Olen pyrkinyt pitämään tämän blogin sisällön hieman perustasoa syvällisempänä. Kuitenkin minulta ja välittäjiltämme kysytään säännöllisesti miten asuntosijoittamisen aloittaminen oikein onnistuu, joten täältä pesee vinkkejä.
Sattumalta tällä viikolla Heikki Pajunen twiittasi aikeistaan järjestää tilaisuus asuntosijoittamisen aloittamisesta. Kannattaa ehdottomasti mennä mukaan, mutta ilmoittaudu pian, sillä Zoomiin mahtuu vain 300 henkeä ja ilmoittautuneita on jo aika paljon. Ja sivuhuomautuksena Hessu on luultavasti Suomen ”paras” asuntosijoittaja, jos sellaista titteliä voi asuntosijoittajasta käyttää. Hänen ajatuksiaan kannattaa kuunnella.
Sitten asiaan eli miten aloittaa asuntosijoittaminen? Jos jokin kohta on jo hallussa, hyppää vaan suoraan seuraavaan.
1. Järjestä oma taloutesi kuntoon
Asuntosijoittaminen on pääomavaltainen sijoituslaji ja on eduksesi, jos taloutesi ei kaadu muutamien satasten yllättävistä menoista. Ihan aluksi laadi karkea budjetti, johon kirjaat tulosi ja menosi. Maksa pois kaikki lainat, joiden korko on yli 2 %. Maksa ensimmäisenä pois se laina, jonka korko on suurin.
Selvitä pankista, voisitko ottaa heiltä edullisempaa lainaa, jolla maksaa pois muut kalliimmat lainat. Tätä kutsutaan uudelleenrahoittamiseksi ja se on tärkeä konsepti asuntosijoittamisessakin. Käytännössä siis säästät suoraan lainojen korkojen erotuksen verran heti kättelyssä. Eli jos pikavippejä on 5 000 euroa ja niiden korko on 7 %, maksa ne pois pankin kulutusluotolla, jonka korko on 3%. Hyödyt välittömästi 4% * 5 000 € = 200 €/v.
Tarkastele kulujasi kriittisesti. Maksatko kahta kuntosalimaksua? Voisiko Netflixin laittaa 3 kk tauolle ja lukea muutama kirja (ja sitten palata Netflixiin jos on tarve)? Vaihda autosi edulliseen ja kestävään autoon, pyöräile aina kun voit. Laita ruokaa itse ja ota eväät mukaan töihin.
2. Opiskele asuntosijoittamista
En suosittele mitään kirjaa, vaan liittymistä Suomen Vuokranantajien jäseneksi, vaikka vain loppuvuodeksi (hinta muutaman kympin) ja lue läpi heidän sivuston materiaalit. Siellä on todella kattavasti tietoa jäsenille ja käytännössä ihan samat perusasiat kuin kirjoissa ja blogeissa.
Mitä asioita asuntosijoittajan tulee opiskella?
Vuokratuotto
Vuokratuotto tarkoittaa paljonko siihen sijoitettu kokonaisrahamäärä tuottaa. Vuokratuotto lasketaan seuraavasti:
(vuokra – hoitovastike) * 12 / asunnon velaton hinta * 100 %
Eli jos vuokra on 600 €, hoitovastike 200 € ja asunnon velaton hinta 100 000 € saadaan sen vuokratuotoksi (600-200)*12/100 000 = 4,8 %.
Oman pääoman tuotto
Asuntosijoittajan tärkein työkalu on velkavipu eli lainaraha. Koska asunto on kallis ostaa, ei monellakaan olisi varaa ostaa sitä ilman lainaa. Ja ihan sama pätee asuntosijoittamiseen. Pankit näkevät asunnot hyvin vakaina ja turvallisina sijoituskohteina, minkä vuoksi niihin saa rahoitusta varsin hyvin.
Tyypillisesti asuntoon saa lainaa 70 % sen velattomasta hinnasta. Edellisen esimerkin tapauksessa käyttäisit siis 70 000 € velkaa ja 30 000 € omaa rahaa.
Oman pääoman tuotto kertoo paljonko asuntoon sijoitetut omat rahat tuottavat ja se lasketaan seuraavasti:
(vuokra – hoitovastike – lainan korot) * 12 / asunnon myyntihinta * 100 %
Kun vuokra on 600 €, hoitovastke 200 €, lainan korot 100 € ja asunnon myyntihinta 30 000 € saadaan oman pääoman tuotoksi (600-200-100)*12/30 000 = 12 %.
Eli se sijoittamasi 30 000 euroa tuottaa sinulle 12 % vuodessa. Kun teet valintaa asunto- ja osakesijoittamisen välillä, kannattaa verrata nimenomaan oman pääoman tuottoa. Pörssissä tuotto on keskimäärin 6-8 % kun taas asuntosijoittaja saa helposti yli 10 % tuoton. Ja tässähän on huomioitu vain vuokratuotto eli asunnon mahdollista arvonnousua ei ole huomioitu.
Muista kuitenkin, että velkavipu toimii myös toiseen suuntaan eli mikäli asunnon arvo laskee, se heikentää kokonaistuottoasi todella paljon.
Kassavirta ja remontit
Kassavirta kertoo paljonko rahaa jää tilillesi kaikkien menojen jälkeen. Muista huomioida verot. Kassavirta lasketaan:
vuokra – hoitovastike – lainan korot ja lyhennys – mahdolliset korjaukset – verot.
Kun ostat vanhan asunnon, selvitä ainakin karkealla tasolla sen remonttivelka. Eli paljonko taloyhtiön tulevat remontit suurin piirtein maksavat, entä paljonko itse asuntoa pitää remontoida seuraavan 25 vuoden aikana.
3. Ymmärrä rahoitusta
Kuten todettu, lainaraha on asuntosijoittajan tärkein työkalu. Siksi kannattaa miettiä, miten sitä ylipäätään saa, ja jos haluat kasvaa, miten sitä saa enemmän.
Asuntosijoittajan tärkein rahoituksen lähde on oma pankkisi. Lainaa varten pankki haluaa selvittää kykysi maksaa laina takaisin. Tätä varten se tutkii tulosi ja vakuuksien arvot. Vakuutena toimii ostettava asunto ja mahdollisesti oma asuntosi. Vakuus tarkoittaa käytännössä sitä, että jos jostain syystä jättäisit lainan hoitamatta, voisi pankki viime kädessä myydä sen ja kuitata sillä saatavansa.
Vakuusarvon ymmärtäminen oli itselleni aikanaan silmiä avaava oivallus. Monella vanhemmalla alkaa olla asuntolaina pitkälti maksettu. Tämä tarkoittaa sitä, että oman kodin vapaata vakuusarvoa voi käyttää sijoitusasunnon rahoittamiseen.
Esimerkiksi jos kotisi arvo on 300 000 euroa ja sen vakuusarvo on 70 % sen arvosta eli 210 000 euroa. Jos lainaa on vielä 100 000 euroa jäljellä, on vapaata vakuusarvoa 110 000 euroa. Tätä vakuusarvoa vasten nostamalla uuden lainan voisit ostaa heti useamman uudiskohteen, joissa itsessään on valmiina taloyhtiölainaa.
Samoin esim. vanhemillasi saattaa olla vakuutta ns. tyhjän panttina, mitä voisit hyödyntää yhdessä heidän kanssa.
Sisäistä ns. lumipallo-efekti. Kun asuntosijoituslainasi on lyhentynyt, voit uudelleenrahoittaa senkin ja ostaa toisen asunnon. Nyt sinulla on kaksi asuntoa, joiden lainojen lyhennyttyä voit uudelleenrahoittaa ne ja hankkia kolmannen jne.
Varaudu myös siihen, että sijoitusasunnon laina on kalliimpi kuin asuntolainasi. Itseasiassa vain vähän kärjistäen väitän, että sijoitusasunnon lainan hinnalla ei ole merkitystä. Jos sijoitat omiin nimiin (eli ei yrityksen kautta) niin lainan marginaali on luultavasti haarukassa 0,5-1,5 %. Tiukasti neuvottelemalla voit nipistää lainan hinnasta muutaman kymmenyksen, mutta laske auki mikä merkitys sillä on euroissa 12 % oman pääoman tuotossa.
Kannattaa olla pankille hyvä asiakas. Ei kannata olla se asiakas, joka purnaa 2,3 €/kk lainanhoitomaksuista kun ollaan sijoittamassa 100 000 euroa.
Lainan marginaalilla enemmänkin on merkitystä sillä, että saako lainaa ylipäätään ja kuinka paljon. Ilman lainaa ei voi (tai jos voi niin ei kannata) asuntosijoittaa.
4. Tutki markkinoita ja vertaile kohteita
Suosittelen aloittamaan asuntosijoittamisen omasta kaupungistasi. Jos asut Kyyjärvellä, kannattaa katsoa Jyväskylää tai Seinäjokea. Asuntojen arvonkehitys ja vuokrattavuus on yleensä paras kasvavissa kaupungeissa.
Mutta tätäkin tärkeämpää on, että ensimmäinen sijoitus ei ole pommi, joka pieleen mentyään karkottaa sinut asuntosijoittamisesta kokonaan. Tämän vuoksi kasvukeskuksen asunto on hyvä ja turvallinen ostos.
Aseta Etuoveen ja Oikotielle hakuvahdit ja surffaa alueesi asuntoja. Näin saat käsitystä hintatasosta, varsinkin kun huomaat minkälaiset ja minkä hintaiset asunnot menevät kaupaksi nopeasti.
Sijoitukseen paras asuntotyyppi on yksiö. Isomman asunnon vuokra ei nouse samassa suhteessa kuin hinta ja hoitovastike, mistä johtuen yksiö tuottaa eniten. Se on yleisesti ottaen myös helpoin vuokrata.
Unohda puheet alle markkinahintaisuudesta. Se on yksisarvinen, jota monet metsästävät mutta jonka harva nappaa. Vaikka saisit Kyyjärven vanhasta kasarmista 20 % alennuksen, se ei siltikään luultavasti ole alle markkinahintainen. Kysy pankkisi mielipidettä sijoitukseen.
5. Ryhdy toimeen
Tärkeää on aloittaa. Kenenkään sijoittajan ensimmäinen kohde ei ole paras. Mutta ihan tavallinen markkinahintainenkin asunto on luultavasti parempi sijoitus kuin piensijoittajan harjoittama osakepoiminta. Romahduksen odottaminen ei todennäköisesti ole kannattavaa.
Jos asunto tuottaa 5 % vuodessa ja etsit helmeä kaksi vuotta, pitäisi se saada ostettua 10 % alennuksella, ja siltikin olisit vain samalla viivalla heti ostaneen kanssa. Tai itseasiassa hän olisi edellä, koska hän on kerännyt kokemusta kaksi vuotta.
Verkostoituminen tuo mahdollisuuksia ostaa hyviä kohteita, mutta se vie aikaa. Kannattaa ottaa yhteyttä sijoitusasuntojen kanssa puuhaaviin välittäjiin, sillä heillä saattaa olla sinulle sopiva kohde hiljaisessa myynnissä. Käytännössä tämä tarkoittaa, että myyjä on heidän toinen sijoittaja-asiakas, joka olisi valmis luopumaan asunnosta pienellä voitolla koska hänellä on vielä parempi kohde kiikarissa.
Tässä on se hyvä puoli, että asunnon ”due diligencen” on jo tehnyt toinen sijoittaja, eli ehkä asunto ei ole täydellien katastrofi.
Tärkeintä on kuitenkin vain tehdä se ostopäätös ja oikeasti ostaa asunto. Sen jälkeen huomaat, ettei vuokranantajuus olekaan niin ihmeellistä ja kynnys hankkia seuraava on paljon matalampi.
6. Tuota lisäarvoa
Tee hyvää muille niin saat itsekin hyvää. Asuntosijoittajalla on lukuisia kumppaneita, joista kuka tahansa voi tuoda loistavan mahdollisuuden eteesi:
- rahoittajat
- muut sijoittajat
- välittäjät
- isännöitsijät
- remonttimiehet
En itse usko kylmään verkostoitumiseen, eli että ”raa’alla voimalla” kerätään iso joukko kontakteja somessa. Sen sijaan uskon vahvasti lisäarvon tuottamiseen. Kysy miten voisit auttaa kontaktiasi ja tee se. Voi olla, että hän ei voi suoraan auttaa sinua, mutta ehkä hänen kaveri voikin.
Toimi pitkällä aikavälillä. Asuntosijoittajan kvartaali on 25 vuotta. Tee yhteistyötä vain henkilöiden kanssa, joiden kanssa voisit toimia vuosikymmeniä. Jos joku tuntuu koijarilta, lopetan yhteistyön lyhyeen. Miksi?
Koska luottamuksesta saatava hyöty on kasvaa korkoa korolle aivan kuten sijoituksetkin, luultavasti enemmänkin. Mitä pidempään teet saman tahon kanssa yhteistyötä, sitä kitkattomampaa se on, sitä isompiin diileihin pääset ja uskallat lähteä mukaan ja sitä parempia mahdollisuuksia eteesi tulee.
7. Jatka opiskelua
Helpoin tapa opiskella on lukea blogeja ja kuunnella podcasteja. Ole kuitenkin lähdekriittinen äläkä niele kaikkea. Mieti, onko tekstin kirjoittajalla oma lehmä ojassa. Esimerkiksi jos minä suosittelen asunnon hoidon ulkoistamista, voi olla, että hyödyn siitä jotenkin. Joskin tämä ei silti tarkoita sitä, etteikö palvelusta voisi olla sinulle hyötyä.
Olen hieman skeptinen koulutusten suhteen, sillä todella laadukasta tietoa on saatavilla ilmaiseksi tai pieneen hintaan (kuten Suomen Vuokranantajien tilaisuudet ja sopimuspohjat). Mutta jos koulutukset toimivat sinulle, mikä jottei niitä kannattaisi hyödyntää.
Juttele muiden sijoittajien kanssa ja pyri omaksumaan parhaat käytännöt miten he etsivät, tarjoavat, vuokraavat, hallinnoivat ja myyvät asuntojaan. Jokaiseen prosessiin liittyy kymmeniä pikku yksityiskohtia, joita hiomalla saat kokonaistuottoasi parannettua pitkällä aikavälillä.
Kannattaa myös heti alusta alkaen miettiä prosesseja. Jos vuokraat asuntosi itse, tee Google Formsiin asunnon hakulomake. Laadi excel, johon kirjaat asuntosi hankintatiedot, vuokrat, vastikkeet. Näistä voit laskea auki kannattavuuslukuja. Tämä helpottaa myös keskustelua rahoittajan suuntaan, kun voit lähettää valmiin yhteenvedon hänelle.
Dokumentoi kaikki tärkeimmät prosessit. Jos esimerkiksi otat yhteyttä välittäjään, sovit asuntoesittelystä ja teet ostotarjouksen, niin kirjaa ylös tämän prosessin vaiheet. Kun teet saman prosessin uudestaan, muokkaa sitä kuten parhaaksi näet. Tämä voi olla hieman työlästä aluksi, mutta todella opettavaista pidemmän päälle.
Moni sijoittaja on nykyään aktiivinen somessa. Seuraa heitä ja kysy rohkeasti heiltä mielipidettä.
Loppuun vielä kertauksena se tärkein oppi. Ryhdy toimeen. Ilman sitä kaikki muut opit on turhia. Mukavia hetkiä uuden harrastuksen parissa!
