Kuten muutenkin asuntosijoittamisessa, myöskään kysymykseen ”Kumpi on parempi sijoituskohde, uusi vai vanha asunto?” ei ole yksiselitteistä vastausta. Se riippuu pitkälti sijoittajan valitsemasta strategiasta: arvostaako enemmän kassavirtaa vai arvonnousua, onko valmis remontoimaan asuntoa ja minkälaiselta sijainnilta kohdetta etsii.
Tässä tekstissä tarkastellaan eroja uudiskohteen ja vanhan asunnon välillä sijoittajan näkökulmasta.
Hinta
Yksi merkittävä ero vanhojen ja uusien kohteiden välillä on luonnollisesti hinta. Uudiskohteet ovat vanhoja kohteita kalliimpia, jonka vuoksi vuokratuotto on uudiskohteissa huonompi. Lisäksi, mikäli uudiskohde ostetaan jo rakennusvaiheessa, täytyy sijoittajan laittaa pääomaa kohteeseen ennen kuin vuokratuottoa alkaa tulla.
Toisaalta uudiskohteiden verohyöty on sijoittajalle merkittävä. Uudiskohteiden velattomasta hinnasta on tyypillisesti 60-70% yhtiölainaa, joka maksetaan rahoitusvastikkeen muodossa. Asuntosijoittaja voi vähentää (tuloutetun) rahoitusvastikkeen vuokratuloista, mikä siirtää verotuksen asunnon myyntihetkeen. Lisäksi ensimmäisinä vuosina yhtiölainoissa voi olla lyhennysvapaita, jolloin lainasta maksetaan vain korkoa.
Koska uudiskohteet ovat vanhoja taloyhtiöitä energiatehokkaampia ja niiden talotekniikka on lähtökohtaisesti paremmassa kunnossa, myös hoitovastikkeet ovat tyypillisesti alhaisemmat.
Yksittäistä uudisasuntoa ostettaessa rakennuttajan hinnasta voi olla hankalaa tinkiä, mutta ns. nippualennuksien kautta on mahdollista saada alennuksia.
Remontit
Uudiskohteista tekee houkuttelevia niiden helppous ja hyvä vuokrattavuus. Uudiskohteissa ei tarvitse huolehtia taloyhtiön remonteista, ja myös itse asunto on materiaaleiltaan uutta ja tätä päivää. Vuokralaiset arvostavat nykyään entistä enemmän siistiä ja hyväkuntoista asuntoa, minkä vuoksi uudiskohteet menevätkin lähtökohtaisesti helposti vuokralle.
Ostettaessa vanhaa asuntoa taloyhtiöremontit ovat hyvin olennaisessa osassa ostopäätöstä tehdessä. Sijoittajan tulee tutustua yhtiön remonttihistoriaan sekä tulevaisuuden suunnitelmiin: onko remontit tehty ajallaan, missä laajuudessa ne on toteutettu, mitkä remontit tulevat olemaan ajankohtaisia seuraavien vuosien aikana ja paljonko ne tulevat maksamaan. Kustannusten lisäksi remonteista voi aiheutua tyhjiä kuukausia, jolloin vuokratuottoa ei tule. Taloyhtiön remontteja käsittelimme aiemmassa blogitekstissämme tarkemmin.
Taloyhtiön remonttien lisäksi tulee huomioida itse asunnon kunto. Vanhoissa asunnoissa pinnat eivät välttämättä ole viimeisen muodin mukaiset, lisäksi elämisen jälkiä voi olla enemmän tai vähemmän. Toisaalta remontoimalla vanhan asunnon on mahdollista luoda merkittävää arvonnousua, jolloin kohteen uudelleenrahoittaminen mahdollistaa uusien sijoituskohteiden ostamisen ja sijoitussalkun kasvattamisen nopeammalla tahdilla.
Pohjaratkaisu
Uudiskohteissa asuntojen pohjaratkaisut ovat tyypillisesti tehokkaampia kuin vanhoissa asunnoissa, eikä hukkaneliöitä ole juurikaan. Lisäksi uusissa asunnoissa on astianpesukone sekä paikka pyykinpesukoneelle: molemmat asioita, jotka ovat tänä päivänä tärkeitä suurelle osalle vuokralaisista.
Toisaalta pienet, reilun parinkymmenen neliön putkiyksiöt eivät välttämättä houkuttele vuokralaisia; osa arvostaa väljempiä neliöitä. Poikkeusajan myötä tarve kotona sijaitsevalle työpisteelle on myös korostunut. Lisäksi, mitä pienemmästä asunnosta on kyse, sitä suurempaa on asukasvaihtuvuus.
Pohjaratkaisua miettiessä lienee tärkeintä ajatella kohderyhmää, joka asunnossa todennäköisesti tulee asumaan. Mikäli asunto sijaitsee esimerkiksi korkeakoulujen läheisyydessä, pienikin yksiö voi toimia oikein mainiosti.
Arvonnousu
Sijainti, sijainti, sijainti… Asuntosijoittajan klassikkokriteerit sijoituskohteen valinnassa. Pääsääntöisesti voidaan ajatella, että vanhat asunnot sijaitsevat paremmalla paikalla. Toki uudiskohteita rakennetaan myös keskusta-alueille, mutta tällöin myös niiden hinnat nousevat entisestään.
Toisaalta, sijainti keskustassa ei välttämättä automaattisesti ole se paras vaihtoehto; voi olla järkevämpää ostaa asunto hieman kauempaa keskustasta, josta on hyvät liikenneyhteydet palveluiden ja oppilaitosten äärelle. Tällöin toki punnitaan sijoittajan aluetuntemus ja alueiden kehittyminen.
Vanhoissa asunnoissa arvonnousu on yleisesti parempaa kuin uudiskohteissa, joissa arvonnousua ei tapahdu samalla tavalla ainakaan lyhyellä aikavälillä. Asuntojen arvonnousu johtuu hyvin usein maan arvon noususta – ei siis niinkään asuntojen paranemisesta. Asunnot kuluvat vuosien saatossa, mutta sijainti on ja pysyy. Tämän takia oma tontti on monelle sijoittajalle tärkeä kriteeri ostokohdetta valitessa.
Kannattaakin huomioida, että yhä useampi uudiskohde rakennetaan vuokratontille, jolla asuntojen hintaa saadaan halvemmaksi. Joissain tapauksissa kohde on valinnaisella vuokratontilla, mikä tarkoittaa, että ostaja voi lunastaa tonttiosuuden maksamalla tietyn lunastushinnan.
Yhteenvetona voidaan todeta, että sijoituskohdetta etsittäessä kannattaa huomioida kokonaisuus, joka on uusissa ja vanhoissa asunnoissa hyvin erityyppinen. Pelkkään vuokratuottoon tai potentiaaliseen arvonnousuun ei kannata jumittua, vaan ottaa huomioon myös esimerkiksi remontit ja verotus (ja sen mahdolliset muutokset tulevaisuudessa).
Olitpa etsimässä uutta tai vanhaa asuntoa, kannattaa tilata uutiskirjeemme – me Asuntopehtoorilla teemme jatkuvasti yhteistyötä rakennusliikkeiden ja sijoittajien kanssa, ja tarjoamme säännöllisesti hyviä sijoituskohteita asiakkaillemme.
