Nyt kun olemme käynnistäneet loma-asuntojen hallinnoinnin ja vuokravälityksen Espanjassa, saamme viikottain kyselyitä vapaista asunnoista.
Valitettavan usein joudumme myymään eioota, sillä vuokra-asuntoja ei vain ole tarjolla niin paljon kuin kysyntää olisi. Voisimme vuokrata kymmeniä asuntoja samantien, mikäli niitä olisi.
Jos siis tiedät jonkun, joka omistaa kakkoskodin, huvilan tai asunnon Aurinkorannikolla, pyydä häntä olemaan meihin yhteydessä. Takaan, että saamme asunnon tuottamaan hyvät eurot sen omistajalle. Vuokraus tehdään tottakai omistajan toiveiden mukaisesti ja oman käytön viikot blokataan omistajan käyttöön. Muina aikoina asunto saadaan tuottamaan ylimääräistä rahaa.
Eli pienen henkilökohtaisen otantani perusteella kysyntää asunnoille on huomattavasti enemmän kuin tarjontaa. Tästä voi muuten myös vetää johtopäätöksiä mihin suuntaan asuntojen hinnat saattavat mennä tulevaisuudessa.
Katsotaan seuraavaksi vähän tilastoja Espanjan asuntomarkkinoista.
Asuntoja rakennetaan vähemmän kuin kotitalouksia muodostuu
Vuoden 2008 (eli finanssikriisin) jälkeen Espanjaan on rakennettu noin 1,5 miljoonaa asuntoa, kun samaan aikaan kotitalouksia on muodostunut 2,4 miljoonaa. Vajausta 900 000 asuntoa.
Oheisessa taulukossa on verrattu kotitalouksien muodostumista (hogares) ja rakennettujen asuntojen määrää (viviendas) eri maissa vuosina 2008-2022. Suomessa on rakennettu hieman enemmän kuin olisi ollut tarve. Espanjassa alirakentamista on paljon.
Kaavoitus ja byrokratia on hidasta
Rakennushankkeita voisi lähteä enemmän käyntiin, mikäli sille ”valmista” maata olisi tarjolla enemmän. Tämä koskee eniten taloudellisesti kiinnostavia alueita kuten isot kaupungit ja turistien suosimat alueet.
Vähemmän yllättävästi Espanjassa kaavoitus ja byrokratia on hidasta.
Rakennuskustannukset, energian hinta ja rahoitus
Rakentamisen hinta on noussut pandemian jälkeen Espanjassa, ja myös energian hinnan nousu on heikentänyt alan kannattavuutta. Pankit ovat myös painaneet jarrua, ja rakentamisen rahoitus on vähentänyt noin 80 % verrattuna vuoden 2008 huippuun.
Rakentamisen määrä per 1000 asukasta on Espanjassa todella alhainen, noin 2000, kun esim. Suomessa vastaava luku on yli 6000. Kuten todettu, Suomessa on rakennettu liikaa, ja Espanjaan rakennetaan liian vähän.
Rakentamisen tuottavuus on heikkoa
Rakentamisen tuottavuus on heikko, ja rakennusalan työntekijöiden koulutustaso on keskimääräistä alhaisempi. Myös työvoiman ikääntyminen on ongelma. Rakennusalalla on paljon täyttämättömiä työpaikkoja, ja niiden määrä on kolminkertaistunut vuodesta 2016. Tehokkuuden lisääminen vaatii teknologisia investointeja ja rakentamisen prosessien teollistamista, jossa Espanja käsittääkseni on esim. Suomea jäljessä.
Turismi lisää kysyntää entisestään
Länsimaat vaurastuvat ja turismi kasvaa vuosittain. Espanjassa arvioidaan käyvän tänä vuonna 95 miljoonaa turistia. Jokainen turisti tarvitsee katon päänsä päälle ja sillä hetkellä asuntoa ei voi käyttää sen omistaja.
On vaikea sanoa lyhyessä blogitekstissä kuinka suuri vaikutus tällä on asuntojen kysyntään, mutta on selvää, että se on nostava. Espanjan hallintoalueet ovat alkaneet rajoittaa mm. Airbnb-vuokrausta, millä on tietenkin vain vuokria nostava vaikutus niille asunnoille, joita rajoitukset eivät koske.
Kotitalouden koon kutistuminen
Espanjassa on Euroopan korkeimpia kotitalouden kokoja, 2,5 henkeä per talous kun EU:n ja naapurimaiden keskiarvo on 2,2 henkeä per talous. Tutkijat odottavat Espanjan kotitalouksien koon hakeutuvan kohti EU:n keskiarvoa vähentyvän syntyvyyden (Espanjassa 1,2 lasta per nainen) ja sinkkutalouksien lisääntymisen johdosta.
Tästä seuraa se, että pienten asuntojen kysyntä tulee kasvamaan (sama trendi nähdään Suomessa).
Kuten Suomessa, ei asuntojen kysyntä jakauda mitenkään tasaisesti läpi maan Espanjassakaan. Kasvukeskukset vetävät ihmisiä puoleensa ja sisämaan vuoristoseudut jäävät tyhjäksi.
On siis tärkeää ymmärtää mistä päin Espanjaa ja minkälainen asunto kannattaa hankkia, jos haluaa hankinnan olevan taloudellisesti järkevä.
Mikäli asunnon ostaminen tai vuokralle antaminen Espanjasta kiinnostaa, ota yhteyttä allekirjoittaneeseen.
