Alkanut vuosi on mielenkiintoinen asuntosijoittajan kannalta. Korkotaso on laskenut parisen prosenttiyksikköä ja keväällä päivittyvät yhtiövastikkeet tuovat helpotusta kassavirtaan.
Tilanne näyttää siis ihan hyvältä, vai?
Uskoakseni on aika paljon asuntosijoittajia, jotka ovat hiljaisella myyntilaidalla. Asunnot eivät ole vielä myynnissä, mutta ilmestyvät sinne heti kun näyttää siltä, että ne saattaisivat mennä kaupaksi järkevään hintaan.
Nämä ovat niitä esim. sijoittajia, jotka ovat jossain määrin polttaneet näppinsä korkojen nousun vuoksi. He ovat joutuneet paikkaamaan kassavirtaa omasta pussistaan, ja tämä on alkanut tympiä.
Toinen mahdollinen myyjäporukka on sijoittajat, joille asuntojen epälikvidisyys on tullut epämieluisasti esille korkojen noustua. Asuntoa ei saanutkaan myytyä, ja joku muu hankinta jäi ehkä tekemättä.
Kolmas sakki ovat henkilöt, jotka haluavat hajauttaa kiinteistösijoituksiaan ulkomaille. Osalle motivaatio tulee Venäjä-riskistä, toisille paremmista tuotto-odotuksista ulkomailla (esim. Espanjan vuokratuotto on 50-100 % Suomea korkeampi).
Sitten on toki ihan tavalliset ihmiset, joilla olisi ollut tarve myydä asunto viimeisen 2-3 vuoden aikana, mutta se ei olisi ison tappion vuoksi ollut järkevää tai mahdollista.
Viimeinen, ja isoin, myyntiryhmä on asuntorahastot. Niillä on patoutunutta myyntitarvetta, koska lunastuksia on niin paljon jonossa. Jossain kohtaa tätä lunastusjonoa on pakko purkaa.
Luultavasti kuitenkin rahastot myyvät asuntonsa toisille isoille ostajille. Vaikka kyllä nekin voivat myydä asuntoja yksittäin kuluttajille.
Sivuhuomautuksena, nyt kun kiinteistörahastot ovat suljettuina, on esitetty vaatimuksia, että niiden pitäisi poistaa hallinnointipalkkiot. Tämä ei tietenkään ole mahdollista, sillä näillä palkkioilla maksetaan asuntojen lämmitys, vuokrasuhteiden hallinnointi, vuokravälitys, huolto jne. Samat asiat mitä normaalisti maksetaan hoitovastikkeella.
Mutta se mistä rahastot voisivat kohtuudella tinkiä, on heidän oma palkkionsa. Mikäli rahaston työntekijöiden ei ole nyt mahdollista tehdä tuottavaa työtä kun rahasto on suljettu, pitäisikö heidät esimerkiksi lomauttaa? Eli tauolle rahastoyhtiön kate ja työntekijäkulut siltä osin kuin mahdollista, mutta asunnoista aiheutuvat kulut pitää maksaa normaalisti.
Nämä kaikki ryhmät varmasti seuraavat markkinaa ja asuntoja tulee myyntilaidalle lisää kun markkina sen sallii.
Ja jos myyntilaidalle tulee lisää tavaraa, jarruttaa se hintojen nousemista.
Entä mitä on odotettavissa vuokramarkkinalla?
Sen suhteen olen paljon optimistisempi. Olen aika varma, että tänä vuonna vuokrat nousevat. Tampere kasvoi tammi-marraskuussa 4999 hengellä, joten koko vuoden lukema on yli 5000.
Mutkia oikoen voi ajatella, että nämä 5000 henkeä tarvitsevat noin 2500 asuntoa.
Etuovessa on myynnissä 3011 asuntoa ja Vuokraovessa vuokrattavana 1771 asuntoa. Näistä osa lienee samoja asuntoja. Jos ei-päällekkäisiä asuntoja on vaikkapa 5500 kpl, eikä uusia asuntoja valmistuisi (niitä valmistuu), ja tänä vuonna kasvua samat 5000 henkeä, jäisi meille vielä 3000 asuntoa varastoon.
Toki varasto ei ikinä ”voi” olla nolla, mutta kuten oheinen laskenta osoittaa, ei meillä varsinaisesti ole kiirettä rakentaa uusia asuntoja.
Joka tapauksessa asuntovarasto tyhjenee hyvää tahtia ja se tulee näkymään vuokrankorotuksina siellä täällä.
Luultavasti siis kesällä tulemme näkemään mojovia vuokrankorotuksia. Nythän meillä on jo pohjalla esim. Hekan 5 % korotus viime vuoden 14 % (joka laski 9,5 prosenttiin kun Helsingin veronmaksajat kaivoivat lompakkoaan) lisäksi.
Kun vuokramarkkinan pohja nousee, nostaa se koko markkinan vuokratasoa ennen pitkää.
Toisin kuin myyntipuolella, vuokrauksessa kysyntä on pirteää ja jopa kasvavaa. Tarjontaa ei tällekään puolelle juuri tule lisää. Esim. Kojamolla on jo pidempään ollut päätös olla rakentamatta yhtään uutta asuntoa.
Toisaalta lienee myös niin, että yksityiset pienvuokranantajat eivät ole kovin hanakkaita nostamaan vuokriaan. Syvässä on ajattelu, että on parempi pitää hyvä vuokralainen kuin riskeerata hänen lähtemistä vuokrankorotuksella.
Voin vakuuttaa, että loppujen lopuksi harva vuokralainen lähtee hyvästä asunnosta sen takia, että vuokra nousi 30 €/kk.
Jos pienet vuokranantajat tulevat korotusten kanssa jälkijunassa, tulevat isot vuokranantajat kuten Kojamo ja Sato etunenässä.
Kun luemme vuoden aikana tilastoja vuokrien korotuksista, ovat luvut aina keskiarvojen keskiarvoja eli luultavasti aika maltillisia. Mutta yksittäiset sijoittajat saattavat tehdä isojakin korotuksia.
Joka tapauksessa tänä vuonna vuokrat nousevat ja kaikkien asuntosijoittajien kassavirrat paranevat.
Aika näyttää kuinka paljon rahastojen tilanteet paranevat ja loppuuko niiden lunastuskielto.
Kaiken kaikkiaan uskon, että tästä tulee ihan kohtuullinen vuosi asuntojen omistajille. Tärkeintä on, että ei ajaudu pakkomyyntitilanteeseen. Aika on yleensä asuntosijoittajan puolella.
