Asuntosijoittajan verotus on etenkin näin loppukeväästä ajankohtainen aihe. Verotuksen hyvällä hallinnalla voi vaikuttaa huomattavasti maksetun veron määrään tekemällä tuloista kaikki sallitut vähennykset. Asuntosijoittaja maksaa veroja asunnon osto-, vuokraus- sekä myyntivaiheessa, ja sijoittajan on tärkeää ymmärtää veroseuraamukset jokaisessa vaiheessa.
Käydään ensin lyhyesti läpi, mitä veroja asuntosijoittajan tulee maksaa omistamisen eri vaiheissa.
1) Asunnon osto
Ostovaiheessa sinun tulee maksaa 2 % varainsiirtovero asunnon velattomasta hinnasta. Varainsiirtovero on maksettava ja veroilmoitus tehtävä 2 kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Poikkeuksen tähän tekevät ensiasunnon ostajat, joiden ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, mikäli seuraavat edellytykset täyttyvät:
- Olet kaupantekohetkellä 18-39 -vuotias
- Omistat kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän
- Ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta
- Et ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 % tai enemmän
Huomaathan, että varainsiirtoveroilmoitus on kuitenkin tehtävä, vaikka veron maksuvelvollisuutta ei olisi.
Jos lunastat vuokratontin itsellesi, tulee tontista maksaa 4% varainsiirtovero, sillä tonttia verotetaan kiinteistöverotuksen mukaisesti.
Mikäli kauppa tehdään siirtosopimuksella (rakennusvaiheen kauppa), tulee ostajan maksaa varainsiirtovero velattomasta hinnasta ja myyjän kauppahinnasta.
2) Asunnon vuokraus
Vuokratulo on pääomatuloa, joten sen veroprosentti on 30 000 euroon asti 30 % ja siitä ylöspäin 34 %. Asunnon vuokratuloista voi vähentää vuokratulon hankkimiseen liittyviä kuluja, joilla voi vaikuttaa huomattavasti verotettavan tulon määrään. Vähennettävistä kuluista on otettava talteen kaikki kuitit ja tositteet ja ne on säilytettävä vähintään 6 vuotta verovuoden päättymisen jälkeen.
Jos sinulle kertyy jonain vuonna vähennyskelpoisia kuluja enemmän kuin vuokratuloja, voit vähentää kuluja myös muista pääomatuloistasi. Jos sinulla ei ole muita pääomatuloja, olet oikeutettu alijäämähyvitykseen ansiotuloverotuksessasi. Vuokratuloista vähennettäviä kuluja käsittelemme tarkemmin myöhemmin.
3) Asunnon myynti
Jos myyntihinta on korkeampi kuin hankintahinta, saat luovutusvoittoa, jota verotetaan pääomatulona. Luovutusvoiton laskemiseen on kaksi tapaa:
A) myyntihinta – hankintaan ja myymiseen käytetyt kulut
B) myyntihinta – 20 % tai 40 % hankintameno-olettama
Jos olet kuitenkin omistanut asunnon vähintään 2 vuotta ja sinä/joku perheenjäsenesi on vakituisesti ja yhtäjaksoisesti asunut asunnossa omistusaikanasi vähintään 2 vuotta, on saamasi myyntivoitto verovapaata. Huomioithan, että tällöin et myöskään saa vähentää mahdollista luovutustappiota tuloverotuksessasi.
Verovähennykset
Vuokraus- ja myyntivaiheissa maksettavaksi tulevan veron määrään voi kuitenkin vaikuttaa huomattavasti vähentämällä tuloista kaikki verovähennyskelpoiset kulut. Mitä näihin sitten sisältyy?
Vuokratuotoista tehtävät vähennykset:
- Hoitovastikkeet
- Vesi-, autopaikka-, sähkö, sauna-, media- yms. maksut
- Yhtiön kirjanpidossa tuloutettu rahoitusvastike
- Vuosikorjausmenot (esim. seinien maalaaminen tai muu toimi, joilla saatetaan asunto alkuperäistä vastaavaan kuntoon)
- Kodinkoneiden hankinnat, jos hinta enintään 1000 euroa
- Tulonhankkimislainan korot (pl. jos huoneistoa vuokrataan käypää vuokratasoa alempaan hintaan lähipiiriin kuuluvalle henkilölle)
- Osa asuntolainan koroista
- Asunnon hankintaan otetusta velasta aiheutuneet menot mm. luotonvarausprovisio, järjestelypalkkio ja toimitusmaksu
- Matkakulut asunnolle ja asuntoon liittyviin matkoihin
- Työhuonevähennys
- Asuntoon hankitut huonekalut
- Vuokralaisen hankkimiseen liittyvät menot mm. välityspalkkio, asiakirjakulut ja puhelinkulut
- Oman osaamisen kartoittamiseen liittyvät kulut mm. kirjallisuus ja koulutus
- Vuokraustoiminnasta johtuvat asianajo- ja oikeudenkäyntimenot
- Kiinteistön vakuutusmaksut ja kiinteistövero
Huomaathan, että verottaja peilaa vähennysten suuruuksia asuntosijoitustoiminnan laajuuteen ja yhden asunnon kohdalla voi olla vaikeampi perustella esimerkiksi työhuonevähennystä. Lisäksi verottaja tarkastelee vähennyksiä myös aikaisempiin vuosiin verrattuna, joten mikäli yhtenä vuonna vähennyksissä on kaikki mahdollinen, voi kuluja joutua perustelemaan tarkemmin.
Erityistä huomiota kannattaa kiinnittää myös sijoitusasuntoon itse tehtyihin remontteihin. Esimerkiksi remontoinnin ajankohta vaikuttaa siihen, voiko kuluja vähentää verotuksessa vai ei. Mikäli ostettu sijoitusasunto remontoidaan ennen vuokrausta, kulut eivät ole vähennyskelpoisia vuokratuotoista, vaan ne lisätään suoraan hankintamenoon ja huomioidaan vasta asuntoa myytäessä. Mikäli asunto kuitenkin vuokrataan ja vasta sitten remontoidaan, voi remontista koituvat kustannukset vähentää verotuksessa.
On tärkeää ottaa huomioon myös vuosikorjauksen ja perusparannuksen ero. Vuosikorjausremonteilla viitataan toimiin, joilla saatetaan asunto alkuperäistä vastaavaan kuntoon ja niiden kulut voi vähentää vuokratulosta kerralla. Perusparannusta ovat työt, joilla asunnon tasoa parannetaan ja ne vähennetään 10 vuoden tasapoistoina tai lisätään hankintamenoon asunnon luovutusvoittoa laskettaessa. Laajemmissa remonteissa on tyypillisesti kyse sekä vuosikorjauksesta että perusparannuksesta ja kulut on jaettava oikein näiden suhteessa. Oman työn osuus ei ole vähennyskelpoinen kummankaan tyyppisessä remontissa.
Kannattaa myös aina tarkistaa veroilmoituksesta, että sijoitusasuntoon kohdistuva laina on merkitty tulonhankkimislainaksi, jolloin lainan korot ovat 100 % vähennyskelpoisia.
Myyntivoitosta tehtävät vähennykset:
- Alkuperäinen hankintameno
- Varainsiirtovero
- Välityspalkkio
- Arviokustannukset
- Perusparannusmenot
- Pääomavastikkeet, joita ei ole vähennetty vuokratuloista
- Kuntotarkastukset
- Muut asunnon myyntiin liittyvät kulut, kuten lehti-ilmoitukset
Alussa esittelimme kaksi tapaa myyntivoiton laskemiseen. Mikäli myyntivoiton laskemiseen käytetään jälkimmäistä tapaa (hankintameno-olettama), et saa vähentää mitään muita kuluja. Jos olet omistanut asunnon yli 10 vuotta, on hankintameno-olettama 40 % myyntihinnasta. Jos olet omistanut asunnon alle 10 vuotta, hankintameno-olettaman suuruus on 20 % myyntihinnasta. Laskemiseen kannattaa luonnollisesti käyttää aina sitä tapaa, joka tuottaa pienemmän luovutusvoiton.
Huomaathan, että nämä verotussäännöt pätevät yksityissijoittajaan ja veroseuraamukset ovat erilaiset yhtiön kautta sijoittavalle. Näitä eroja olemme sivunneet mm. tekstissä Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta.
