Asunto vai rahasto? Kas, siinä pulma. Mitä eroa on suoralla asuntosijoittamisella ja asuntorahastoilla? Kannattaako ostaa sijoitusasunto vai säästää asuntorahastoon?
Jälkimmäinen kysymys kertoo yhdellä sanalla suoran ja rahastosijoittamisen eron. Suora sijoittaminen on sijoittamista ja ehkä myös yrittämistä. Asuntorahasto on enemmänkin säästämistä.
Mikä on asuntorahasto tai REIT?
Sijoittajille on tarjolla erilaisia vaihtoehtoja asuntosijoittamiseen. Hän voi ostaa asunnon yksin, kaverin kanssa, sijoittaa asuntorahastoon tai REIT:iin.
REITissä ja asuntorahastossa on hieman eroja (mm. REIT on pörssiyhtiö ja se maksaa osinkoa useamman kerran vuodessa), mutta tämän blogitekstin näkökulmasta ne ovat käytännössä sama asia. Jos haluat lukea tarkemmin REIT:n ominaisuuksista, kannattaa suunnata Sijoitustiedon sivustolle.
Kyse on siis rahastosta, joka omistaa kymmenien miljoonien eurojen edestä asuntoja, liiketiloja, toimistoja, hoivatiloja, tontteja, infrastruktuuria ja ties mitä, sen säännöistä riippuen. Tässä blogitekstissä keskitytään vain asuntorahastoihin, koska ei ole mielekästä verrata asuntosijoittamista hoivatiloihin.
Rahaston portfoliota hoitaa salkunhoitaja, joka tiiminsä kanssa tekee allokaatiopäätökset eli mihin rahaston varoja sijoitetaan.
Tämän vuoksi rahastosijoittaminen on todella vaivatonta, sillä sinun ei tarvitse murehtia asuntojen ostamisesta, hallinnoinnista, myynnistä tai oikeastaan mistään.
Lisäksi voit sijoittaa niihin pieniäkin summia koska vain haluat.
Asuntorahaston plussat ja miinukset
+ Varallisuuden hoito on ulkoistettu, eli joku muu tekee työn
+ Sijoitettava pääoma voi olla hyvinkin pieni
+ Varallisuutta hoitaa ammattilaiset eli virheiden määrä vähenee
+ Rahaston ostaminen on helpompaa kuin asunnon ostaminen
+ Pääset nauttimaan skaalaeduista
– Rahaston kulut nakertavat tuottoa
– Rahasto ei aina kykene sijoittamaan kaikkia pääomiaan eli raha makaa tilillä
– Velkavivun käyttö (30-50%) on jonkun makuun liian maltillinen
– Rahastoa vastaan on hankala saada velkaa
– Rahastossa ei voi itse asua 2 vuotta ja siten myydä verovapaasti
Siispä, asunto vai rahasto?
Yllättäen, tähän ei ole muuta vastausta kuin ”riippuu”.
Henkilö, joka ei halua tai kykene sijoittamaan suoraan asuntoihin itse, mutta haluaa kuitenkin nauttia asuntojen tuotoista, on rahasto hyvä vaihtoehto. Samoin se toimii myös hyvänä keinona hajauttaa osakemarkkinoiden riskiä.
Toisaalta asuntorahastojen tuotot eivät kovin paljon poikkea osakemarkkinoiden tuotoista, mutta hajautuksen ansiosta voi syntyä se sijoittajan ilmainen lounas, sillä asunto- ja osakemarkkinat eivät kulje käsi kädessä.
Sen sijaan sijoittajalle, jolla on pääomia ja kiinnostusta nähdä vaivaa, ovat suorat asunnot hyvä sijoituskohde.
Hän voi luoda runsaasti arvoa ostamalla tai myymällä asuntoja fiksusti, remontoimalla on mahdollista tehdä enemmän arvoa kuin mitä remontti maksaa. Asuntosijoittaja (kuten kuka tahansa) saa verkostoistaan hyötyä samassa suhteessa kuin mitä tuottaa sille lisäarvoa.
Suorassa asuntosijoittamisessa onkin ripaus yrittäjyyttä, siinä missä rahastosijoittaminen on passiivista.
Kun asuntosijoittamiseen pääsee sisälle, alkaa se kantaa hedelmää ihan eri tavalla kuin rahastosijoittaminen.
Ensinnäkin asuntosijoittaminen pääomavaltaisena sijoituslajina pakottaa sijoittamaan isompia summia. Se siis pakottaa sijoittajan miettimään keinoja, miten saada kasaan vaadittava raha. Saat itsestäsi enemmän irti.
Tästä seuraa se, että kun pelissä on omat, isot rahat, tulee sijoituksen perään katsottua tarkemmin, mikä parantaa tuottoa passiiviseen rahastosijoitukseen verrattuna.
Asuntosijoittaja voi tuottaa lisäarvoa todella monella tavalla ja tämän vuoksi se lähestyykin yrittäjyyttä. Amerikkalaisilla on tähän hyvä sana: ”hustle”.
Kun asunto on ollut vuokralla viitisen vuotta, voi nousseen arvon ja lyhentyneen lainan uudelleenrahoittaa, ja ostaa toisen kohteen. Tätä samaa voi toistaa uudelleen ja uudelleen, kun taas rahastosijoittajalle tämä on sekä hankalampaa, että epätodennäköisempää. Epätodennäköisyys johtuu juuri siitä, että hän ei halua nähdä vaivaa sijoitustensa eteen vaan haluaa helppoutta.
Tästä puolestaan seuraa se, että on paljon todennäköisempää vaurastua asuntosijoittamisella kuin rahastosijoittamisella. Voisinkin lyödä vetoa, että asuntosijoittamisella miljonääreiksi tulleita on paljon enemmän kuin rahastosijoittamisella.
Asuntosijoittamisen absoluuttinen tuotto on todennäköisesti korkeampi kuin rahastosijoittajan. Kun rahaston tuotot heiluvat 5-10 % välimaastossa, saa asuntosijoittaja omalle pääomalleen melko helposti 15 % tuoton.
Toisaalta taas kaikilla ei yksinkertaisesti ole mahdollista sijoittaa suoraan asuntoihin, jolloin asuntorahastot ovat ehdottomasti hyvä työkalu.
Eli tiivistetysti, rahastot on erinomainen työkalu kun käytettäviä resursseja (aikaa, vaivaa ja rahaa) on vähän. Suora asuntosijoittaminen taas toimii kun resursseja on enemmän.
Lisäksi on hyvä todeta, että asuntosijoittaminen voi alussa olla menestyksen kannalta erittäin vaihtelevaa. Sijoittaja voi tehdä huonon ostoksen, joka syö pääomat ja halut sijoittaa kokonaan. Rahastosijoittajalle näin ei luultavasti käy vaan hän saa ainakin jonkinmoisen tuoton.
