Helposti ajatellaan, että asuntosijoittamisessa tärkeintä on ostaa asunto halvalla, alle markkinahinnan. Usein korostetaan asunnon ostovaiheen merkitystä, sitä, kuinka ”voitto tehdään ostettaessa”.
Vaikka ostohinta ja ostettavan kohteen ominaisuudet ovat tärkeitä, on yksi asia vielä tärkeämpi: vuokrasuhde. Jos asunto ei ole vuokrattuna, on tuotto nolla. Tai no, teoriassa kai voisi ajatella, että nousukaudella asuntojen nousevat hinnat tekevät tuottoa sijoittajalle, vaikka asunto olisi tyhjänä, mutta käytännössä juokseviin kuluihin kuluisi iso osa näistäkin tuotoista.
Kun aikoinaan tajusin tämän vuokrasuhteen hoidon merkityksen asuntosijoittamiselle, olen pitänyt sitä siitä lähtien asuntosijoittamisen kuningaslajina.
Vuokrasuhde on laaja käsite ja siihen kuuluu mm.:
- vuokralaisvalinta
- asumisajan sujuvuus
- poismuuttaminen
- kirjanpito
Vuokralaisvalinta
Tämä lienee tärkein osa vuokrasuhdetta. Kun vuokralaisvalinta on tehty oikein, lähestulkoon kaikki muut ongelmat poistuvat.
Vuokralaisvalinnassa Asuntopehtoorilla on monta kriteeriä. Vuokralaisvalinnassa on paljon painoarvoa vuokralaisen elämäntilanteella, taloudellisella tilanteella ja tulevaisuudensuunnitelmilla.
Ensimmäisenä kriteerinä vuokralaisehdokkaiden karsinnassa toimii luottotiedot.
Luottotietojen tarkistus ei ole mustavalkoinen prosessi, mutta puhtaat luottotiedot puhuvat selkeää kieltä. Jos merkintöjä löytyy, on todella tärkeää, miten ne esitetään.
Mikäli vuokralaiskandidaatti ei kerro merkinnöistä luottotiedoissaan, tai vielä pahempaa, valehtelee niistä, on se varma hylky valintaprosessissamme.
Jos hän taas tuo merkinnän itse esille ja kertoo rehellisesti mistä merkintä on tullut, parantaa se hänen mahdollisuuttaan saada asunto. On todella tärkeää, että tarina on uskottava, vahvistettavissa eikä liian raju.
Merkintöjen määrällä on myös iso merkitys. Samoin sillä, mistä ne ovat tulleet. Maksamattomat vuokrat ovat todella iso punainen lippu.
Tärkeää on myös, miten vuokralainen esittelee itsensä ja miten hän ylipäätään asioi. Vuokravälittäjä aloittaa valintaprosessin heti hakemuksen saatuaan. Pienilläkin asioilla on merkitystä ensivaikutelman muodostumisessa. Ei anna vuokralaisesta kovin luotettavaa ensivaikutelmaa, jos hakemus on täynnä kirjoitusvirheitä tai jos hakija kirjoittaa oman nimensä pienillä kirjaimilla.
Hakemuksen perusteella välittäjälle muodostuu alustava käsitys vuokralaisesta.
Kuvan piirtyminen jatkuu, kun välittäjä soittaa hakijalle ja he juttelevat puhelimessa. Jos puhelimeen vastataan ”mitä….”, ei se herätä luottamusta, kun taas reippaasti omalla nimellä vastaaminen antaa hyvän ja asiallisen mielikuvan.
Lopullisen käsityksen hakijasta välittäjä saa asuntoesittelyssä ehdokkaan kanssa keskustellessaan. Merkitystä on sillä, miten hakija käyttäytyy, minkälainen elämäntilanne hänellä on ja miten hän esittää tarpeensa asunnolle.
Näistä kaikesta kokenut välittäjämme muodostaa kattavan kuvan, jonka perusteella hän voi suositella hakijaa vuokranantajalle, joka tekee lopullisen päätöksen vuokralaisesta.
Tämä vaihe loppuu vuokrasopimuksen allekirjoittamiseen, vakuuden maksamiseen ja avainten luovutukseen.
Asumisajan sujuvuus
Kun vuokrasuhde on alkanut, on vuokralaiselle tärkeää, että asunto toimii mukavana kotina ja asiat sujuvat mutkattomasti.
Olen sitä koulukuntaa, että pyrin pitämään etäisyyttä vuokralaiseen, sillä osa vuokralaisista kokee kiusalliseksi, jos vuokranantaja kerran kuussa kyselee kuulumisia. Puhumattakaan siitä, että vuokranantaja tulisi kesken vuokrasuhteen tarkastamaan asunnon kuntoa.
Toki nykyään tämä on helppoa, koska en itse ole vuokralaisten kanssa tekemisissä lainkaan, vaan he asioivat meidän Huolenpitopalvelumme kanssa. Tämä on usein vuokralaisellekin miellyttävämpää, kun asioita hoitaa neutraali ammattilainen.
Tärkeintä asumisajan sujuuvuden kannalta on, että vuokralainen maksaa vuokransa ajallaan ja että asunnon epäkohdat korjataan pikaisesti.
Poismuuttaminen
Tämän vaiheen voidaan katsoa alkavan vuokralaisen irtisanoutumisesta. Poismuuton sujuvuuden kannalta on oleellista, että vuokralainen saa tehdä muuttoa rauhassa ja hänelle on selkeää, mitä velvollisuuksia hänelle kuuluu asunnosta muuttaessaan.
Jos vuokralainen on viihtynyt asunnossa ja kokenut asioiden hoidon sujuvaksi, on hän todennäköisesti myös yhteistyöhaluisempi asunnon uudelleenvuokrauksen suhteen. Usein asuntoon ja vuokrasuhteen hoitoon tyytyväiset vuokralaiset ovat kuitenkin halukkaita auttamaan asunnon uudelleenvuokrausprosessissa ja huolehtimaan omalta osaltaan, että myös hakijoille välittyy asunnosta positiivinen vaikutelma. On myös tärkeää, että vuokralaisella on mahdollisuus vaikuttaa valokuvauksen ja näyttöjen ajankohtiin, ja nämä toteutetaan siten, että vuokralaiselle ei aiheudu häiriötä.
Poismuuton lähestyessä vuokralaista on hyvä muistuttaa poismuuttoon liittyvistä velvoitteista, kuten loppusiivouksesta, muuttoilmoituksista ja avainten luovutuksen aikataulusta.
Poismuuton jälkeen huoneistossa tulee suorittaa lopputarkastus, jossa asunnon kuntoa verrataan vuokrasuhteen alkamishetken kuntoon. Tarkastuksessa tulee huomioida normaalin kulumisen rajat.
Vuokrasuhteen päättyessä vuokranantajan tulee myös tilata vesimittarin luenta, jotta vuokralaiselle pystytään palauttamaan tai häneltä pystytään perimään maksut todellisen kulutuksen mukaan.
Kun nämä toimenpiteet on suoritettu, tulee vuokralaiselle palauttaa vakuus viipymättä. Mikäli vakuudesta joudutaan jotain perimään, tulee asia perustella vuokralaiselle dokumentoidusti. Mahdollisten erimielisyyksien asianmukainen hoito on tärkeä osa vuokrasuhteen hoitoa, jotta asiat saadaan jouhevasti päätökseen.
Kirjanpito
Vuokrasuhteen aikana on tärkeää dokumentoida asuntoon kohdistuneet kulut ja matkat. Nämä kannattaa kirjata ylös heti niiden tapahtuessa, sillä jälkikäteen on vaikeampi löytää jokaista kuittia ja muistaa jokaista yksityiskohtaa.
Esimerkiksi lainan järjestelypalkkio on yksi kulu, joka helposti jää kirjaamatta ylös. Myös matkat yhtiökokouksiin tai asuntoesittelyihin kannattaa myös kirjata heti ajon jälkeen.
Huolenpitopalvelussamme nämä kaikki löytyvät kätevästi yhdestä paikasta ja asunnon omistaja pääsee melko vähällä. Eikä ole riskiä, että vähennyskelpoisia kuluja jäisi ilmoittamatta verottajalle.
Tämä ei ole mitenkään kattava lista vuokrasuhteeseen liittyvistä asioista, mutta olen listannut tärkeimmät asiat, jotka tulee hoitaa hyvin. Kun nämä listatut asiat ovat hoidossa, on asuntosijoittaminen varmalla pohjalla ja tuotto on taattu.
Esim. Kojamo keskittyy juuri tähän ydintoiminaan nyt kun suhdanne on heikompi. Karsitaan kuluja, investoinnit jäihin ja varmistetaan, että vuokralaiset viihtyvät ja asunnot tuottavat.
Pidä siis fokus asuntosijoittajan ydintoiminnassa: asunnon vuokrasuhteen hoitamisessa ja pärjäät varmasti.
