Liian usein asuntosijoittamista pidetään riskittömänä. Riskejä on runsaasti ja kun ne tiedostaa, on riskinotto hallittua ja pitkänaikavälin lopputulos todennäköisesti hyvä.
Käydään seuraavaksi läpi asuntosijoittamisen merkittävät riskit.
Vuokralaisriski
Vuokraustoiminta on asuntosijoittamisen ydintoiminto. Sen varassa lepää koko tuotto. Mikäli vuokria ei makseta, on vain kuluja.
Vuokralaisvalintaan kannattaa siis käyttää aikaa tai mikäli oma osaaminen mietityttää tai aikaa ei ole, voi sen ulkoistaa ammattilaiselle.
Vuokralaisesta seuraa kaksi eri riskiä:
- Maksamattomat vuokrat
- Asunnon kunnon heikentyminen
Vuokrien seuranta ei ole itselleni kovin mielekästä puuhaa, vaikka se sinällään ei paljon aikaa viekään. Helppoa se on siihen asti, kun vuokrat tulevat ajallaan. Mutta kun asuntojen määrä kasvaa, tulee väistämättä vastaan tilanne, jossa vuokrien perään saa kysellä.
Mikäli vuokralaisvalinta ei ole onnistunut, saattaa asunnon kunto olla huonompi vuokrasuhteen lopussa kuin mitä se alussa oli. Tästä seuraa ikävä keskustelu vaurioiden arvottamiseksi ja summan pidättäminen vakuudesta.
Ja pahimmillaan vakuus ei riitä vahinkojen kattamiseen, vuokralaisella ei ole maksukykyä tai -halua jolloin omistaja kaivaa omaa kukkaroaan.
Asuntoriski
Asuntoon liittyvä merkittävin riski on arvon lasku. Velkavivun käyttö on yleistä asuntosijoittamisessa ja valitettavasti vipu toimii molempiin suuntiin.
Pahimmillaan arvoa menettävä vivutettu asunto syö kokonaan oman pääoman.
Esimerkiksi ostetaan 50 000 euron asunto käyttäen 70 % velkavipua. Omaa rahaa käytetään 30 % eli 15 000 euroa.
Jos nyt iskisi ulkoinen shokki, jonka vuoksi asuntosi arvo laskisi 15 %, olisit menettänyt 50 % omasta pääomastasi. Tämä osoittaa konkreettisesti miten velkavipu toimii myös toiseen suuntaan.
Nyt kun asuntosi arvo onkin enää 42 500 € eli sen vakuusarvo on 29 750 €, voisi pankki pyytää lisävakuuksia, jotta 35 000 € lainalla ei olisi vakuusvajetta.
Joutuisit siis hankkimaan jostain 7500 € lisäävakuuksia tai lyhentämään lainaa 5250 €.
Samalla logiikalla voit miettiä mitä tapahtuu ja miten järjestät asiasi jos asunnon arvo laskee 30 % tai enemmän. Tämä on ihan mahdollista jossain päin Suomea.
Lasku ei luultavasti tapahdu yön yli, mutta pikku hiljaa.
Kun lasket asunnon tuottoa, ota huomioon arvon muutos. Vivutetun asunnon arvon lasku syö todella ikävästi kokonaistuottoa, vaikka vuokratuotto onkin korkea.
Sisäistä myös miksi vuokratuotto on korkea. Se on korkea, koska asunnon hinta on matala. Ja asunnon hinta on matala koska sille ei ole kysyntää niin paljon kuin kalliimmalle asunnolle.
Toisin sanoen, voit ajatella, että halpaan asuntoon on laskettu jo sisään arvon alentumista. Käänteisesti, mikäli arvo ei alenekaan, on käsissä tuottoisa kohde.
Rahoitusriski
Edellä mainitun arvon alennuksesta johtuvan rahoitusriskin lisäksi korkoriskillä on iso merkitys asuntosijoittajalle.
Nyt alkaa olla sijoittajia, jotka eivät ole sijoittaneet positiivisten korkojen aikana.
Voit havainnollistaa riskiä tekemällä testin pankkienkin käyttämällä 6 % korkotasolla.
Meidän esimerkissä 35 000 € lainan nostaneelle sijoittajalle tämä tarkoittaisi 2100 € korkomenoja per vuosi eli 175 €/kk. Tämän päälle kun laskee lainan lyhennyksen ja hoitovastikkeen, saattaa asunnon kassavirta ja tuottokin mennä tappiolle.
Todella tärkeää on myös syy, miksi korot nousisivat. Jos se johtuu aidosta kuluttajahintojen inflaatiosta, voisi ajatella vuokrienkin nousevan.
Toisaalta liikarakentaminen estää tehokkaasti vuokrien nousun. Vaikka maito, leipä ja bensa kallistuvat, et voi korottaa vuokria mikäli naapuriin rakennetaan jatkuvasti uusia asuntoja, jotka pitävät vuokrankorotukset aisoissa.
Tämä on valtava riski asuntosijoittajalle. Kulut eli korot nousevat mutta tuotot eli vuokrat eivät. Pidän riskiä valtavana siksi, että sen todennäköisyys on kuitenkin jossain määrin merkittävä ja seuraus on todella paha.
Jos kuitenkin saat korotettua vuokraasi, niin laske se auki euroissa. Olkoot tämän 50 000 € maksavan asunnon vuokra 400 €/kk. Tähän tehty 6 % korotus tarkoittaa 24 €/kk tulonlisäystä.
Samaan aikaan korkojen noususta tuli 175 €/kk lisäkulu! Kassavirta heikkeni silti 150 €/kk vaikka vuokra nousikin saman verran kuin korko.
Toisaalta nousevien korkojen aikana luultavasti myös asuntojen hinnat ovat nousseet eli asunnon uudelleenrahoitus pankissa voisi onnistua. Ja toisena vaihtoehtona on asunnon myynti ja arvonnousun kotiuttaminen.
Mutta mikäli asunto onkin ostettu niin huonolta sijainnilta, että sen arvo ei olekaan noussut, on tilanne synkempi. Tämä tuokin valokeilaan sen, että asunnon hyvällä sijainnilla on riskiä vähentävä merkitys.
Toki on selvää, etteivät korot nouse yhdessä yössä vaan tämä vie aikaa. Tämä onkin kärjistetty esimerkkilaskelma siitä lopputilanteesta, missä voitaisiin olla korkojen noustua reippaasti.
Matkan varrella sijoittaja on voinut tehdä järjestelyitä pitääkseen riskit hallinnassa. Esimerkiksi rahapuskurin kasvattaminen voi olla hyvä idea, vaikka se ei sinällään olekaan korkosuojaus.
Muista myös, että kun korot alkavat nousta, kallistuu myös korkosuojauksen hinta.
Poliittinen riski
Tällä hetkellä Valtioneuvosto selvittää onko tarpeen poistaa rahoitusvastikkeen lyhennysosuuden verovähennysoikeus. Mikäli näin tapahtuu, heikkenee valtaosan asuntosijoittajien kassavirta. Ainoa ryhmä, jota tämä muutos ei koskisi olisi vanhojen asuntojen omistajat, joiden asunnoissa ei ole taloyhtiölainaa.
Suursijoittajat on toki toinen ryhmä, sillä he eivät sijoita asuntoihin vaan kiinteistöihin, joiden poistot ovat jatkossakin mahdollisia.
Täältä voit lukea tarkemmin mikä merkitys tällä muutoksella sinulle olisi. Käytännössä kassavirta heikkenisi koska osa asuntosijoittajan veroista tulisi maksettavaksi heti eikä vasta myyntihetkellä.
Poliittisen riskin alle mahtuu paljon muitakin asioita, joilla olisi merkitystä asuntosijoittajalle. Esimerkiksi pääomatuloveroa voitaisiin kiristää, vuokrasääntely voitaisiin ottaa käyttöön tai asumiseen ja rakentamiseen liittyviä veroja voitaisiin nostaa.
Worst case scenario
Pahin mahdollinen tilanne on sitten näiden kaikkien kombinaatio.
Asuntosi arvo laskee, korot ja verot nousevat, vuokralainen lopettaa vuokran maksamisen ja asuntosi vaatisi remonttia. Millä rahoitat remontin kun pankki katsoo vakuusarvon laskeneen, tulovirran tyrehtyneen ja korkojen nousseen? Tässä tilanteessa et todennäköisesti saisi lainaa.
Pahimmillaan joutuisit siis myymään asunnon pilkkahintaan. Hinta olisi niin matala, että se ei riittäisi edes velan maksamiseen. Kokonaistuotto olisi negaatiivinen, jäisit velkaa pankille.
En pidä tätä skenaariota kovinkaan todennäköisenä. Mutta voi tulla musta joutsen (tai keltainen pingviini), joka saisi tämän tapahtumaan.
Suosittelen siis suunnittelemaan oman asuntosijoitustoiminnan siten, että vaikka edellä mainittu pahin mahdollinen tapahtuisi, ei veneesi kaatuisi.
Kannattaa siis tyytyä vähän matalampaan tuottoon jos sillä voit estää poikki menemisen.
Käteen jäävä 3 000 € on parempi kuin saamatta jäänyt 5 000 €.
