Asuntosijoittajan tärkein kumppani on rahoittaja. Näin ollen asuntosijoittaja tekee itselleen palveluksen pyrkiessään ymmärtämään rahoittajan bisneslogiikkaa ja motivaattoreita.
Rahoittajan antaessa lainan, vaatii hän jonkin vakuuden lainalle riskinhallintakeinona. Mikäli lainaa ei maksettaisi takaisin, voi rahoittaja käyttää vakuutta saamaan omansa pois. Yleisin vakuus on lainalla ostettava kohde eli asunto ja henkilötakaus.
Muita vakuuksia ovat toiset asunnot, osakkeet sekä maksulliset valtion tai kolmannen toimijan takaus.
Mitä henkilötakaus tarkoittaa?
Henkilötakaus tarkoittaa, että takaat lainan maksamisen. Omaa lainaa et voi henkilötaata, sillä siinä henkilötakaus on ikään kuin sisäänrakennettuna. Mutta toisen oikeushenkilön, esimerkiksi kaverin tai yrityksesi lainan voit henkilötaata.
Mikäli velallinen ei maksa lainaansa, voi velkoja vaatia sinua hoitamaan velan. Viime kädessä olet siis vastuussa koko velasta koko omaisuudellasi. Voit siis joutua jopa myymään omaa omaisuuttasi (asunto, auto, osakkeet) maksaaksesi velan.
Henkilötakaukseen liittyy regressioikeus, eli kun takaajana olet maksanut velallisen velan, voit myöhemmin vaatia velallista maksamaan saman summan takaisin sinulle.
Henkilötakaus päättyy kun alkuperäinen velka on maksettu pois.
Henkilötakaus asuntosijoittamisen mahdollistajana
Sijoitettaessa yrityksen kautta on henkilötakaus varteenotettava keino vauhdittaa salkun kasvattamista.
Yrityksen ensimmäisinä vuosina sen on vaikea saada rahoitusta tai ainakin rahoitus on kallista ja ehdot tiukat, esim. laina-aika voi olla vain 5-7 vuotta. Lyhyt laina-aika nostaa kuukausierän korkeaksi, jolloin yritykselle voi tulla kassavirtaongelmia.
Jos sinulla on varallisuutta, esim. oma asunto, johon ei kohdistu enää kovin paljon velkaa, voit käyttää sitä vakuutena yrityksesi lainalle henkilötakauksen kautta. Mikäli yrityksesi ajautuisi ongelmiin, voisi pankki vaatia sinua maksamaan lainan pois ja se onnistuisi myymällä asuntosi.
Mitä enemmän sinulla on likvidiä varallisuutta, sitä pienempi riski takauksessa on. Paras tilanne on, mikäli voisit käteisvaroilla kuitata takaamasi lainan pois. Joskin tällöin voisit miettiä olisiko järkevää lainata nämä rahat yrityksellesi suoraan ja unohtaa pankkilaina.
Tai lainata omat rahat yritykselle ja käyttää lisäksi pankkilainaa, jolloin ollaan taas lähtöpisteessä takauksen tarpeen suhteen.
Ihan tuoreen yrityksen kohdalla pankki voi asettaa henkilötakauksen lainan saannin ehdoksi. Pankin näkökulmasta logiikka menee näin:
Miksi meidän pitäisi uskoa yritykseesi jos sinäkään et usko?
Eli kun suostut henkilötakaukseen, viestii se rahoittajalle, että omistaja uskoo yritykseen niin kovin, että hän uskaltaa laittaa koko omaisuutensa lainan vakuudeksi. Tällä on sekä matemaattisesti että psykologisesti rauhoittava vaikutus rahoittajalle.
Henkilötakauksen riskinäkökulmat
Mitä pienempi omaisuutesi on ja mitä nuorempi olet, sen helpompaa takauksen antaminen on. Pieni omaisuus vähentää riskiäsi, koska sinulla ei ole paljon menetettävää. Toki pankin näkökulmasta tyhjätasku ei ole mielekäs takaaja. Nuoruus taas vähentää riskiä siksi, että sinulla on vielä kymmeniä vuosia kerätä menetetty varallisuus takaisin.
Sen sijaan mikäli varallisuutta on jo kertynyt, kannattaa punnita kokonaisriskiä. Kuinka ison lainan takaat? Paljonko se on suhteessa nettovarallisuuteesi? Kuinka iso tuotto-odotus sijoituskohteella on suhteessa edellä mainittuihin riskeihin?
Huomioi myös, että kaikkea tuottoa ei voi laskea excelissä. Esimerkiksi meillä on käynnissä useampi kerrostalohanke ja näihin sijoittavat henkilöt varmasti ajattelevat, että heille tuotto tulee itse asunnon lisäksi uusien kontaktien kautta. Asunnon ostaminen tällaisesta hankkeesta on ikään kuin pääsylippu uusiin kuvioihin.
Korkea varallisuustaso ei siis automaattisesti tarkoita, etteikö takaus enää kannattaisi. Jos nettovarallisuutesi on 10 miljoonaa euroa, miksipä ei takaisi 500 000 euron lainan? Mutta kokonaisarviointiin vaikuttaa kuinka likvidiä tuo 10 milliä on. Jos se on kokonaan kiinni erikoisissa liiketiloissa, teet isoa vahinkoa varallisuudellesi mikäli joudut pakolla realisoimaan sitä.
Kun taas 10 milliä kasvukeskuksen asunnoissa on suhteellisen likvidiä omaisuutta. Osakkeista ja käteisestä puhumattakaan.
Ja tietenkin tuollaista nettovarallisuutta vastaan saat itse pankista 500 000 euron lainan, jolla voit maksaa takaamasi lainan. Tällöin et joudu myymään omaisuuttasi alihintaan ja ainoana haittana ovat lainan nostokulut ja korot.
Tähän pätee sama sääntö kuin varallisuuden kasvattamiseen ja hoitoonkin:
Keinot, joilla varallisuutta kerätään eivät auta varallisuuden säilyttämisessä
Kasvatusmoodissa pelataan hyökkäyspeliä ja otetaan riskiä. Kun haluttu varallisuus on saavutettu, siirrytään puolustuspeliin, tai ainakin hallitumpaan riskinottoon.
Eli alkuvaiheessa kannattaakin taata yrityksesi lainat ja myöhemmin kun yrityksen rahoitusasema on stabiloitunut, voit sopia pankin kanssa muista vakuusjärjestelyistä ja tiputtaa henkilötakauksen pois.
Käytännössä alussa voi hyvinkin olla niin, että lainaa ei yksinkertaisesti saa, mikäli et suostu takaamaan sitä.
Henkilötakaus pitää sisällään myös muuta arvoa kuin oikean varallisuuden tuoman varmuuden. Hyvätuloisen henkilötakaus on arvokas, koska hän voi muuttaa osaamistaan rahaksi.
Tämän vuoksi esimerkiksi nuori lääkäri on hyvässä asemassa vaikka hänen nettovarallisuutensa olisi negatiivinen. Hänellä on käytännössä varma työpaikka, josta maksetaan hyvin.
(Olisi muuten mielenkiintoista kuulla minkälaisen painoarvon pankit antavat pokeriammattilaisen tuloille.)
Samoin mikäli henkilöllä on muita taitoja tai kokemusta, on se pankin näkökulmasta hyvä asia. Kokeneen asuntosijoittajan tai yrittäjän henkilötakaus on arvokkaampi, koska riski olemassa olevan varallisuuden vähentymisestä on pankille pienempi kuin kokemattoman henkilön kohdalla.
Tämä on siis ihan konkreettinen tapa muuttaa kokemusta rahaksi. Opiskelu ja kokemuksen kerääminen kannattaa.
Loppuun vielä Warren Buffettin viisaus riskinottoon ja takaukseen liittyen:
Never risk what you have and need for what you don’t need
