Olin perjantaina Tampere-talon Sijoitusmessuilla paneelikeskustelussa. Paneelissa keskustelivat Lujatalon, Taalerin ja Suomen Vuokranantajien edustajat allekirjoittaneen lisäksi.
Keskustelu painottui asuntosijoittamisen nykytilanteeseen ja tulevaisuuden näkymiin.
Yksi mielenkiintoinen kysymys oli pakkomyynnit. Näitä on sosiaalisen median keskusteluissa odotettu ja pelätty, katsontakannasta riippuen. Vielä pakkomyynneistä ei ole uutisoitu ja kuten paneelissa kommentoin, en usko että niistä tullaan jatkossakaan uutisoimaan.
Nähdäkseni pakkomyyntejä ei ole ollut merkittävästi ja ne mitä on ollut, on tehty pimennossa. Sijoittaja on myynyt asunnot toiselle sijoittajalle enemmän tai vähemmän hiljaisuudessa. Tämä on molempien osapuolten intresseissä sillä kumpikaan ei halua kyseisten taloyhtiöiden muiden osakkeiden tietävän kauppahintaa.
Tietysti voi argumentoida, että rakennusliikkeiden alennusmyynnit ovat pakkomyyntejä ja näin kai voisi ajatella. Toisaalta eivät rakennusliikkeetkään ole antaneet juurikaan yli 15 % alennuksia ja viime aikoina alennukset ovat laskeneet. Meidän kautta näitä hyviä diilejä on kuitenkin vielä tarjolla, sillä rakennusliikkeet arvostavat vuosia jatkunutta tiivistä yhteistyötä. Ja sitä, että ne voivat luottaa kauppojen toteutuvan. Kun taas suoraan kuluttajille myytäessä on aina pieni epävarmuus toteuuko kauppa vai ei. Jos tällaiset ns. nippukaupat kiinnostavat, lisää sähköpostiosoitteesi uutiskirjeeseemme niin saat tiedon tulevista diileistä.
Institutionaalisten sijoittajien näkökulmasta Excel on rikki eli kannattavuusyhtälö ei vain toimi. Se alkaa toimina sitten kun korot tai hoitokulut laskevat, tai vuokrat nousevat. Näistä hoitokulujen laskuun en usko, mutta korot saattavat laskea ja vuokrat varmasti nousevat. Vuokrien nousu riippuu täysin kysynnästä ja tarjonnasta. Mitä vähemmän tarjontaa ja mitä enemmän kysyntää, sitä enemmän vuokrat nousevat.
Nyt kun uusia asuntoja ei juuri rakenneta mutta ihmisiä muuttaa runsaasti kasvukeskuksiin, vähenee tyhjien asuntojen varasto. Jossain kohtaa varastosta loppuu esimerkiksi 28 m2 asunnot Tampereen Kalevasta. Jos vuokralainen haluaa muuttaa tällaiseen asuntoon, on hänen maksettava korkeampaa vuokraa koska tarjontaa ei ole. Tällä mekanismilla vuokrat lähtevät nousuun. Ja kun vuokrat nousevat, alkaa sijoittajan Excel taas toimia ja tällöin asunnoista voidaan maksaa korkeampaa hintaa. Ja tällöin rakennusliikkeiden voi alkaa rakentaa uusia asuntoja koska niille on taas ostajia sellaisella hintatasolla, että rakentaminen kannattaa.
Harmi vaan, että tämä prosessi on hidas ja vie vuoden jos toisenkin, että se on tehnyt tehtävänsä.
Toinen hyvä kysymys oli, että miksi Tampereen vuokrat näyttävät jatkavan nousua vaikka täälläkin vuokra-asuntoja on rakennettu liikaa, miksi vuokrat eivät matele kuten PK-seudulla?
Isossa kuvassa vastaus taitaa olla kysyntä ja tarjonta. Mutta kun olen seurannut vuokra-asuntomarkkinoita kohta 20 vuoden ajan, olen huomannut, että varsinkin Helsingin vuokravälittäjillä on taipumusta hinnoitella vuokrat alakanttiin.
Vuokravälittäjän logiikka on tässä ilmiselvä. Jos markkinavuokra on 1000 € ja välittäjä saa puhuttua omistajan suostumaan 920 euron vuokraan, on asuntoon tosi helppoa löytää vuokralainen. Välittäjän ei tarvitse ottaa hyviä kuvia asunnosta, eikä käyttää vaivaa sen markkinointiin. Kunhan vain laittaa ilmoituksen Oikotielle ja poimii ensimmäisen hyvän hakijan ja kättelee vuokrasopimuksen.
Helsinkiläisille sijoitusasuntojen omistajille tämä on ollut ok koska asuntojen hinnat nousivat vuosi vuodelta niin ripeästi, että matalampikin vuokratuotto kelpasi, arvonnousu hoiti loput. Ei ole tarvinnut laskea viimeistä senttiä.
Minulle asuntojen omistajana sen sijaan on tärkeää, että Asuntopehtoorin vuokravälittäjät hakevat asunnoista maksimivuokran, jonka markkina sallii tyhjäkäynnin minimoiden.
Pyrin siis asemoimaan Asuntopehtoorin siten, että tuotamme asuntojen omistajille maksimaalista lisäarvoa ja se tarkoittaa mm. parhaan vuokran ottamisen mutta myös vuokralaisesta hyvää huolta pitämistä, jotta vaihtuvuus minimoitaisiin.
Vinkkini pk-seudun asuntosijoittajille on, että kun käytät vuokravälittäjää, pidä huoli, että asuntosi vuokraa ei alihinnoitella. Pyydä välittäjää perustelemaan mihin vuokrapyynti perustuu ja vertaile välityspalkkioita.
Lopuksi paneelikeskustelussa pohdittiin, että miltä asuntosijoittamisen tulevaisuus näyttää?
Panelistit olivat pitkälti samaa mieltä, että hyvältä. Kassavirrat velkavivutetuissa kohteissa ovat miinuksella mutta periaatteessa sama tilannehan on kasvurahastoihin kuukausisijoittavalla. Rahaa menee joka kuukausi eikä sitä tule takaisin vasta kuin myyntihetkellä.
Uusien asuntosijoitusten oman pääoman tuotto on tälläkin hetkellä noin 10 %, joka on korkeampi kuin pörssin keskimääräinen 7-8 % vuosituotto.
Nähdäkseni on matala todennäköisyys sille, että korot lähtisivät jyrkkään nousuun. Sen sijaan keventyvän korkotason ja nousevien vuokrien todennäköisyys on huomattava, ja niiden yhteisvaikutus muuttaa pelin nopeasti. Kohta kassavirta ei olekaan miinuksella vaan tekee pientä plussaa. Siinä kohtaa sijoittajien psykologia muuttuu ja asuntosijoitukset alkavat taas kiinnostaa, jolloin hinnat nousevat.
