Asuntosijoittajalle rahoitus on kaiken Α ja Ω. Ilman rahoitusta asuntosijoittamisessa ei ole järkeä. Osakemarkkinoilta saa parempaa prosentuaalista tuottoa huomattavasti pienemmällä vaivalla. Velkavipu, eli rahoitus, on se juttu, mikä tekee asuntosijoittamisesta niin kannattavaa. Asuntosijoittajan rahoitus on kyllä yleensä järjestettävissä, kysymys on vain siitä kuinka hyvillä ehdoilla sen saa järjestettyä.
Viitekorko
Ensimmäinen asia mikä monelle tulee mieleen sijoitusasunnon rahoittamisessa on lainan korko. Mikä on oikea viitekorko, mikä on sopiva korkotaso, miten korkoriskiin tulee suhtautua ja mikä on sopiva velkavivun määrä? Nämä ovat hyvin subjektiivisia asioita, mutta yritän seuraavaksi antaa hieman lihaa luiden ympärille lukijan päätöksenteon tueksi.
Korkojen noustessa pitkä korko voi olla lyhyttä edullisempi joitain kuukausia, mutta tämä on täysin tuuripeliä, ja hyöty niin minimaalinen, ettei sillä spekulointi kannata, varsinkin kun sama mekanismi toimii päinvastoin korkojen laskiessa.
Eli kuten oheisesta kuvasta näkyy, historiallisesti lyhyt viitekorko on ollut kannattavin. Tämä johtuu yksinkertaisesti siitä, että lyhyeen viitekorkoon pankin ei tarvitse laittaa niin paljon riskilisää kuin pitkään korkoon. Mitä pidemmäksi aikaa pankki sitoutuu korkotasoon, sitä enemmän riskiä sillä on.
Näin ollen kuukauden euribor on teoriassa, ja monesti myös käytännössä, paras viitekorko. Sen neuvotteleminen voi tällä hetkellä olla hankalaa, mutta mahdollista se silti on. Kyse on siitä, että mistä joutuu luopumaan vastineeksi.
Kiinteä korko
Kiinteä korko on varteenotettava vaihtoehto, varsinkin nykyisellä korkotasolla. Kiinteä korko toimii karkeasti siten, että pankilla on päivittäin päivittyvä arvo eri pituisille kiinteille koroille, jonka päälle se lisää asiakaskohtaisen marginaalin. Tähän liittyen rahanarvoinen vinkki:
Neuvottele ensin niin alhainen marginaali kuin mahdollista ja tämän jälkeen uudelleenrahoita lainasi kiinteään korkoon. Tietysti vielä parempi on jos saat lyötyä marginaalisi lukkoon nostamatta väliaikaista lainaa.
Kiinteässä korossa on monta hyvää puolta. Ensinnäkin se suojaa sijoittajaa korkotason nousulta, eli riskitasosi laskee (käytännössä osa riskistä realisoituu heti koska hyväksyt markkinahintaa korkeamman korkotason, mutta riskitasosi on sen jälkeen taatusti vakaa).
Toiseksi, se vähentää myös pankin riskitasoa, sekä parantaa pankin kannattavuutta (koska ekonomit osaavat hinnoitella tuotteen siten, että pankki todennäköisesti jää voitolle).
Kolmanneksi, kahdesta ensimmäisestä seikasta johtuen, se mahdollistaa sijoittajan ottaa enemmän riskiä. Tämä johtuu siitä, että koska voit olla varma ettei korkosi nouse yli tietyn rajan, uskallat nostaa isomman lainan (ja pankki uskaltaa myöntää koska myös heidän riskitasonsa on matalampi sekä toimintansa kannattavampaa), ostaa useamman sijoituskohteen ja näin parantaa oman pääoman tuottoa. Tuottoprosenttisi siis laskee mutta tuotto euroissa nousee. Ja euroillahan sitä leipää ostetaan 🙂
Koko lainakantaa ei kuitenkaan kannata sitoa kiinteään korkoon sillä se vie työkaluja pakistasi koska silloin et voi tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä tai uudelleenrahoittaa lainojasi.
Korkokatto ja korkoputki
Muista pankkien tarjoamista korkotuotteista en ole innostunut. Korkokatto ja korkoputki näyttävät minusta niin tuotteistetuilta ja lisäksi ne ovat niin lyhytikäisiä, yleensä 5-7 vuotta, että ekonomit osaavat ennustaa korkotason kohtuullisella varmuudella tuolle aikavälillä. Tästä johtuen asiakas todennäköisesti jää tappiolle tällaisen tuotteen ostaessaan. Parempi tapa hallita riskiä on säästää ennakkoon tai tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä.
Bullet-laina
Bullet-laina on varsin hyvä työkalu asuntosijoittajalle. Ensisilmäyksellä se saattaa vaikuttaa (myös nimensä vuoksi) pelottavalta; mitä jos lainan erääntyessä minulla ei ole tarpeeksi likvidiä omaisuutta maksaakseni lainaa pois? Bullettia ei kuitenkaan olekaan tarkoitettu maksettavaksi pois vaan, aivan oikein, uudelleenrahoitettavaksi.
Käytännössä bullet-laina on siis 5 tai 10 vuoden lyhennysvapaalaina. Tämä on mannaa kassavirtasijoittajalle, sekä portfoliotaan kasvattavalle sijoittajalle. Se ei toisaalta ole ihan jokapäiväinen työkalu pankillekaan, eli ei kannata ihmetellä jos ensimmäistä sijoituslainaansa ei saa bullettina.
Bullet-lainaa voi simuloida hyödyntämällä Nordean Lyhennysjoustoa ja sen loputtua uudelleenrahoittamalla lainan jolloin saa taas uuden jouston.
Marginaali
Tällä hetkellä voidaan sanoa että erittäin hyvän asiakkaan asuntolainan marginaali on 0,4 % ja riskiasiakas maksaa reilua 1 % marginaalia. Loput asiakkaat asettuvat riskitasonsa mukaan näiden ääripäiden väliin. Merkittävin komponentti lainahinnoittelussa on asiakkaan kassavirta eli tulot.
Voi siis hyvin olla tilanne missä vakuutta on yllin kyllin mutta tulot eivät riitä. Asunnon sijainnilla on myös merkitystä marginaalin tasoon. Asuntosijoittaja voi varautua maksamaan noin 0,2-2 % korkeampaa marginaalia kuin tavallinen asuntolainan hakija.
Jos sijoittajalla on matala riskitaso omassa taloudessa ja hän hankkii ensimmäisen sijoituskohteen “turvallisella” sijainnilla, saa hän edullista lainaa. Mutta mikäli omistettuja kohteita on useita, alkaa myös rahan hinta nousta pankissa. Lisäksi jos sijoittaja alkaa sijoittamaan yrityksen kautta, voi marginaali nousta jopa 2 % yli tavallisen asuntolainan tason.
Kasvun rahoittaminen
Kun sijoittaja päättää kasvattaa liiketoimintaansa, kannattaa pitää muutama seikka mielessä. Vuokratuotto [(vuokra-vastike)*12/velaton kauppahinta] eli sijoitetun pääoman tuotto on hyvä sijoituskohteiden pikaiseen vertailuun. Mutta liiketoiminnan kokonaiskannattavuutta arvioitaessa oman pääoman tuotto on tärkeämpi kuin sijoitetun pääoman tuotto.
Yksinkertaistettuna, tuoton kannalta on parempi ostaa kaksi kohdetta 5% vuokratuotolla kuin yksi kohde 6% vuokratuotolla. Yksi kohde on prosenteissa kannattavampi mutta kaksi kohdetta tuottaa enemmän euroja eli oman pääoman tuotto on korkeampi. Oletuksena tässä että sijoitus on kassavirtapositiivinen.
Toinen tärkeä pointti kasvun rahoittamisessa on pitää huoli ettei vakuuksia ole tyhjän panttina. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että realisoit asuntojen vapaan vakuusarvon nostamalla niitä vastaan uutta lainaa. Mikäli kassavirtasi on kunnossa, saat uutta sijoituslainaa ilman omarahoitusosuutta kunhan voit tarjota tarpeeksi vakuutta.
Lopuksi
Jutun ehdotuksia ei pidä ottaa suorina sijoitusneuvoina, mutta niitä kannattaa silti pohtia rahoitusta järjestäessäsi. Kommentoi alla mitä mieltä olet! Kerro myös jos olet saanut korkoputken tai -katon toimimaan kannattavasti, tai jos näet jutussa epäkohtia. Kaikki palaute otetaan nöyrästi vastaan.
