Antakaa minulle vipuvarsi ja tukipiste, niin minä siirrän maan paikaltaan.
– Arkhimedes
Vivun tai vipuvarren idea on korvata suuri voima suurella liikkeellä, mistä tuleekin sanonta ”mikä matkassa hävitään se voimassa voitetaan”, joka toimii tietenkin myös toisinpäin.
Asuntosijoittajan tunnetuin vipu on velkavipu. Ostamalla asunnon kokonaan omalla rahalla vaaditaan hurjasti rahaa, mutta käyttämällä velkavipua eli jonkun toisen rahaa, tarvitaan omaa rahaa paljon vähemmän.
Jos tuotto kokonaan omalla rahalla ostettuna on 4 %, voidaan se vivuttaa 70 % rahoituksella noin 15 %:iin. Vipu ei paranna tuottoa suoraan 1:1, sillä siitä aiheutuu kitkaa eli korkokuluja, jotka hieman heikentävät tuottoa.
Samoin kuten mutterin saa kätevästi väännettyä kiinni käyttämällä jakoavaimen vipuvartta, saa omalla pääomalla hankittua enemmän sijoitusasuntoja käyttämällä velkavipua.
Velkavipu ja sen toimintaperiaate on tuttu ja tässäkin blogissa monta kertaa käyty läpi, joten tutkitaan seuraavaksi mitä muita vipuja asuntosijoittajalla on käytettävissä.
Koodi asuntosijoittajan vipuna
An army of robots is freely available – it’s just packed in data centers for heat and space efficiency. Use it.
– Naval Ravikant
Koodilla eli ohjelmistoilla voidaan tehostaa sekä liiketoimintaa että asuntosijoittamista. Helppo esimerkki on Excel, jota lähes jokainen asuntosijoittaja käyttää työkalunaan.
Excelin avulla voidaan arvioida hankittavien kohteiden kannattavuutta, kassavirtaa, tarvittavaa rahoitusastetta, riskejä sekä ylläpitää kohteiden tietoja, kuten vuokranmaksujen kirjanpitoa, vakuuksia, remonttihistoriaa jne.
Paperia käyttävä asuntosijoittaja joutuu käyttämään enemmän tunteja em. asioihin, jolloin hänellä on vähemmän aikaa etsiä uusia ostokohteita, eli hän häviää tuottavuudessa.
Varta vasten asuntosijoittajille tehtyjä ohjelmistoja on nykyään lukuisia ja ne käytännössä tekevät saman kuin Excel, mutta graafisesti miellyttävämmässä muodossa ja hieman tehokkaammin.
Työvoima asuntosijoittajan vipuna
Asunnon vuokraaminen, hallinnointi, ostaminen ja myyminen vaativat työtä. Mitä enemmän näistä töistä asuntosijoittaja tekee itse, sitä vähemmän hän voi skaalata toimintaansa.
Periaatteessa voisi olla mahdollista laskea, mikä on oman työn arvo käytettynä ostokohteiden etsintään. Jos tähän käyttää aikaa esimerkiksi 10 tuntia kuukaudessa ja tällä mallilla löytää kaksi 20 000 € alle markkinahintaista asuntoa vuodessa, on oman ajan arvo (2*20 000 €) / (10h*12kk) = 333 €/h.
Tällöin voi miettiä, kannattaako asunto myydä itse vai käyttää välittäjää. Jos myynti vie itseltä aikaa vaikkapa 30 tuntia ja välittäjän palkkio kaksiolle on 3500 €, olisi oman ajan arvo 117 €/h. Tämä laskelma olettaa, että olet kaikin puolin yhtä pätevä myymään asuntoa kuin välittäjä, samoin osaat kuvata asunnon yhtä hyvin kuin ammattilainen.
Tai jos asuntojen hallinnointi vie aikaasi yhden tunnen per kuukausi per asunto, voit miettiä kannattaako se tehdä itse vai ulkoistaa hintaan 35 €/kk/asunto.
Jos sijoitat yhtiön kautta, voit miettiä kuinka tehokas ja pätevä kirjanpitäjä olet vai kannattaisiko se ulkoistaa.
Tai oletko yhtä hyvä ja laadukas siivooja, timpuri tai sisustussuunnittelija kuin ammattilainen.
Laskelmissa pitää huomioida verovähennykset, eli ulkoa ostetuista palveluista saat verottajan ansiosta 30-34 % alennuksen kun taas itse tehtynä et voi vähentää omaa työaikaasi.
Merkittävin hyöty ei kuitenkaan tule rahallisesta säästöstä vaan toiminnan laadun ja skaalautuvuuden parantumisesta. Yksi henkilö ei vaan pysty hoitamaan kymmeniä asuntoja eli mikäli haluat kasvaa, sinun on pakko jossain vaiheessa ulkoistaa toimintoja.
Ulkoistamisessa on myös se hyöty, että oikein valittu kumppani tarjoaa muitakin etuja kuin itse ulkoistusta. Esimerkiksi kun Asuntopehtoori myy nippuasuntoja, tarjoamme niitä ensin nykyisille asiakkaillemme. Asiakkuussuhteesta voi hyvinkin muodostua symbioosi, josta molemmat osapuolet hyötyvät merkittävästi.
Media asuntosijoittajan vipuna
Media tarkoittaa mitä tahansa kanavaa, jossa voit tuottaa materiaalia yhden kerran ja sitä voi kuluttaa loputtomasti. Esimerkiksi tämän blogitekstin lukee tuhannet ihmiset eikä minun tarvitse kirjoittaa sitä jokaiselle erikseen. Ostan Asuntoja ja Asuntosalkku kasvussa -podcastit tuotetaan yhden kerran, mutta niitä kuunnellaan monta kertaa.
Lisäksi mediaa voi kuluttaa koska ja missä tahansa. Ne tekevät työtä nukkuessasi.
Median avulla asuntosijoittaja tavoittaa tehokkaasti valtavan joukon ihmisiä, joiden kanssa voi syntyä ennalta arvaamattomia yhteistyömahdollisuuksia. Esimerkkinä käy parantuneet verkostot, joiden avulla pääset mukaan julkisesti tarjolla olevia parempiin diileihin. Esimerkiksi Suvi Schwab on puhunut tästä Instagram-tilillään.
Sisällöntuotannolla asuntosijoittaja pystyy luomaan itselleen asiantuntijakuvaa ja näin luomaan auktoriteettia. Pitkäjänteisesti tehtynä se luo uusia mahdollisuuksia sekä yrittämisen että asuntosijoittamisen saralla.
Kuten koodi, myös media ovat ”permissionless leverage”. Eli voit käyttää niitä täysin vapaasti kenenkään lupaa kysymättä. Sen sijaan velkavipua ja työvoimaa et voi käyttää ilman jonkun muun hyväksyntää.
Vivun käyttäminen
Kaikkien näiden vipujen käyttö maksaa joko aikaa tai rahaa, eli absoluuttisesti katsottuna ne heikentävät tuottoa. Mutta niiden ansiosta toimintaa voi kasvattaa periaatteessa loputtomasti, mitä kautta hyöty tulee takaisin moninkertaisesti.
Tukusta voi ostaa lavallisen Coca-Colaa edullisesti ja voit myydä sen naapureille 100 %:n katteella. Tuottosi euroissa on ehkä joitain satasia. Sinun ei kuitenkaan ole mahdollista myydä miljardeja pulloja Coca-Colaa naapureille vaan tarvitset kaikkia edellä mainittuja vipuja avuksesi. Ja niiden kitkan vuoksi kate ei ole lähelläkään 100 %, mutta euromääräinen tuotto on miljoonia kertoja suurempi kuin yhden lavallisen myynnissä.
Ilman vipua tuottosi on 20 % ja 2 000 euroa. Vivun avulla tuottosi on 18 % ja 10 000 euroa.
Mitä tahansa vipua käytätkin, pidä katseesi isossa kuvassa. Älä anna pienen kitkan estää käyttämästä vipua ja hyötymästä sen tuomasta boostista kasvuusi.
Merkittävin ja hankalimmin mitattavissa oleva etu vivuista on säästetty oma energia. Kun olet päivän taistellut loppusiivouksen laadusta tai selvittänyt onko debet ikkunan vai oven puolella, et enää jaksa etsiä uusia ostokohteita.
Mieti siis mitä haluat saavuttaa ja käytä siihen soveltuvia vipuja tehokkaasti ja pienellä kynnyksellä. Käytä oma aikasi työhön, jolla on suurin (vipu)vaikutus itsellesi. Jos saat suurimman hyödyn vuokralaisten kanssa kommunikoinnista, kannattaa siihen käyttää aikaa ja tehostaa tätä prosessia. Jos taas saat suurimman hyödyn hyvien ostokohteiden etsinnästä, kannattaa käyttää aikaa siihen ja miettiä millä tavalla voit päästä kiinni parhaimpiin diileihin.
