nousevatko korot tästä lisää, vai laskevatko. Markkinat hinnoittelevat suurinpiirtein niin, että korot jäisivät seilaamaan 2,5-3 % välimaastoon. Mutta kuten nyt tiedetään, 6 kuukauden takainen markkinaennuste oli täysin väärässä.
Mikä merkitys nopeasti nousseilla koroilla on vuokra-asuntomarkkinoille?
Sillä miten korot nousevat on merkitystä. Jos korot nousevat hitaasti, se voi olla osoitus talouden vahvistumisesta ja lisätä ihmisten luottamusta talouteen, mikä voi lisätä asuntojen kysyntää ja siten nostaa niiden hintoja. Jos taas korot nousevat nopeasti kuten nyt on käynyt, kestää ihmisillä hetki sopeutua uuteen tilanteeseen. Rahaa on vähemmän käytettävissä kulutukseen koska korkomenot vievät isomman osan rahoista. Tällöin ihmisillä ei ole yhtä paljon varaa ostaa asuntoja, jolloin asuntojen hinnat voivat laskea.
Selkeä muutos nyt onkin sijoittajien kiinnostuksen väheneminen asuntoihin. Tämä onkin hyvin ymmärrettävää, sillä jos asunnon vuokratuotto on 3,5 % ja korko- ja hoitokulut ovat yhteensä 3,5 %. Ei tuota oikein sijoitukseksi voi sanoa.
Toki samaan hengenvetoon on todettava, että olisi hassua sijoittaa asuntoon hetkellisen markkinatilanteen mukaan. Se ei ollut järkevää 6 kuukautta sitten eikä se ole nytkään. Vuokrat saattavat nousta ja korot laskea, jolloin asunto taas onkin hyvä sijoitus.
Asuntoon kannattaa sijoittaa jos uskoo sen olevan hyvä sijoitus 20 vuoden aikana kokonaisuutena. Välillä tuotto voi olla heikompi ja välillä vahvempi. Se, mihin voit vaikuttaa on miltä alueelta, mistä taloyhtiöstä ja minkälaisen asunnon ostat. Jos kaupunki houkuttaa ihmisiä muuttamaan sinne, työllisyys on hyvää ja löydät sieltä hyvästä taloyhtiöstä asunnon hyvällä hinnalla, on sijoitus melko varmasti hyvä kunhan annat ajan tehdä tehtävänsä.
Eli jos saat asunnon ostettua mielekkäällä alennuksella, voi olla, että se on ihan hyvä sijoitus. Oman pääoman tuoton saa nykykoroillakin 7-10 % tuntumaan, joka on samaa tasoa kuin mitä pörssistä saa pitkällä aikavälillä. Ja lisätuottoa tulee mikäli alueen hinnat ja vuokrat kehittyvät suotuisasti.
Tähän asti vuokralaiset ovat olleet varsin hyvin suojassa Ukrainan sodasta seurannutta korkojen ja inflaation nousua. He ovat kyllä saaneet osansa esim. kallistuneesta sähköstä. Mutta esimerkiksi yksiössä asuvan sähkölasku on joitain kymppejä, joten euromääräinen korotus on ollut pieni. Onkin luultavaa, että asuntojen omistajat tulevat vuonna 2023 siirtämään nousseita kustannuksiaan loppukäyttäjälle vuokrankorotusten muodossa.
Entä mikä merkitys nousseilla koroilla on omistusasuntomarkkinoille?
Oman kodin ostajalle velkarahan kallistuminen näkyy suoraan ostohaluissa. Viime aikoina on raportoitu lukuja, että uusien kotien myynti on vähentynyt 60-80 %.
Jos ajatellaan pariskuntaa, jolla on yhteensä 5000 euron nettotulot ja tästä he voivat käyttää asumiseen pankin suositteleman 40 % eli 2000 €.
Oletetaan vielä, että he etsivät 50 neliön kaksioita, jonka hoitovastike on noin 250 €/kk. Näin ollen lainanhoitoon jää rahaa 1750 €.
Puoli vuotta sitten 0,5 % marginaalilla he olisivat 1750 eurolla voineet hoitaa noin 400 000 euron lainaa 20 vuoden maksuajalla.
Nyt kun heidän kokonaiskorko on 3,3 %, voivat he hoitaa reilua 300 000 euron lainaa.
Eli toisinsanoen, heidän pitää ostaa 100 000 euroa halvempi asunto.
Kun kaikki asunnon ostamista harkitsevat tekevät saman laskuharjoituksen, on hyvin ymmärrettävää, että asuntokauppa vähenee koska myyjät eivät tietenkään anna asunnostaan 100 000 euron alennusta.
Nyt sitten vain odotellaan, että koska tämä markkinan solmu aukeaa. Luultavasti se aukeaa monesta suunnasta pikkuhiljaa. Asuntokauppa piristyy jos palkat nousevat, korot laskevat, vuokrat nousevat, rakentamisen hinnat laskevat, työllisyys paranee jne.
Toki pakkomyyntejäkin voi tulla, mutta en usko, että vakavaraiset rakennusliikkeet haluavat saatika joutuvat myymään asuntoja tappiolla. Ja uutta asuntoa en haluaisi edes ostaa rakennusliikkeeltä, joka joutuu myymään sen tappiolla, koska se kertoo, että rakennusliike on konkurssivaarassa. Konkurssiin menneeltä rakennusliikkeeltä ostetun asunnon takuu päättyi siihen.
Mutta yksittäisiä löytyjä voi Etuovesta tehdä. Jos jaksaa tutkia taloyhtiöitä, käydä esittelyissä ja tehdä ronskeja tarjouksia, voi nyt tärpätä.
Jos esimerkkimme pariskunta ei saakaan unelmiensa asuntoa koska myyjä ei suostu laskemaan hintaa 100 000 euroa, on heillä kaksi vaihtoehtoa. 1) Tyytyä toiseen asuntoon, joka ei kuitenkaan ihan tunnu kodilta tai 2) mennä vuokralle odottamaan, että markkinan tai oman tilanteen parantumisen johdosta on mahdollista ostaa se unelmien koti.
Tätä kautta korkojen nousu siis lisää vuokra-asuntojen kysyntää. Ei kenties valtavasti, mutta positiivinen vaikutus sillä on. Yhä useampi asunnonostaja toteaa, että nyt ei kannata tai ole mahdollista ostaa asuntoa vaan on parempi mennä vuokralle vuodeksi tai pariksi.
