Viime aikoina on tullut vastaan paljon juttuja asuntosijoittamisen kannattavuuden heikentymisestä, joten halusin kaivaa faktoja ja katsoa miten oma salkkuni on kehittynyt kevään aikana.
Tämä kaivuutyö olikin varsin helppoa kun asuntoni ovat Asuntopehtoorin Huolenpitopalvelussa. Saan sieltä kerran kuussa raportin, jossa on selkeästi listattuna asuntokohtaisesti vuokrat ja vastikkeet sekä kokonaistilanne kaikkien asuntojen osalta yhteensä.
Kun poistin raportista kaikki muut vuokrakohteet kuin asunnot, näytti yhteenveto seuraavalta. Kevään aikana muutos:
- Vuokrat +17 €/kk/asunto
- Hoitovastike +22 €/kk/asunto
- Rahoitusvastike 24 €/kk/asunto
Nämä ovat siis keskiarvoja koko asuntosalkkuni osalta.
Hoitovastikkeiden nousussa on mukana tupla vastike kuuden asunnon osalta. Näissä asunnoissa hallitus päätti siis periä ylimääräisen hoitovastikkeen. Ilman näitä ylimääräisiä vastikkeita hoitovastikenousu olisi ollut vain 3 €/asunto/kk.
En nyt osaa sanoa jokaisen asunnon osalta tarkkaa syytä miksi ylimääräinen vastike päädyttiin perimään. Yleisesti ottaen pidän parempana ideana korottaa hoitovastiketta suoraan sen sijaan, että taloutta paikkaillaan ylimääräisellä vastikkeella, jos näin nyt olisi siis tehty.
(Sivuhuomautuksena pidän jotenkin hassuna ajatusta, että hoitovastikkeen korottaminen ja laskeminen tarpeen mukaan olisi huono idea. Siis että on parempi pitää se vakaana. Mutta kaipa se sitten on keskimäärin ihmisille parempi, etteivät menot muutu joka vuosi. Maailma ei ole valmis.)
Rahoitusvastikkeen 24 euron noususta valtaosa johtuu kahden asunnon lyhennysvapaan loppumisesta. Niissä siis alettiin lyhentää taloyhtiölainaa, jolloin rahoitusvastike nousi noin 500 €/asunto/kk. Ilman tätä muutosta rahoitusvastikkeen nousu olisi jäänyt viiteen euroon.
Onkin luultavaa, että taloyhtiölainojen viitekoron tarkistuspäivä ei ehtinyt olla ennen rahoitusvastikkeesta päättämistä. Tai jos oli niin se oli sen verran aikaisin, että 12 kk euribor oli vielä lähellä nollaa tai negaativinen.
Joskin fiksu isännöitsijä ja hallitus pitävät huolen myös siitä, että jos koron tarkistustuspäivä on yhtiökokouksen jälkeen, otetaan se huomioon pääomavastikkeesta päätettäessä. Eli että pääomavastike riittää kattamaan korkomenot koko vuodelta vaikka menot nousevatkin loppuvuodesta. Vaihtoehtoisesti isännöitsijä voidaan valtuuttaa päivittämään pääomavastiketta koron noustessa.
Taloyhtiölainan lyhentäminen toki heikentää kassavirtaa paljon, mutta se on tiedossa etukäteen eli siihen voi varautua, eikä se ole mitenkään riippuvainen markkinatilanteesta.
Näyttää siis siltä, että ainakaan tänä vuonna vielä hoitovastikkeet ja rahoitusvastikkeet eivät nousseet niin paljon kuin mediassa on kerrottu.
Toki, kassavirtani heikkeni excelissä -29 €/kk, mutta tämä on tosiaan kahden yksittäisen kuukauden erotus, ei koko vuoden lopputulema. Elokuussa luvut ovat paremmat kun ylimääräisiä hoitovastikkeita ei enää peritä. Kenties olisi järkevää jakaa ylimääräiset hoitovastikkeet koko vuodelle ja laskea koko vuoden luvut, mutta vielä se ei ole mahdollista. Yhtä kaikki, tilanne on siedettävä.
On toki mahdollista, että nousu lyö täysimääräisesti läpi vasta ensi vuonna. Varsinkin jos tulee kylmä talvi eli lämmitystä tarvitaan normaalia enemmän samalla kun energia on kallistunut.
Samoin korkojen odotetaan yhä nousevan, jolloin ensi vuonna pääomavastikkeet nousevat väkisinkin. Toisaalta sitten taas taantuman pelot ovat nostaneet päätään, bensan hinta tullut hieman alas eli on mahdollista, että seuraava inflaatiojulkaisu näyttääkin pienempää arvoa kuin nykyinen 8,1 %.
Mutta painetta hoito- ja pääomavastikkeiden nousuun on.
Samaan aikaan nyt näyttää siltä, että opiskelijat ovat massoittain palaamassa takaisin lähiopetukseen, mikä lisää yliopistokaupunkien yksiöiden kysyntää. Käsittääkseni on myös niin, että tänä vuonna opiskelijoita tulee enemmän kuin normaalisti koska tänä vuonna koulunsa aloittavien lisäksi kaupunkiin palaa osa viime vuonna muualle muuttaneista.
En siis ole lainkaan huolissani asuntosijoittamisen pitkän tähtäimen kannattavuudesta. Päin vastoin, uskon, että muutokset markkinassa tuovat aina hyviä ostopaikkoja. Normaalisti toimivan markkinan kulkuun kuuluu pienet rypyt matkan varrella.
Nämä rypyt ovat ominaisuus, ei bugi. Ne ovat markkinoilla olemisen ”pääsylipun hinta”, jota maksetaan riskiä kantamalla.
