Viikko sitten Yle kertoi, miten taloyhtiö oli ottanut 12 asuntoa hallintaansa koska niiden omistaja oli jättänyt vastikkeet maksamatta.
Talossa on 50 asuntoa eli noin 1/4 vastikkeista jäi saamatta. Tätä jatkui 6-9 kuukautta, yhtiön kassa tyhjentyi ja saatavia oli noin 50.000 euroa. Sähköt ja lämmitys meinasi katketa kun yhtiö ei voinut maksaa laskujaan.
Taloyhtiö otti asunnot hallintaansa ja sai vuokratulot, joilla se sai taloutensa tasapainoon.
Tässä oli realisoitumassa riski, jota on mediassa varoiteltu viime vuodet: yksi omistaja taloyhtiössä jättää vastikkeet maksamatta ja muut joutuvat maksumieheksi.
Riski ei kuitenkaan realisoitunut koska asunnot otettiin haltuun ja niiden vuokrilla hoidettiin vastikkeet.
Onkin hyvä huomata, että tämä riski on käytännössä olemassa vain taloissa, joiden sijainti tai kunto on niin huono, että asuntoja tai liiketiloja ei saada vuokrattua.
Tietysti vie hieman aikaa, että asunnot saadaan otettua haltuun, mutta pätevä isännöitsijä on kartalla hallituksen kanssa ja ennakoi.
Taloyhtiön asema on siis suht stabiili, tietysti turhia kuluja tulee jos tarvittavia remontteja ei voida tehdä vaan laitetaan paikkaa paikan päälle, mistä seuraa ylimääräisiä kuluja.
Mutta miltä yhtälö näyttää asuntosijoittajan kannalta?
Kannattaako korkea vuokratuotto?
Asunto on varmaan alunperin ostettu lupauksella korkeasta vuokratuotosta. Ja sitähän onkin saatu. Valitettavasti vain vuokratuotto ei kerro asuntosijoituksen koko kannattavuudesta.
Korkean vuokratuoton voisi ajatella tarkoittavan myös korkeaa riskiä, ihan niinkuin pörssiosakkeissakin. Jos kaikki menee hyvin, eli remontteja ei tule, asunto pysyy vuokralla eikä sen arvo laske, on myös kokonaistuotto korkea.
Mutta yleensä vuokratuotto on korkea juuri siksi, että remontteja on tiedossa, vuokrattavuus heikkoa tai asunnon arvo on laskusuunnassa. Myyjä tietää tämän ja on siksi valmis myymään asunnon ”halvalla” tai ”alle markkinahinnan”.
Asunnoista on maksettu noin 40.000 € kymmenen vuotta sitten ja viimeisimmät kaupat tänä ja viime vuonna on tehty 10-12.000 € hintaan. Myyntitappiota on siis tullut noin 30.000 € kymmenessä vuodessa.
Jos asunnon vuokra on esim. 370 €/kk ja hoitovastike 215 €/kk, saa siitä positiivista kassavirtaa 155 €/kk. Vuokratuotto nykyisellä 10.000 € ostohinnalla on hulppea 18,6 %.
Toisaalta vuokratuotto alkuperäiselle ostohinnalle on vain 4,7 %.
Tässä huomaa miksi vuokratuotto yksinään on huono kannattavuuden mittari. Mitä enemmän asunnon arvo laskee, sitä korkeammaksi vuokratuotto nousee.
Jos oletetaan, että kassavirta on ollut sama 155 €/kk koko kymmenen vuoden omistusjakson ajan, on sitä kautta kertynyt tuottoa 18.600 €. Tämä olisi teoriassa hyvä tuotto, sillä asunto olisi palauttanut lähes puolet ostohinnastaan takaisin.
Mutta kun otetaan huomioon arvonlasku, on kokonaistuotto surkea: -30.000 € + 18.600 € = -11.400 €.
Yhtiö on parhaillaan keräämässä rahaa osakkailtaan putkiremonttia varten. Pankeilta se ei siis näytä saavan rahoitusta. Putkiremontti tälle asunnolle maksaisi kenties 10-20.000 € eli asunto pitäisi saada ilmaiseksi, jota uusi omistaja saisi siitä jotain tuottoa. Tai jopa pahimmillaan niin, että myyjän pitäisi maksaa ostajalle, että tämä ”ostaa” asunnon.
Tämä on äärimmäinen esimerkki, mutta se korostaa miksi korkean vuokratuoton kohde voi olla matalan kokonaistuoton kohde.
Vaikka kokonaistuotto olisi saatu punnerrettua nolliin, on se todella huonoa silti. Kymmenen vuotta omistamisen vaivaa sekä riskiä ja käteen jäi 0 €.
Vaihtoehtoiskustannuksena voi ajatella esimerkiksi pörssin keskimääräistä 7 % vuosituottoa. Kymmenessä vuodessa 40.000 € pääoma olisi tuottanut 38.000 € eli melkein 100 % (todellinen SP500 tuotto oli noin 240 %). Ja tämän olisi saanut laittamatta tikkua ristiin.
Tästä johtuen olen itse suosinut uusia asuntoja hyvilta sijainneilta. Niiden vuokrattavuus on erittäin hyvä sillä kukapa ei haluaisi asua uudessa asunnossa. Remonttimurheita ei ole kymmeniin vuosiin ja vuokrankehitys on suotuisaa.
Merkittävin haittapuoli uusissa on heikompi kassavirta, varsinkin nyt korkojen noustua. Mutta todellisuudessa tässä Lahdenkin asunnossa kassavirta oli -11.400/10/12 = -95 €/kk. Negatiivinen kassavirta vain laitettiin sisään yhdellä kertaa, ei pikku hiljaa kuukausittain.
Olen siis sitä mieltä, että mitä korkeampi vuokratuotto, sitä huonompi sijoituskohde on.
Mutta käänteinenkään ei aina päde, että mitä matalampi vuokratuotto, sitä parempi sijoituskohde olisi.
Näin voi kuitenkin olla, sillä arvonnousu voi olla todella hurjaa pitkällä aikavälillä ja vivuttaa oman pääoman tuoton kymmeniin prosentteihin.
Murheellisinta on, mikäli korkean vuokratuoton kohde ostetaan velkavivulla ja sen arvo laskee. Mikäli 40.000 € oli alkuperäinen velaton hinta ja siihen käytettiin 70 % velkavipua, tarvittiin omaa pääomaa 12.000 €.
Hintahistorian perusteella jo muutamassa vuodessa tämän talon asuntojen arvo oli laskenut noin 12.000 € eli oma pääoma oli menetetty kokonaan. Oman pääoman tuotto -100 %.
Jääkin sijoittajan kotitehtäväksi löytää se ideaalikohde, jossa kokonaistuotto ja kassavirta on itselle sopivassa balanssissa.
Mutta kannattaa tehdä laskelmaa esim. kymmenelle vuodelle ja miettiä kuinka kokonaistuotto käyttäytyy mikäli asunnon arvo sattuu laskemaan. Tehdäänkö työtä ei minkään eteen?
