Mediassa on viime vuosina ollut puhetta, että sijoittajat vievät kaikki asunnot eivätkä ensiasunnon ostajat pääse mukaan asunnon omistamisen polulle.
En ihan tätä purematta niele, sillä melkeinpä uskallan väittää, että rakennusliike on aina myynyt asunnon mieluummin ensiasunnon ostajalle kuin sijoittajalle. Pelkästään jo siksi, että pankeilla on ollut tiettyjä rajoituksia paljonko taloyhtiössä saa olla asuntosijoittajia. Eli jos hinta on sama, niin asunto myydään mieluummin kuluttajalle, koska tällöin myyjälle jää ”sijoittajamyyntilimiittiä” jäljelle myöhempiä kauppoja varten.
Nyt korkojen noustua asuntosijoittajat eivät enää osta uusia asuntoja, eivätkä oikein ketkään muutkaan.
Nyt olisi siis mitä mainioin aika ostaa se ensiasunto. Hinnoissa on tinkivaraa, päätöksen saa tehdä rauhassa ja valinnan varaa on. Mikäli olet kiinnostunut ostamaan asunnon uudiskohteesta, kannattaa olla yhteydessä niin katsotaan mitä voimme tehdä.
Isossa kuvassa asunnon ostaminen on lähes aina järkevin sijoituspäätös, minkä nuori voi tehdä. Silloin tulee pakkosäästettyä itselleen varallisuutta ja jos asunto on vielä kasvavalla alueella, sen arvo luultavasti kehittyy ihan mukavasti vuosien varrella.
Sitten kun haluaa muuttaa yhteen puolison kanssa tai lapsia on tulossa, voi asunnon jättää vuokralle, uudelleenrahoittaa pääomat isomman asunnon ostamiseen tai ihan vain myydä se pois verovapaasti kahden vuoden asumisen jälkeen.
Tässä onkin kenties suurin verotekninen hyöty, mitä asuntoihin liittyy:
- Osta uudiskohteesta ensiasunto, vältä varainsiirtoveron maksaminen
- Asu asunnossa kaksi vuotta lyhennysvapaan aikana
- Muuta isompaan asuntoon ja jätä ensiasunto vuokralle
- Vähennä vuokratulosta hoitovastike ja rahoitusvastike, joka samalla lyhentää asunnon yhtiölainaa
- 20 vuoden päästä vuokralainen on maksanut yhtiölainan pois ja asunto on velaton
- Myy asunto pois verovapaasti koska olet asunut siinä kaksi vuotta
Ensimmäiset kaksi vuotta maksat hoitovastiketta ja yhtiölainan korkoja. Seuraavat 20 vuotta vuokralainen maksaa yhtiölainan kokonaan pois ja koska vähennät vuokratulosta hoito- ja rahoitusvastikkeet, et maksa euroakaan veroa vuokratulosta. Asunnon arvo on kenties noussut 22 vuoden aikana ja kun nyt myyt asunnon, on myyntivoitto kahden vuoden asumisen ansiosta verovapaa.
Tällöin olet saanut 20 vuoden vuokratulot verovapaasti ja 22 vuoden arvonnousun verovapaasti. Mikäli et olisi asunut ja omistanut asuntoa kahta vuotta yhtä soittoa, olisi myyntivoitto verollista ja tällöin verotettaisiin myös yhtiölainan lyhennyksiin menneet maksut eli toisin sanoen, vuokratuloista maksettaisiin verot. Mutta jos asut ja omistat kaksi vuotta putkeen, on kaikki asunnosta saamasi tulo ja tuotto täysin verovapaata.
Ja tämänhän voit toistaa seuraavassa asunnossa. Kahden vuoden päästä muutat pois ensiasunnosta esim. yksiöstä isompaan kaksioon tai kolmioon ja asut siinäkin kaksi vuotta putkeen, minkä jälkeen jätät asunnon vuokralle.
Suurimman verohyödyn saat nimenomaan uudiskohteesta, jossa on paljon yhtiölainaa. Vanhoissa velattomissa asunnoissa tämä ei toimi yhtä tehokkaasti.
Edellä mainitun lisäksi ensiasunnon ostaja voi saada asumistukea asuntolainansa korkoihin ja vastikkeisiin. Näiden suhteen kannattaa tarkistaa Kelan tuoreimmat ohjeet, sillä säännöt lienevät muuttuneen minun opiskeluajoista.
Vaikka ymmärrettävästi nyt asunnon ostaminen jännittää niin asuntosijoittajaa kuin ensiasunnon ostajaa, ei ajoittaminen kannata. Se ei toimi pörssissä eikä asuntomarkkinoilla. Jos tarve asunnolle on, kannattaa se ostaa nyt eikä vasta myöhemmin.
Hyvä nyrkkisääntö vuokrata vai ostaa -pohdintaan on, että jos haluat asua suhteellisen pitkään samanlaisessa asunnossa kasvavassa kaupungissa, asunto kannattaa ostaa. Jos taas uskot, että vaatimuksesi asunnolta saattaa muuttua lähivuosina tai haluat asua muuttotappiopaikkakunnalla, kannattaa asua vuokralla.
Tämän säännön taustalla on siis ajatus, että kasvavan kaupungin asuntojen hinnat ovat yleensä noususuunnassa ja pitkä asuminen tasoittaa varainsiirtoveron taakkaa. 300.000 euron omakotitalon ostaminen parin vuoden välein tulee kalliiksi, sillä pelkästään varainsiirtoveroon menee 12.000 euroa. Mutta jos sen jakaa kymmenelle vuodelle, ei sen rasite ole kohtuuton.
Eli jos nuori on muuttamassa uudelle paikkakunnalle, tai miksei saman kaupungin sisälläkin opiskelemaan, voisi olla mielekästä ostaa nyt asunto. Asunnon tarve kuitenkin lienee suurin piirtein sama opiskelun ajan, mutta hyvin todennäköisesti ainakin ensimmäiset kaksi vuotta, jolloin saa verovapauden kriteerin täytettyä. Mielestäni tämä on järkevämpää kuin muuttaa ensin vuokralle ja sitten kytätä hyvää asuntokauppaa. Tietenkään ensimmäistä Etuoven asuntoa ei kannata ostaa vaan vertailua pitää tehdä, mutta ei kuukausitolkulla.
Jossain kohtaa markkinan suunta kääntyy ja silloin on ihan sama onnistuiko asunnon ostamaan ihan pohjilta vai lähellä sitä.
Mikäli sinä tai tuttusi on harkitsemassa ensiasunnon ostoa uudiskohteesta, kannattaa kääntyä meidän puoleen. Uskon, että voimme olla avuksi.
