Asuntosijoittajan makrotilanne on tänä vuonna muuttunut merkittävästi korkojen noustua nyt kun korkojen muutokset ovat tulleet kaikille läpi. Useimpien taloyhtiöiden korot päivitettiin keväällä yhtiökokousten yhteydessä ja tuolloin 12 kk euribor oli noin 3,9 % kun se tänään on noin 3,7 %.
Eri asia sitten on minkä korkotason mukaan rahoitusvastikkeet laskettiin. Jos taloyhtiö päätti varautua tulevaan ja säätämällä rahoitusvastikkeeseen pelivaraa korkojen nousun varalta, voitiin vastikkeet mitoittaa esim. 4,0 % tai 4,1 % euriborin mukaan. Tällöin taloyhtiölle on kertynyt rahoitusvastikepuskuria, joka kenties voitaisiin purkaa ensi keväänä, jos korkojen lasku jatkuu eikä puskurille siten nähdä tarvetta.
Ekonomistien ennusteet koroista ovat lähinnä viihdettä, sillä ne muuttuvat viikottain. Tämä ei tietenkään ole ekonomien vika vaan markkina muuttaa mieltään heti saatuaan uutta tietoa. Mutta juuri mitään hyötyä ekonomistien ennusteista ei ole.
Nyt viimeisen viikon parin aikana inflaatioluvut ovat olleet niin alhaisia, että korkomarkkinat uskovat keskuspankkien laskevan korkoja. Jopa silti, vaikka keskuspankit sanovat ääneen, että on ennenaikaista puhua korkojen laskusta. Tätä kissa ja hiiri -leikkiä onkin hauska seurata. Toisella on pelissä arvovalta ja toisella omat rahat.
Joka tapauksessa tällä hetkellä markkina hinnoittelee korkojen laskevan 1,5 % ensi vuoden aikana. Mistä seuraakin mielenkiintoinen tilanne yhtiökokouksissa keväällä 2024. Jos taloyhtiöllä on 3 tai 6 kk euribor, joka tarkistuu 2-4 kertaa vastikekauden aikana, ottaako yhtiökokous näkemystä ja asettaa rahoitusvastikkeen hieman alemmaksi kuin tämän hetken tilanne vaatii? Tässä ehkä hyöty on kuitenkin sen verran pieni, että on parempi mennä sen hetken korkotason mukaan ja olla sitten iloinen mikäli korko laskee vastikekauden aikana, kun yhtiölle kertyy rahoitusvastikepuskuria.
Tällöin vastikepuskuri voidaan purkaa seuraavan vastikekauden aikana eli silloin sitten asettaa rahoitusvastike piirun verran alemmas kuin ilman puskuria voitaisiin. (Pätevä välittäjä muuten osaa kertoa tällaisista muutoksista asunnon ostajalle, mikä helpottaa asunnon myyntiä.)
Koroista huolimatta en näe isossa kuvassa muutosta asuntosijoittamisen kokonaiskannattavuudelle. Jos on ostanut asunnon 1-3 vuotta sitten ajatuksena pitää asunto 20 vuotta kunnes se on velaton, on tämä yhä hyvä strategia. Toki tähän täytyy lisätä tavalliset huomiot asunnon sijainnista, taloyhtiön kunnosta jne.
Tällä hetkellä uudiskohteiden rakentaminen on käytännössä kokonaan pysähtynyt. Muutamia ARA-kohteita käynnistyy ja kuluttajille suunnatut RS-kohteet voi laskea yhden käden sormilla. Tästä seuraa (uusien) asuntojen pula 1-2 vuoden aikajänteellä.
Esimerkiksi Tampereen seudun muuttovoitto tulee olemaan noin 6000-6500 ihmistä tänä vuonna ja jos uusia asuntoja valmistuu lähivuosina 1000-1500 ihmiselle niin siitä syntyy noin 5000 asunnon vajaus peri vuosi. Samoin Helsingin muuttovoitto on palannut entiselle noin 10 000/v tasolle.
Rakennusliikkeet ovat nykyään paljon tehokkaampia arvioimaan asuntotarpeita ja tuotanto ajetaan ylös yhtä nopeasti kuin se ajettiin nyt alas. Käsittääkseni ala ei ollut ihan näin tehokas vielä parisenkymmentä vuottakaan sitten. Eli siinä kohtaa kun markkina näyttää piristyvän, rakennusliikkeet laittavat kohteet käyntiin. Tämä tapahtuu sitten kun nykyinen tyhjien asuntojen varasto on syöty tarpeeksi alas.
Eli suomeksi: kun RS-kohteiden varausasteet alkavat olla sillä tasolla, että rakennusliike uskaltaa käynnistää kohteen.
Ja samoin heti kun niin rakennusliikkeet kuin kaikki muutkin asuntojen myyjät huomaavat, että ostajat ovat heräilemässä, laskee asunnoista saatavat alennukset. Eivät ne kokonaan poistu heti, mutta vähenevät.
Vaikka monet sanovat, että ensi vuosi on jo menetetty rakennusliikkeiden osalta niin en itse tähän täysin usko. Markkina saattaa piristyä nopeastikin ja sitten kohteita käynnistetään. Ja saattaahan joku rakennusliike ottaa riskiä ja käynnistää kohteen nyt joka tapauksessa, tavoitteena saada kohde valmiiksi esimerkiksi keväälle 2025 jolloin asuntojen kysyntä näkemykseni mukaan on paljon parempaa kuin tällä hetkellä.
Ongelma tässä vain on se, että jos kauppaa ei tehdä rakentamisen aikana vaan vasta lähellä valmistumista, niin rakennusliikkeen pitää itse rahoittaa rakentaminen kokonaan. Ja koska rakentamisenaikainen rahoitus on kalliimpaa kuin valmistumisen jälkeen, tuo rakentamisen rahoittaminen ison lisäkulun hankkeen kannattavuudelle, mistä vuorostaan seuraa tarve myydä asuntoja korkeammalla hinnalla.
Olen monta kertaa sanonut, että asuntomarkkina on tosi hidas otus ja sen muutoksissa kestää kauan. Nousseiden korkojen vaikutus tuli läpi noin 1,5 vuoden aikana. Vähentyneen tarjonnan ja nousevan muuttoliikkeen kautta parantuneen kysynnän vaikutus lyö läpi asuntomarkkinoille seuraavan parin vuoden aikana.
Jos 2024-2025 ei tapahdu mitään isoa mullistusta ja markkinat saavat toimia enemmän tai vähemmän rauhassa, tulemme näkemään nousevia asuntojen hintoja ja vuokria. Koska kuten kapitalismissa aina, loppulaskun maksamme aina me kuluttajat. Vuokra-asuntoja ei rakenneta niin kauan kuin niiden tuotto on heikko. Eli vuokralaiset tulevat näkemään korkeampia vuokria lähivuosina.
Jossain vaiheessa Ukrainan sota päättyy ja jälleenrakentaminen alkaa. Sitten on mielenkiintoista nähdä minkä verran Ukraina imee Euroopan rakennusmateriaaleja ja miten niiden hinnat kehittyvät. On mahdollista, että tuolloin rakentamisen hinta kallistuu entisestään, mikä nostaa asuntojen hintoja joko vähentyneen rakentamisen tai korkeampien myyntihintojen kautta.
Asuntosijoittajalle tärkeintä onkin selvitä tästä alhosta kuivin jaloin. Kassavirta saattaa olla pakkasella, mutta se parantuu nopeastikin jos korot laskevat ja vuokrat nousevat. Eli kunhan ei ole pakko myydä niin jatketaan tylsää asuntosijoittajan arkea ja lopussa kiitos seisoo.
