Viimeisen kuukauden aikana 12 kk euribor on noussut noin 0,35 prosentista noin 1,1 prosenttiin. Nousun tahdissa media on tuonut kuluttajilleen laskureita, joilla voi tarkistaa kuinka paljon velallinen tarvitsee lisää rahaa selvitäkseen nousseesta korkotasosta.
Myös asuntosijoittamisen jarruttaminen on ollut otsikoissa.
Käytännössä iso kuva on suurinpiirtein seuraava:
- Korkotaso on noussut
- Rakentaminen on ollut runsasta viime vuosina
- Rakentamisen hinta on noussut
Runsaan rakentamisen vuoksi vuokra-asuntoja on ollut runsaasti tarjolla, minkä vuoksi vuokrat eivät ole nousseet entiseen tahtiin ja paikoin vuokria on jopa laskettu. On tärkeää ymmärtää oma markkina. Vuokralaiset arvostavat laatua ja sijaintia eli hyväkuntoiset asunnot hyvällä sijainnilla pysyvät varmasti vuokralla. Niidenkin kannattavuus saattaa heiketä, mutta se kuuluu liiketoiminnan luonteeseen, että toisinaan on laihempia vuosia.
Tyhjäkäynnin riski on paljon korkeampi asunnoilla, jotka eivät ole yhtä haluttavia. Tämän vuoksi olen omassa strategiassani painottanut uusia asuntoja Tampereella. Minulle on ok, että vuokratuotto laskee hetkellisesti 4 % -> 3,5 %. Minulle ei olisi ok, että vuokratuotto laskisi 6 % -> 0 %.
On vain luonnollista, että rakentaminen vähenee pelkästään jo siksi, että viime vuosina on rakennettu paljon. Lisäboostia vähentymiseen tulee asuntotuotannon kallistumisesta. Asunnoista pitäisi saada aiempia korkeampia hintoja. Mikäli tuotantokustannukset eivät laske niin hintataso on noussut uudelle tasolle. Paljonko asuntoja tällä tasolla myydään jää nähtäväksi. Mutta toisaalta näkisin, että mikäli asuntoja halutaan jatkossakin, niistä on vain maksettava korkeampaa hintaa koska kukaan ei niitä tappiolla halua rakentaa.
Tämä kierre tavallaan pakottaa hintojen nousun läpi ketjun. Ostohinnat nousee ja jos joku haluaa asua vuokra-asunnossa, pitää maksaa korkeampaa vuokraa. Tätä se inflaatio on.
Koska asuntomarkkina on todella hidas liikkeissään, menee tähän tasapainon löytämiseen vuosi jos toinenkin. Lisäksi joitain kohteita voi yhä olla mahdollista tehdä edullisemmalla hinnalla, eli tässä tuskin käy niin, että uusien asuntojen hinnat nousevat kautta linjan +10 % vaan siellä täällä pikkuhiljaa.
Rakentamista hiljentää myös noussut korkotaso. Se syö suoraan asuntosijoittamisen kannattavuutta eli sijoittajalla on vähemmän halukkuutta ostaa asuntoja. Samoin kuluttajien intressi ostaa oma koti laskee koska sen rahoittaminen on kalliimpaa. Jossain on kuitenkin asuttava ja jos yksi tai useampi kuluttaja lykkää kodin ostamista, päätyy hän vuokralaiseksi. Näin ollen korkotason nousu lisää vuokra-asuntojen kysyntää ja sitä kautta tukee vuokrien nousua.
Tämä kaikki vie aikaa ja tänään rakentamatta jätetty asuntokohde puuttuu markkinasta noin kahden vuoden päästä. Huomenna valmistuu se asunto, jonka rakentaminen päätettiin pari vuotta sitten.
Markkina, kuten ihmisetkin, on sotkuinen paikka. Siellä on niin monta liikkuvaa osaa vetämässä markkinaa eri suuntaan yhtä aikaa, että on mahdotonta sanoa mitään yleispätevää (vaikka se toki medialle klikkejä tuokin). Kahden vuoden päästä korkotaso voi olla 0,5 % tai 2,5 %. Viime päivinä korkoanalyytikot ovat puhuneet ennätyssuurista korkomarkkinaliikkeistä (ylös ja alas) ja 12 kk euribor onkin ollut laskusuunnassa taas. Syyksi on nähty taantuman todennäköisyyden kasvu.
Itse en ole kovin huolissani asuntomarkkinoiden tilanteesta. Niiden ominaisuuteen hyvässä ja pahassa kuuluu stabiilius, maltilliset liikkeet ja erittäin suuri todennäköisyys kannattavuudesta pitkällä aikavälillä.
Olen asennoitunut omistamaan asuntojani 50 vuotta. Maailma hajoaa keskimäärin kerran kymmenessä vuodessa eli on hyvä kasvattaa sen verran paksu nahka, että osaa olla välittämästä pienemmistä tai isommistakaan muutoksista markkinoilla. Eli sinä aikana kun asunto maksaa itsensä velattomaksi (20 vuodessa) sattuu keskimäärin kaksi kriisiä, mutta voi sattua useampikin.
Somessa näkee silloin tällöin kommentteja, että odotetaan markkinoiden romahdusta ja sitten ostetaan halvalla. Tämä ei mielestäni ole voittava strategia: jos romahdusta odottaa parikin vuotta, olisi saanut saman tuoton ostamalla heti keskinkertaisen kohteen heti. Pidempi odotus ei luonnollisestikaan kannata. Käytännössä tässä yritetään ajoittaa markkinaa, eikä se ole isossa kuvassa mahdollista.
Mutta on tässä totta toinen puoli. Mikäli asuntosijoittajat ja kotien ostajat säikähtävät ja asuntokauppa hiljenee, voi tulla hyviä ostomahdollisuuksia eteen. Varsinkin riskinkantokykyiselle toimijalle. Riskinkantokyky tarkoittaa mm. sitä, että jatkaa valitulla strategialla vaikka riski realisoituu eli korkotaso nousee.
Mitä nuorempi on, sitä enemmän riskiä voi kantaa, koska ansaintavuosia on jäljellä paljon. Riskienhallinta kannattaa silti pitää kunnossa ja laskea kuinka oma arki muuttuu mikäli kassavirta heikkenee (korot/vastikkeet nousee tai vuokra laskee). Konkurssiin ei pidä joutua, mutta väliaikainen kannattavuuden alentuminen on hyväksyttävää.
Kannattaa myös tuntea oma mikromarkkina ainakin sen verran, että tiedät paljonko on mahdollista nostaa vuokraa. Älä myöskään hämäänny prosenteista vaan tuijota euroja. Mikäli 80 euron vastike nousee 10 euroa, tarkoittaa se 12,5 % nousua, mikä kuulostaa paljolta. Mutta 10 euron vuokrankorotus on 570 euron vuokrassa vain 1,8 %. Mikäli voit tehdä inflaation mukaisen noin 5 % korotuksen tarkoittaa se jo lähes 30 euroa.
Muutenkin olen skeptinen, että vuokran pystyisi määrittämään edes kymmenen euron tarkkuudella. Tai ehkä pystyy, mutta sitten tekee liian pientä optimointia. Toisin sanoen, ostan vain hyviä asuntoja enkä sen jälkeen välitä muutamien kymppien heitoista vuokrissa vaan käytän mieluummin aikaani uusien ostokohteiden etsintään.
Kuten todettu, asuntosijoittaminen on pitkän aikavälin toimintaa. Korkojen nousupainetta voi vähentää varmistamalla, että käytät lyhyttä, esim. 1 kk tai 3 kk euriboria. Se on varmasti edullisempi kuin 12 kk euribor pitkällä ja luultavasti myös lyhyellä aikavälillä.
