Miten alunperin kiinnostuit asuntosijoittamisesta?
Ystävän esimerkin innoittamana vuonna 2017. Olen sisimmältä luonteeltani osakesijoittaja, mutta tarpeeksi kauan sivusta seurattuani ystävän saavuttamaa tasaista tuottoa asuntomarkkinoilla homman juju velkavipuineen ja suhteellisen alhaisine riskitasoineen lopulta aukeni myös minulle.
Miten aloitit asuntosijottamisen?
Ostin jo ennakkomarkkinointivaiheessa kaksi uutta pientä yksiöitä Tampereen laitakaupungilta. Rahoitus onnistui omistusasunnosta vapautuneilla vakuuksilla. Sijoitusasuntoihin tarvittu oma pääoma oli siis tullut kerättyä etukäteen oman asunnon lainanlyhennyksinä.
Minkälainen strategia sinulla on asuntosijoittajana?
Osta ja myy aktiivisesti. En usko tehokkaiden markkinoiden hypoteesiin minkään pääomaluokan osalta. Markkinoilla on aina epätehokkuuksia, ja mitä suuremman osan kunkin markkinan kaupankäynnissä tekee yksityishenkilöt/piensijoittajat, niin sitä suurempia, yleisempiä ja hyödynnettävämpiä nämä epätehokkuudet ovat.
Teen asuntokauppaa hyödyntämällä näitä epätehokkuuksia. Suomeksi sanottuna tarkoitan tällä sitä, että ostan asuntoja alle markkinahinnan ja myyn niitä markkinahinnoin eteenpäin.
Lähestyn ylipäätänsä kaikkea sijoittamista lähtökohtaisesti niin, että teen asiat osittain eri tavalla tai päin vastoin kuin valtavirta, jotta pääsen hyötymään valtavirtojen liikkeistä. Tämä vaatii usein paljon työtä ja hyviä riskienhallintataitoja, koska valtavirtojen syystä tai toisesta kääntyessä tällaisella strategialla on luonnollisesti tapana lakata toimimasta.
Erityisen tärkeäksi juuri minun kohdallani riskienhallinnasta tekee se, että toimin sijoitusammattilaisena. Elätän siis itseni täysin sijoitustuotoilla, joista asunnot tuottavat selvästi suurimman osan.
Minkälainen asuntoportfolio sinulla on tällä hetkellä?
Tällä hetkellä salkussa on yhdeksän rakenteilla olevaa asuntoa, jotka sijaitsevat kaikki kasvukeskuksissa ja pääosin Tampereella.
Keskityn uudiskohteiden pieniin yksiöihin ja kaksioihin, joiden kassavirrat kokonaisuutena pyörittäisivät vuokrauskäytössä itse itseään myös yhtiölainalyhennysten alkamisen jälkeen.
Osa asunnoista on kassavirtanegatiivisia, mutta kokonaisuuden pitää pyöri omillaan myös vuokrauskäytössä, vaikka sitä en tavoittelekkaan.
Tämä pitää riskitason hallinnassa. Toisaalta myös kilpailu näistä asunnoissa on kovaa, eli niihin käsiksi pääseminen vaatii työntekoa.
Hoidatko sijoitusasuntojen hallinnoinnin ja vuokrauksen itse vai oletko ulkoistanut nämä toiminnot?
Ulkoistan aina mahdollisuuksien mukaan. Minun vahvuuteni ja kiinnostuksen kohteeni ovat aivan aivan toisaalla kuin asiakastyössä, joten priorisoin ajankäyttöäni tämän mukaan ja maksan tyytyväisenä ammattilaisten tarjoamista palveluista.
Mitkä asiat koet haastavimmiksi asuntosijoittamisessa? Kuinka olet ”taklannut” nuo haasteet?
Minun strategiallani voitot tehdään aina ostaessa, joten oikeahintaisten asuntojen löytäminen ja niihin käsiksi pääseminen on suurin haaste. Etenkin nykyisessä markkinatilanteessa jossa hyvistä kohteista kilpaillaan toden teolla.
Merkittävin tekijä jolla tätä haastetta voi taklata on verkostoituminen niin toisiin asuntosijoittajiin, rakennuttajiin kuin välittäjiinkin. Esimerkiksi Asuntopehtoorin avulla olen saanut ostettua useita hyviä kohteita, joihin en muutoin olisi päässyt käsiksi.
Toinen tärkeä tekijä on markkinoiden pulssilla pysyminen. Kokoajan pitää tietää minkä verran asunnoista kannattaa maksaa ja kun sopiva kohde osuu kohdalle, tulee ostopäätös pystyä tekemään nopeasti.
Tämä luonnollisesti rajaa tiukasti alueita joihin sijoituksia voi tehdä, sillä yksi ihminen pystyy sisäistämään vain rajatun määrän hintatietoa.
Kasvatankin pikkuhiljaa seurannassani olevia alueita uusilla kaupunginosilla. Uusin seurannassani oleva alue on eräs Oulussa sijaitseva.
Onko asuntosijoittajan ”uralla” tullut vastaan yllätyksiä tai kompastuskiviä?
Aloitin sijottamisen yrityksen kautta vuonna 2020. Silloin yllätti pankkien ”nihkeys” lainan myöntämisen suhteen.
Yrittäjän jo ennen yrityksen perustamista kerryttämä varallisuus tuntui olevan merkityksetöntä lähes kaikkien pankkien silmissä ja lainan saaminen yritykselle olikin haastavaa.
Tämän seurauksena tähän mennessä paras yksittäinen diilini oli vaarassa kaatua, mutta onneksi lopulta löytyi pankki jossa pankkivirkailijoille oli vielä jätetty mahdollisuus maalaisjärjen käyttöön, eikä kaikkkia päätöksiä oltu ulkoistettu automaattisille järjestelmille.
Mikä on neuvosi aloittelevalle asuntosijoittajalle?
Eilen oli parempi päivä aloittaa kuin tänään ja tänään on parempi päivä aloittaa kuin huomenna. Aloittaminen on siis tärkeintä, mutta myös koko homman perimmäinen tavoite kannattaa miettiä valmiiksi etukäteen, sillä se vaikuttaa suuresti siihen miten paljon aikaa kannattaa itse käyttää ja mikä on relevanttia.
Jos haet pitkäjänteistä eläketurvaa oman työn ohelle, niin voi olla fiksua pysyä tiukasti kasvukolmion kärkikaupungeissa ja turvautua ammattilaisten apuun niin asunnon ostossa kuin sen hallinnoinnissa.
Ostohinnankaan suhteen ei tarvitse huolehtia muusta kuin siitä, että ei maksa räikeää ylihintaa, sillä mahdollinen kertaluontoinen säästö ostohinnassa ei ole mitään verrattuna reaalituottoihin joita pitkä aika saa kasvukeskusten asuntomarkkinoilla aikaiseksi.
Jos tavoittelet voimakasta kasvua ja mahdollisesti jopa asuntojen tuotoilla elämistä, niin opiskeluun, oman strategian hiomiseen, riskienhallintaan ja verkostoitumiseen kannattaa käyttää jatkuvasti paljon aikaa ja priorisoida omaa ajan käyttöä.
Kaikkea ei kannata yrittää tehdä yksin. Tällöin myös asuntojen ostohinnat ovat hyvin tärkeitä ja markkinoilla kannattaa käyttää paljon aikaa. Alle markkinahintaisilla ostohinnoilla on ratkaiseva vaikutus siihen miten saat nostettua pääomasi kiertonopeutta ja täten kasvattamaan tuottojasi.
Tällöinkin on tärkeää muistaa se, että kaikessa ei kannata yrittää niistää viimeisiä satasia omaan taskuun. Verkostot kasvavat ja lujittuvat parhaiten diileissä joissa kaikki osapuolet ovat tyytyväisiä. Ymmärrä siis, mikä on olennaista ja keskity siihen.
Haluaisitko vapauttaa omaa aikaasi ja jättää vuokra-asuntosi ammattilaisen hoidettavaksi pysyvällä vuokratakuulla? Tutustu Huolenpitopalveluumme ja ota yhteyttä!
