Asuntosijoittamista on perinteisesti pidetty hyvänä suojana inflaatiota vastaan, koska asuntojen arvot ja vuokrat ovat kehittyneet inflaation tahdissa.
Mikäli asuntosijoittaja on lisäksi vähentänyt korkoriskiä kiinteällä korolla tai koronvaihtosopimuksella saa hän suhteellista hyötyä inflaatiosta. Vuokrat nousevat, mutta lainanhoitokulut eivät. Lainaa voi siis lyhentää suunniteltua nopeammin tai ylijääviä tuottoja sijoittaa edelleen.
Ja tässä onkin se suurin mutta. Nousevatko vuokrat inflaation tahdissa?
Vuokrien nousevuuteen asuntosijoittaja ei voi suoraan vaikuttaa, koska markkinat päättävät vuokrien tason. Mitä enemmän rakennetaan, sitä enemmän on tarjontaa vuokralaisille ja sitä vähemmän vuokrat nousevat. (Toki asunnon kuntoa voi kehittää, mutta se vaatii työtä, eli ei ole ihan sama asia.)
Nythän tätä ilmiötä on jo nähty esim. Vantaan Kivistössä, jossa kaikkiin asuntoihin ei ole löytynyt vuokralaisia. Tällöin vuokranantaja voi kilpailla hinnalla ja laskea vuokraa. Mutta laskevat vuokrat ovat myrkkyä asuntosijoittajalle.
Muitakin kilpailukeinoja toki on, kuten oikeasti ammattimaisen vuokravälittäjän käyttäminen.
Minkälaisen vuokralaisen vuokraa voi todennäköisimmin nostaa?
Lyhyesti: hyvätuloisen.
Miksi? Hyvätuloisen vuokralaisen tulot nousevat inflaation mukana ja siten hänellä on kykyä maksaa myös korkeampaa vuokraa.
Ja mitä korkeammat tulot vuokralaisella on, sitä isomman euromääräisen palkankorotuksen hän todennäköisesti saa verrattuna pienituloiseen vuokralaiseen.
Jos vuokralaisesi on työtön tai opiskelija, miten hän voisi maksaa korkeampaa vuokraa elleivät tuet nouse? Nousevan asuntotuen varaan rakennettu asuntosijoitusstrategia on… mielenkiintoinen.
Minkälaisessa asunnossa hyvätuloinen vuokralainen sitten asuu?
Lyhesti: arvokkaassa.
Hyvätuloinen vuokralainen luultavasti haluaa ylläpitää hieman korkeampaa elintasoa ja siten asua paremmassa asunnossa hyvällä sijainnilla.
Toisinaan hyvätuloiset (tai miksei muutkin) pitävät asuntoa elintavan jatkeena, vähän niin kuin auto on joillekin. Eli halutaan asua asunnossa, jota kehtaa näyttää kavereille.
Tähän vaikuttaa asunnon sijainti, maisemat, varustelu, pohjasuunnittelu eli tiivistetysti: asunnon arvo.
Jos taas miettii toista ääripäätä, erittäin edullisia asuntoja. Niissä asuu pienituloisia, jotka eivät pysy inflaation tahdissa samalla tavalla, mutta asunnon rahoituskulut nousevat samalla prosentilla kuin arvokkaankin asunnon.
Jos taas kynttilää poltetaan toisestakin päästä, eli huonotuloisen taloyhtiön (tai asunnon) kunnossapitoa laiminlyödään nousseiden rahoituskustannusten vuoksi, niin ollaan alaspäin viettävällä pinnalla.
Ennen pitkää asumisviihtyvyys laskee ja sen mukana vuokrataso, vuokrattavuus tai myyntihinta laskee eli kokonaistuotto kärsii.
Uusissa asunnoissa ei ole tätä ongelmaa, koska kaikki on uutta tai takuun alla. Toisaalta sitten taas uudet asunnot ovat arvokkaampia ja sitä kautta niiden vuokratuotto on heikompi.
Asuntomarkkinoista yleisesti
Mutta mikäli kristallipallosi näyttää nousevaa inflaatiota tai ainakin nousevia korkoja, niin kannattaa miettiä mihin asuntoihin saat todennäköisimmin tehtyä vuokrankorotuksen ja mihin et.
Positiiviset korot ovat osalle asuntosijoittajista ennennäkemätön asia, minkä vuoksi kannattaa varautua hyvän sään aikana.
(Vuokra-)asuntomarkkinat toimivat siten, että mitä useampi haluaa asua tietyllä alueella, sitä enemmän kyseisen alueen hinnat ja vuokrat nousevat.
Jos taas asunnoista tulisi ylitarjontaa, tyhjentyisi nämä kysytyimmän alueen asunnot viimeisenä.
Niiden vuokratasot kylläkin saattaisivat laskea, mutta joka tapauksessa niissä asuttaisiin. Suomen kolmesta miljoonasta asunnosta ensimmäiseksi tyhjäksi jäisi se huonoin. Seuraavaksi tyhjäksi jäisi 2 999 999. paras asunto.
Ketju jatkuu niin kauan, että kaikilla asuntoja haluavilla ihmisillä on asunto. Vähän niin kuin tuolileikissä, jossa tuoleja on yksi vähemmän kuin leikkijöitä. Nyt meidän esimerkissämme tämä on toisinpäin, eli vuokralaisia on vähemmän kuin asuntoja.
Ja käänteisesti, mikäli asuntoja on vähemmän kuin niihin haluavia ihmisiä, nousevat vuokrat ja hinnat. Nousu on suurinta siellä, missä on eniten kysyntää ja asuntoja vähiten.
Eikä oikein ole mitään yhtenäistä asuntomarkkinaa, vaan jokainen kaupunki ja kaupunginosakin on oma markkinansa. Mutta pääpiirteissään markkina toimii näin.
Vuokrankorotuspotentiaali on yksi arvokkaiden asuntojen hyvä puoli, jota ei ehkä yleisesti ole oikein tiedostettu.
Oikeaa vastausta tähänkään ei ole ja jokainen saa itse tasapainoilla sijoitusstrategiansa kanssa ja pohtia minkälaisia kohteita salkkuunsa hankkii sekä miettiä minkälaiset mahdollisuudet on nostaa omien asuntojensa vuokria inflaation ja korkojen joskus nostaessa päätään.
