Sijoitusasuntoa ostettaessa rahoitus on tärkeässä roolissa, sillä se parantaa oman pääoman tuottoa merkittävästi.
Toisinaan harmitellaan kun ei ole vapaita vakuuksia eli ei saada rahoitusta vaikka olisi hyvä ostokohde, joka maksaa itse itsensä. Eli tulopuoli olisi kunnossa.
Ja toisinaan vakuutta olisi paljonkin vapaana, mutta tuloja ei niinkään.
Pankkia kiinnostaa sekä vakuudet että tulot. Osa vaatimuksista tulee pankkien sääntelystä ja loput heidän riskinottohalustaan.
Sijoittajaa rahoittaessa pankki pyrkii selvittämään todennäköisyyttä saada rahansa takaisin korkojen kera. Mitä pienempi riski, sitä edullisempaa lainaa saat. Ja sitä enemmän.
Tulot ovat tärkeitä, koska niillä lainaa hoidetaan eli maksetaan korot ja lainanlyhennys.
Lisäksi tulot kertovat asiakkaan kyvystä ottaa vastaan taloudellisia iskuja. Mikäli korot ja inflaatio nousevat, pystyy hyvätuloinen maksamaan nämä nousseet kulut.
Oleellista on myös tulojen lähde. Mikäli tulot ovat varmalla pohjalla, paranee asiakkaan houkuttavuus pankin suuntaan. Tämän vuoksi esimerkiksi lääkäri on erinomainen asiakas pankille.
Pankki tietää lääkärin tulojen olevan korkeat ja työpaikka käytännössä varma. Lakimies on toinen vastaava ammatti, mutta siinä pienenä haittapuolena on vastapuoliriski. Mikäli asiakkuudessa tulee ongelmia, on isompi riski, että lakimies alkaa uhittelemaan oikeudella, kuin että lääkäri tekisi näin.
Jos tulot ovat korkeat ja varmalla pohjalla, pystyy lainaa saamaan aika paljonkin, mikäli vakuutta on vapaana. Suurituloisille pullonkaula usein onkin vapaat vakuudet.
Tiedänkin tapauksia, joissa vakuuksia on vuokrattu. Käytännössä tämä toimii siten, että sijoittaja maksaa rahaa toiselle siitä, että tämä luovuttaa esim. omistamansa velattoman asunnon sijoittajan lainan vakuudeksi.
Näin toimitaan yleensä jos henkilöllä on paljon vakuuksia vapaana eikä hän halua tai viitsi käyttää niitä itse vauhdittamaan sijioituksiaan. Ongelmia tulee siinä kohtaa, mikäli sijoittaja ei hoidakaan lainaansa ja pankki joutuu realisoimaan vakuuden.
Kannattaa siis miettiä kenen kanssa tällaista mallia haluaa kokeilla ja kuinka hinnoitella vuokra. Ja kuinka suhteenne toimii realisoinnin jälkeen.
Vakuuden arvoa mietittäessä pankille tärkeintä on kuinka helposti se on likvidoitavissa eli muutettavissa rahaksi.
Tamperelaisella asunnolla on tyypillisesti 70 % vakuusarvo, koska pankki voi luottaa sen menevän kaupaksi. Ainakin, jos asiakkaan ostohinnasta annetaan 25 % alennus. Tällöin pankki saa omansa takaisin kulujen jälkeen.
Huomionarvoista on myös pankkien into kannustaa hoitamaan lainaa hyvin ensimmäiset vuodet. Tämä johtuu siitä, että lainan alussa pankin riski on korkeimmillaan.
Kun lainan hoitaminen on muuttunut rutiiniksi, riski maksuhäiriöistä vähenee huomattavasti.
Ja jos alussa laina on vedetty ns. tappiin, olisi mahdollista, että pankki ei saisikaan omiaan takaisin jos asunto joudutaan myymään nopealla aikataululla. Mutta kun lainaa on lyhennetty edes vuodenkin verran (eli noin 3-5 % lainamäärästä on maksettu takaisin), on pankin riski pienempi.
Viiden vuoden jälkeen pankin riski saada omansa pois on jo todella pieni. Tällöin voikin olla hyvä hetki miettiä uudelleenrahoittamista, varsinkin jos asunnon arvo on noussut tai vaihtoehtoisesti tinkiä marginaalia alemmas.
Mikäli vakuutena on muuta omaisuutta kuin asuntoa, on vakuusarvossa kenties enemmän neuvotteluvaraa. Kasvukeskuksen asunto on ”bulkkia” tässä mielessä.
Mikä vakuusarvo on esimerkiksi teollisuushallilla, parkkipaikalla tai liiketilalla?
Näiden kohdalla pankki joutuu miettimään tarkemmin kuinka helppoa kohde olisi myydä eteenpäin ja kuinka hyvä hinta siitä saataisiin.
Liiketila Kouvolassa voi olla käytännössä mahdoton myydä, eli sen vakuusarvo ja ehkä jopa itse arvokin on nolla euroa. Tämän vuoksi kiinteistösijoittaminen on pitkän aikavälin toimintaa, koska sijoitustuote on niin epälikvidi.
Epälikvidin omistuksen kohdalla on tärkeä olla maksukykyä juuri siksi, että korot ja kulut saattavat nousta ja epälikvidin assetin pakkomyyminen tekee rumaa jälkeä.
Kumpi sitten on tärkeämpi, tulot vai vakuudet?
Tähän on vaikea antaa absoluuttista vastausta, mutta itse näkisin tulojen olevan tärkeämpi.
Vakuus on tavallaan plan B, jota käytetään vain jos tulot eivät riitä. Kun tuloja on runsaasti, on pieni riski, että lainaa ei kyettäisi hoitamaan ja että vakuuteen jouduttaisiin koskemaan.
Vakuuden realisointi ei yleensä ole pankille miellyttävää puuhaa sillä siitä on vaivaa, kuluja ja mieliharmia kaikille osapuolille.
Tämän vuoksi näkisin, että jos mustavalkoisesti ajateltuna vaihtoehtoina olisi erittäin runsaat tulot tai vakuudet, pankki valitsee ennemmin runsastuloisen asiakkaan.
Asuntosijoittamisen kasvun kannalta kannattaakin käyttää aikaa myös sen miettimiseen, kuinka kasvattaa omia tulojaan. Tämä siis sillä oletuksella, että asuntosijoittaja on yleensä aika hyvin hereillä ja osaa käyttää vakuutensa tehokkaasti.
Tehottomasti vakuudet on käytössä monella ylemmän keskiluokan perheellä. Tällainen on esimerkiksi 40-50-vuotias pariskunta, jolla on hyvät tulot ja lapset kenties jo muuttaneet pois kotoa.
Heidän omakotitalo alkaa olla velaton, tulot huipuissaan. Heidän olisi helppoa ottaa lainaa taloaan vastaan ja sijoittaa se.
Esimerkiksi jos on 300 000 euron velaton asunto, saa sitä vastaan 150-200 000 euron lainan hyvin todennäköisesti. Nyt jos ei ole kovin riskinottohaluinen, voi lainaa ottaa aluksi vaikka vaan 10-50 000 euroa. Tällä pystyy jo ostamaan yhden asunnon tai vaihtoehtoisesti sijoittamaan summan indeksirahastoon.
Asunto ja indeksirahasto tuottavat hyvin todennäköisesti pitkällä aikavälillä enemmän kuin lainan hinta on.
Kannattaa siis miettiä omaa taloutta, tavoitteita sijoittamisen suhteen ja sitten tutkia onko kasvun tulppana tulot vai vakuudet.
