A-studiossa kerrottiin, että taloyhtiöillä on vaikeuksia saada lainaa remontteihin, että taloyhtiöitä tulee päätymään konkurssiin ja taloyhtiöt jaetaan voittajiin ja häviäjiin.
Allekirjoitan tämän väittämän, näin siinä varmaan tulee käymään. Konkurssit voidaan kuitenkin laskea yhden käden sormilla. Voittajia ja häviäjiä on jo nyt ja tähän voi taloyhtiön hallitus vaikuttaa.
Aiemmin lainaa sai kun vain isännöitsijä pyysi pankista, mutta sittemmin pankit ovat hoksanneet, että taloyhtiöt eivät ole kaikki samasta puusta.
Käytännössä taloyhtiörahoitus toimii, kuten asuntolainaa hakiessakin, pankki siis arvioi kuinka uskottavasti pystyt maksamaan lainan takaisin.
Jos näyttää siltä, että takaisinmaksu ei välttämättä hoidu, pohtii pankki kuinka todennäköisesti se voisi myydä talon ja kuitata sillä auki olevan lainan.
Tämän vuoksi muuten pankit painottavat aina, että on todella tärkeää alussa lyhentää lainaa säntillisesti. Alussa pankin riski on korkein. Kun lainasta on maksettu vaikka vain 10 % pois, pankin riski laskee huomattavasti. Jos lainaa on jäljellä esimerkiksi 60 % vakuuden arvosta, kyllä joku sen tuohon hintaan ostaa eli pankki saa omansa takaisin.
Säntillinen lainanhoito on suomalaisten ylpeyden aihe eikä siinä ei ole tapahtunut muutosta; lainoja hoidetaan yhä todella säntillisesti. Niin sijoittajien kuin omistusasukkaiden toimesta.
Mutta markkina ei ole kohdellut kiinteistöjä ympäri Suomen samalla tavalla. Muuttotappiopaikkakunnilla, kuten A-studion Kouvolan esimerkissä, asuntojen arvot ovat laskeneet ja luultavasti laskevat jatkossakin.
Jos 8 vuotta sitten kouvolalaisen kerrostalon arvo oli 10 miljoonaa euroa, on se tänään noin 8 500 000 euroa.
Kuva 1. Kouvolan kerrostalohinnat, lähde: Hintaseurantapalvelu KVKL
Jos olisit pankkina rahoittanut tällaisen uudiskohteen rakentamisen 70 % yhtiölainalla, voisi hieman alkaa hikoiluttaa kun kohteen (vakuus)arvosta on sulanut 1,5 milliä. Omistajia luulisi hikoiluttavan vielä enemmän, sillä 3 miljoonan omasta pääomasta on sulanut puolet pois. Eli velkavivun ansiosta arvonmuutos olisi noin -50 %.
Toki lohdutukseksi on sanottava, että kahdeksassa vuodessa lainasta on maksettu pois noin kolmannes.
Tällaisella logiikalla pankit tutkivat taloyhtiöitä kun pohtivat voiko niille myöntää lainaa. Jos alueen hinnat ovat laskusuunnassa, on talon vakuusarvo huonompi (koska pankin tulee varautua, että vakuusarvo on tulevaisuudessa alempi) ja siten lainaakin saa vähemmän.
Jos lisäksi talossa on remontteja tekemättä, on vakuusarvo huonompi. Tätä ongelmakohtaa pystytään ennaltaehkäisemään pitämällä PTS:n ajan tasalla eli tekemällä remontteja fiksuun aikaan. Ei liian aikaisin eikä ainakaan liian myöhään.
Mitä taloyhtiö voi tehdä pitääkseen huolto tuloistaan?
A-studion taloyhtiöllä ongelmana oli tyhjäksi jäänyt liiketila. Käytännössä siis siitä ei saada tuloja, mutta vastikekuorma pysyy entisellään. Tällöin loput osakkaat maksavat liiketilan verran enemmän vastiketta. Jos liiketila on 500 m2 ja vastike talossa on 5 €/m2, pitää muiden osakkaiden maksaa 2500 €/kk enemmän. Jos muilla osakkailla on yhteensä 2500 neliötä, maksaa jokainen niistä 1 €/kk enemmän. 50 m2 kaksion vastikelasku nousee siis +50 €/kk.
Jos liiketila (tai asunto) on osakkaan omistama ja osakkaalla on vaikeuksia maksaa vastiketta, voi taloyhtiö ottaa huoneiston haltuunsa, vuokrata se eteenpäin ja maksaa kyseisen huoneiston vastiketta vuokratulolla. Äärimmäisenä keinona taloyhtiö voi myydä huoneiston ja kuitata sillä rästit. Tämä vain ei ole helppoa jos huoneisto sattuu olemaan vanha elokuvateatteri Kouvolassa tai uimahalli Sastamalassa. Tällaista tilaa on käytännössä mahdotonta vuokrata tai myydä. Tila pitäisi siis hyvissä ajoin remontoida sellaiseen muotoon, että siitä olisi joku halukas maksamaan vuokraa tai kauppahintaa.
Pahimmillaan tällaiset tilat ovat todellisia mustia pekkoja: myyntiarvo on 0 € mutta vastikkeet juoksevat. Omistajalle voi tulla kiusaus myydä tila varattomalle ostajalle, jonka ei ole tarkoituskaan maksaa vastiketta. Käytännössä osakas siis maksaa rahaa ostajalle tästä palvelusta. Tällöin vastiketaakka kaatuu muiden osakkaiden harteille.
Pitkällä tähtäimellä taloyhtiön pitäisi huolehtia, että se on sellaisessa mallissa, että kaikki sen osaset ovat toimivia ja niillä on likvidi markkina-arvo. Ja tätä osaamista hallituksella tai isännöitsijällä harvoin on.
Lyhyellä aikavälillä liiketilan ongelmaa voisi yrittää ratkoa esim. niin, että kun osakas jättää vastikkeet maksamatta (tai ilmoittaa tulevista maksuvaikeuksistaan), annetaan hänelle alennusta. On parempi saada puolikas vastike kuin ei mitään. 50 % tonnista on enemmän kuin 100 % nollasta.
Samaan aikaan hallituksen tulee tutkia vuokra- ja myyntimarkkinaa, että jos liiketila lopulta päätyy taloyhtiön hallintaan, mihin hintaan sen saisi vuokrattua tai myytyä. Jos tämän selvityksen lopputulos on, että liiketilaa ei saa vuokrattua eikä myytyä, on parempi jatkaa alennettua vastiketta pidempäänkin.
Toki jos huoneiston saa helposti vuokrattua, ei vastikealennukselle ole tarvetta.
Kuinka korjata taloyhtiöiden taloustilanne?
Nopein tapa saattaa asiat oikeille urille on varmistaa, että taloyhtiössä on osaava hallitus. Olen nähnyt kun hallitukseen on valittu henkilö vaalipuheella ”en minä mitään näistä asioista tiedä, mutta voin tulla hallitukseen jos haluatte”. Innokkuus ja osaamattomuus on tunnetusti se vahingollisin kombinaatio nelikentässä osaava/osaamaton – innokas/laiska.
Jos taloyhtiöllä on taitava hallitus, se osaa valita itselleen hyvän isännöitsijän. Samoin se osaa kilpailuttaa muutkin palvelut siten, että hinta- ja laatutaso on tiedostetusti säädetty oikein. Se pitää huolen, että vuokratulot ja hoitomenot ovat markkinahintaisia, samalla se karsii turhat palvelut.
Taitavan hallituksen ei tarvitse tietää kaikkea, mutta sen pitää osata etsiä tietoa jos sillä itsellä ei sitä ole.
Miten tällaisen hallituksen voi sitten kasata? Helppo vastaus on maksaa kunnon palkkiota. ”Ei tätä rahan takia tehdä” ei ole paras myyntipuhe hankkia uusia hallituksen jäseniä. Sanoisin, että tällä hetkellä osaamista hallitukseen saa kun jäsenille maksetaan 150-200 €/kokous tai 1000 €/vuosi. Puheenjohtajalle 50-100% enemmän. Kokouspalkkion saa myös sähköpostikokouksista.
Toinen suoraviivainen tapa hankkia osaamista on pyytää osakkaina olevia sijoittajia hallitukseen. Hyvin todennäköisesti heillä on keskiverto-osakasta enemmän osaamista taloyhtiömaailmasta. 1-2 sijoittajaa hallituksessa olisi hyvä.
Asuu talossa -kriteerillä voi mielestäni antaa yhden hallituspaikan, loput 2-4 paikkaa tulee antaa osaamisen perusteella.
Ymmärrettävästi 200 euron palkkio ei houkuta osakkaana olevaa lakimiestä. Yhtiökokouksen kannattaakin käyttää pelisilmää ja säätää palkkiot hallituksen osaamisen mukaan. Maksakaa mieluummin vähän liikaa sille pätevälle tyypille kuin liian vähän epäpätevälle.
