Edellisessä tekstissä käytiin läpi miten hankkia ensimmäinen sijoitusasunto yhtiölle.
Tutkitaan seuraavaksi miksi ei kannattaisi asuntosijoittaa osakeyhtiön kautta.
Miksi ei kannata sijoittaa yhtiön kautta?
Osakeyhtiö ja sen omistaja ovat erillisiä oikeushenkilöitä. Tämä tarkoittaa, että molemmilla on omat varat ja velat. Vaikka yhtiö olisi kuinka pieni ja täysin yhden omistajan hallussa, ei rahoja voi siirtää yhtiöltä omistajan taskuun miten huvittaa.
Osakeyhtiö ei myöskään voi lähteä lomamatkalle eikä sen tarvitse ostaa ruokaa viikoittain. Näin ollen, mikäli omistaja haluaa nauttia yhtiön tuotoista, tulee rahat siirtää tavalla tai toisella yhtiöstä omistajalle.
Sivuhuomautuksena, yhtiön avulla on kyllä mahdollista tehdä enemmän vähennyksiä ja sen on mahdollista tehdä esim. tiettyjä hankintoja neuvottelukuluina (ravintolalounas) tai matka asiakkaan kanssa edustuskuluina. Mutta oman perheen matkaa yhtiö ei voi maksaa.
Mahdollisia keinoja siirtää rahaa yhtiöstä omistajalle ovat mm.:
- Osinko
- Palkka
- Kilometri- ja kulukorvaukset
- Lainan maksu
- Osakkeiden takaisinosto
Näistä verotehokkain keino on kilometrikorvaukset, sillä ne ovat verovapaat. Luonnollisesti niitä voi laskuttaa vain todellisten kilometrien mukaan.
Mikäli omistajalla ei ole muita ansiotuloja, palkkaa kannattaa nostaa noin 20 000 – 30 000 euroa, jolloin sen veroaste pysyy järkevällä tasolla. Mutta mikäli omistaja käy täysipäiväisesti töissä, on hyvin todennäköistä, ettei omasta yhtiöstä enää kannata nostaa palkkaa.
Toisaalta kannattaa muistaa, että palkka on yhtiölle kulua eli osaltaan se laskee yhtiön verotettavaa tulosta.
Osingot
Osingot mahdollistavat suurimpien rahojen noston verotehokkaasti. Osinkoverotus toimii seuraavasti.
Osingoista vain 25 % on verotettavaa pääomatuloa osingonsaajalle. Tästä summasta omistaja maksaa siis joko 30 % tai 34 % pääomatuloveroa. Jos siis osinkoa nostetaan 10 000 euroa, on siitä 2500 euroa verotettavaa pääomatuloa. Kun omistajan pääomatulot ovat alle 30 000 euroa, maksaa hän pääomatuloveroa 30 % eli 2500 € * 30 % = 750 €. Näin ollen osinkojen kokonaisveroaste on 750 € / 10 000 € = 7,5 %.
Tämä edellyttää, että osinkoja nostetaan korkeintaan 8 % osakkeiden matemaattisesta arvosta (=varat-velat).
Näitä kevyesti verotettuja osinkoja voi saada maksimissaan 150 000 € vuodessa per henkilö. Tämä summa lasketaan yhteen kaikista lähteistä, eli summaa ei voi kasvattaa omistamalla useampaa yhtiötä. Summa on kuitenkin henkilökohtainen, eli puoliso ja lapset voivat nostaa saman 150 000 €/v kevyesti verotettuna, kunhan kunkin osakkaan omistamien osakkeiden matemaattinen arvo on vähintään 1 875 000 euroa, josta 8 % on siis 150 000 €.
Jos osinko on alle 8 % matemaattisen arvon, mutta yli 150 000 €, on se silti osin 85 % verotettavaa pääomatuloa.
Mikäli osinkoa nostetaan enemmän, maksetaankin osingoista veroa siten, että 8 % rajaan asti saadaan edullisia pääomatulo-osinkoja ja ylimenevät ovat kalliimpia ansiotulo-osinkoja, joista 75 % ovat ansiotuloja ja 25 % verovapaata. Näin ollen mikäli yhtiön matemaattinen arvo on 100 000 euroa, voitaisiin kevyellä verotuksella nostaa 8 000 € osingot. Mutta mikäli osinkoja nostetaan 100 000 €, maksetaan ensimmäisestä 8 000 eurosta veroa 600 € (8000*25%*30%) ja lopusta 92 000 eurosta veroa 27 600 € (92 000 € * 75 % * 40 %), tässä oletuksena, että ansiotuloveroprosentti on 40. Näin ollen 100 000 euron osingon kokonaisvero on 600 € + 27 600 € = 28 200 €.
Mikäli muita ansiotuloja ei ole, jää 7500 € ansiotulon verotus matalaksi, mutta mikäli ansiotuloveroprosentti palkkatyön kautta onkin vaikka 40 %, menee osingoista varsin kova veroprosentti. Ansiotuloveroprosenttiin vaikuttaa palkansaajan tulot, asuinkunta ja kirkkoon kuuluminen.
Kuitenkin omistajan maksama osinkoverotus ei ole koko tarina. Osinkoa voidaan maksaa vain yhtiön jakokelpoisista varoista, eli joista yhtiö on jo maksanut yhteisöveroa 20 %.
Vertailevat esimerkkilaskemat
Esimerkki 1
Yhtiön verotettava tulos on 10 000 € ja nettovarallisuus 200 000 €. Yhtiö maksaa tuloksesta veroa 20 % eli 2 000 € ja jakaa omistajalleen osinkoa 8 000 € (eli koko tuloksen).
8 000 € osinko on alle 8 % yhtiön matemaattisesta arvosta (16 000 €), joten se 25 % verotetaan pääomatulona. Pääomatuloveroa omistaja maksaa 8000 € * 25 % * 30 % = 600 €.
Omistajan ja yhtiön yhteensä maksamat verot ovat 2 000 € + 600 € = 2 600 € eli 26 % yhtiön verotettavasta tuloksesta.
Mikäli omistaja olisi tehnyt alkuperäisen asuntosijoituksen omiin nimiin ja saisi siitä nyt 10 000 € tulon, maksaisi hän veroa 30 %.
Tässä tapauksessa yhtiön veroaste on neljä prosenttiyksikköä matalampi. Luvut eivät kuitenkaan kerro koko totuutta. Yhtiön kautta toimiessa omistaja säästäisi siis 3000 € – 2600 € = 400 €. Kuitenkin vähintään tämän verran maksaa yhtiön kirjanpito ja muu hallinto vuodessa. Näillä luvuilla yhtiön kautta sijoittaminen ei siis olisi kannattavaa.
Lisäksi huomiona osakesijoittajille: mikäli em. 10 000 € tulos tulisi kokonaan pörssiyhtiöiden osingoista, olisi suora omistus kannattavampaa kuin yhtiön kautta saatu muu tulo. Pörssiyhtiön osingoista 15 % on verovapaata, eli sieltä suoraan itselle saadusta osingosta maksetaan veroa 10 000 € * 85 % * 30 % = 2 550 € eli 25,5 %, joka on vähemmän kuin yhtiön kautta maksettu 26 %.
Esimerkki 2
Yhtiön verotettava tulos on 10 000 € ja nettovarallisuus 50 000 €. Yhtiö maksaa tuloksesta veroa 20 % eli 2 000 € ja jakaa omistajalleen osinkoa 8 000 € (eli koko tuloksen).
8 000 € osinko on enemmän kuin 8 % yhtiön matemaattisesta arvosta (50 000 € * 8 % = 4 000 €), joten siitä 2000 € (25 %) verotetaan pääomatulo-osinkoina ja loput 6000 € verotetaan ansiotulo-osinkoina. Veroa maksetaan pääomatulo-osingoista 2000 € * 30 % = 600 € ja ansiotulo-osingoista 6000 € * 75 % * 40 % = 1800 €.
Omistajan ja yhtiön yhteensä maksamat verot ovat 1800 € + 600 € + 2 000 € = 4 400 eli 44 % yhtiön verotettavasta tuloksesta.
Tämä on reippaasti korkeampi kuin omiin nimiin saatu 10 000 € tulo, josta veroa olisi mennyt 30 % tai 34 %.
Toki tämä on ääriesimerkki eikä näin tietenkään kannata toimia. Mutta tämä ongelma on edessä kun yhtiön tulos kasvaa todella isoksi. Kun osinkoa haluttaisiin nostaa vaikkapa miljoona euroa (eli paljon enemmän kuin 150 000 €), maksetaan veroja enemmän kuin jos samainen miljoona euroa olisi tullut tulona itselle. Luonnollisesti tuollaisella tulotasolla löytyy jo muitakin fiksumpia järjestelymahdollisuuksia, jotka eivät tähän blogiin mahdu.
Pohdintaa
Yhtiön perustaminen on siis kannattavaa kun sen odotettu tulos on joitain kymppitonneja. Jos tulos on vain muutamia tonneja (1-2 asuntoa), ei yhtiötä kannata perustaa koska vaikka sen kokonaisveroaste olisikin 4-5 % matalampi kuin omistajan, säästö hukkuu yhtiön hallintokuluihin. Lisäksi yhtiön rahoitus on kalliimpaa kuin henkilön.
Toisaalta taas osinkoahan ei ole pakko maksaa (paljon). Mikäli tuloksen jättää yhtiöön kasvamaan korkoa, saadaan tuottoa myös maksamatta jääneille veroille. Nähdäkseni silti asuntosijoittajan kannattaa aina maksaa täydet ”verovapaat” osingot. Rahan voi aina lainata takaisin yhtiölle, josta sen saa aikanaan verovapaasti ulos kun yhtiö lyhentää lainaa omistajalleen.
Mutta mikäli yhtiötä hoidetaan niin taitavasti, että 7,5 % veroihin hukkuvalle summalle saadaan niin iso tuotto, että tulevaisuudessa se on kasvanut niin isoksi, että se on isompi summa raskaamman verotuksen jälkeenkin, ei osinkoja kannata nyt nostaa. Paitsi jos niitä tarvitsee elämiseen.
Muista kuitenkin, että et voi tänä vuonna nostaa viime vuoden kevyitä osinkoja vaan ne on sitten menetetty.
Yhtiölle ei kannata siirtää arvoa menettänyttä omaisuutta, sillä siinä voi käydä niin, että tappiot jää vähentämättä. Pahimmillaan käy siis niin, että tappiot realisoituvat sinulle ja tulevat voitot yhtiölle. Yhtiön voitoista ei voi vähentää omistajan tappioita. Pidä siis huoli, että tappiot realisoituvat samaan paikkaan kuin voitotkin.
Mikäli lainaat rahaa yhtiölle, yhtiön tulee maksaa käypää korkoa. Mikäli yhtiö maksaisi tätä korkeampaa korkoa, tulkittaisiin se peitellyksi osingoksi, josta 75 % verotetaan ansiotulona.
Kun asunto siirretään yhtiölle, maksetaan varainsiirtovero. Tämä ylimääräinen 2 % kulu tulee huomioida kannattavuuslaskelmassa. Toki se on kertaluonteinen kulu, mutta mikäli yhtiön kautta saatu veroetu on vain joitain satasia, on takaisinmaksuaika vuosia.
Lisäksi tärkeä pointti on, että yhtiö ei voi hyödyntää hankintameno-olettamaa. Tällä voi olla valtava merkitys paljon arvoa nostaneessa kohteessa. Esimerkiksi jos asunto on hankittu yli 10 vuotta sitten 10 000 eurolla ja nyt se myydään 100 000 eurolla, voi omistaja käyttää hankintameno-olettamaa. Tällöin oletetaan, että hänen hankintahinta on 40 % myyntihinnasta eli 40 000 €. Tällöin hänen myyntivoitto on 100 000 € – 40 000 € = 60 000 €, josta maksetaan veroa 19 200 €. Todellinen myyntivoitto on kuitenkin 90 000 €, johon nähden veroa on maksettu vain 21,3 %.
Yhtiö puolestaan olisi maksanut veroa 90 000 € * 20 % = 18 000 €. Kun verotettu tulos 72 000 € jaetaan osinkoina, maksaa omistaja pääomatuloveroa (mikäli se voidaan jakaa kokonaan pääomatulo-osinkona) 5 400 €. Yhteensä veroa olisi maksettu 23 400 € eli 26 % alkuperäisestä 90 000 € voitosta.
Kannattaa siis miettiä minkälaista tulevaisuutta suunnittelee ja sitä kautta yhtiön perustamisen järkevyyttä.
Tiivistetysti voisi sanoa, että yhtiön perustaminen on järkevää, kun sen tulos tulee kasvamaan joihinkin kymppitonneihin.
Loppuun vielä muistilista numeroista.
Pääomatulo-osinko eli nostettu osinko on enintään 8 % yhtiön matemaattisesta arvosta:
- Osinko on korkeintaan 150 000 €, jolloin osingosta 25 % on veronalaista pääomatuloa (joka verotetaan 30 % tai 34 % mukaan)
- Osingon 150 000 € ylittävästä osasta 85 % on veronalaista pääomatuloa (joka verotetaan 30 % tai 34 % mukaan)
Ansiotulo-osinko:
Osinkotulo ylittää 8 % yhtiön matemaattisesta arvosta:
- 8 % alittavalta osalta kyseessä on yllä mainittu pääomatulo-osinko
- 8 % ylittävältä osalta kyseessä ansiotulo-osinko, josta 75 % verotetaan ansiotulona (joka verotetaan ansiotuloveroprosenttisi mukaan).
