Yritykset ovat pitkään halunneet luoda itselleen brändin. Brändin tarkoitus on luoda asiakasuskollisuutta ja -tyytyväisyyttä, helpottaa markkinointia, helpottaa hinnan nostamista, houkutella hyviä työntekijöitä ja kaikkea muuta mukavaa.
Some on tuonut mukanaan henkilöbrändit, mutta voisiko taloyhtiölläkin olla brändi?
Taloyhtiökin on yritys, asunto-osakeyhtiö, jonka päätehtävä on tarjota asumispalvelua omistajilleen. Palvelun laatu voi olla hyvinkin moninaista. Turvallista, helppoa, saavutettavaa, laadukasta, edullista.
Mitä hyötyä taloyhtiölle on brändin luomisesta?
Todella harvalla taloyhtiöllä on brändi. Sanoisin, että niiden määrä voidaan laskea yhden käden sormilla. Tällaiset brändit eivät ole maanlaajuisesti tunnettuja, mutta kaupungin sisällä on kyllä tunnettuja taloja. Ja mitä pienemmältä porukalta kysytään, sitä paremmin he tuntevat tietyt talot.
Tällä hetkellä pelkästään se, että taloyhtiöllä on brändi, on brändi.
Esimerkiksi asuntosijoittaja saattaa hyvinkin tuntea muutaman hyvän taloyhtiön, joista kyttää myytäväksi tulevia asuntoja.
Brändin luomisen hyöty taloyhtiölle on kai aika ilmiselvä, vaikka niitä ei vielä systemaattisesti tehdäkään.
Ensinnäkin hyvämaineinen yhtiö houkuttaa ihmisiä asumaan siellä. Jos siellä halutaan asua, on asumisen ja elämisen pakko olla laadukasta. Kuka ei haluaisi asua laadukkaasti?
Toiseksi, koska siellä halutaan asua, halutaan talosta ostaa asunto. Kun ostokysyntää on, nousevat hinnat. Kun talosta tulee asunto myytäväksi, saa se useita tarjouksia eli hintataso nousee. Tästä hyötyy sekä myyjä että muutkin asukkaat. Asuntosijoittajankin kannattaa olla hereillä mihin hintaan omista taloista myydään asuntoja, sillä nousevat hinnat helpottavat uudelleenrahoittamista ja siten toiminnan kasvattamista.
Kolmanneksi hyvä brändi houkuttaa hyviä palveluntuottajia. Hyvämaineisen ja hyvin hoidetun taloyhtiön on helppo hankkia hyvä isännöitsijä ja hänen taas hyvä huoltoliike, siivousliike jne.
Kuinka luoda brändi taloyhtiölle?
Brändi on taloyhtiön johtamisessa tavallaan vasta toinen kohta. Ensimmäisenä kannattaa luoda taloyhtiöstrategia, sillä strategia ottaa kantaa mm. minkälaisen brändin taloyhtiö haluaa rakentaa.
Strategian luominen lähtee nykytilanteen kartoituksesta, jossa kysytään asukkailta (myös vuokralaisilta) mielipidettä yhtiön nykytilasta ja tulevaisuuden toiveista.
Samalla kannattaa teettää rakennustekninen kuntoarvio ja pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS).
Hallituksen tehtävä isännöitsijän kanssa on tehdä yhteenveto asukaskyselystä yhtiökokoukselle, jossa keskustelu strategiasta jatkuu. Tähän kannattaa varata tovi aikaa, lähtien ihan perusteista, eli miksi strategiaa ollaan luomassa.
Strategian alakohtia ovat mm.:
- Taloyhtiön kohdetiedot ja historia
- Nykytilanne (talous, tekniikka, hallinto, lähiympäristön palvelut)
- Tulevaisuuden tavoitteet (sekä ympäristön muutokset)
Eräs asiakasyhtiö on määritellyt itselleen mission, vision ja arvot. Tämän taloyhtiön missio on ”Tarjoamme asukkaillemme mahdollisuuden viihtyisään ja turvalliseen asumiseen. Kasvatamme osakkaiden asuntojen arvoa.”
Sen visio on ”Asuinalueen tavoitelluin ja asumisviihtyvyydeltään paras taloyhtiö.”
Ja arvot ”Turvallisuus • Viihtyisyys • Yhteisöllisyys”.
Ei varmaan hullumpi taloyhtiö asua ja omistaa asunto? Kuten huomaat, hyvin tehty strategia on itse osa brändin luomista. Jos yhtiö on näin systemaattisesti analysoinut itsensä ja luonut strategian, se ei voi olla kovin huonolla tolalla.
Nykytilanteen analyysi nostaa tekniset viat tai korjaustarpeet esiin ja tavallaan pakottaa laittamaan asiat kuntoon.
Lähes koskematon hedelmä on brändin luonti jo rakennusvaiheessa. Rakennusliikkeet tekevät hienoja myyntiesitteitä, mutta valitettavasti se usein jää siihen kun talo on valmis ja maallikkohallitus ottaa hallinnon vastaan.
Tässä yksi esimerkki, miten rakentaa taloyhtiölle brändiä jo ennen kuin kuokka on maassa. Kannattaa seurata tätä projektia!
Taloyhtiön brändi käytännössä
Kun strategiatyö on tehty, arvot määritetty, tekninen ja taloudellinen tilanne on selvillä sekä tulevaisuuden tavoitteet mietittynä, on brändi itseasiassa jo aika pitkällä.
Toki se vaatii työtä, että taloyhtiön bränditietoisuus leviää myös muiden kun osakkaiden pariin. Avainhenkilö brändin ylläpitämisessä ja kehittämisessä on isännöitsijä. Hän on se henkilö, joka viestii taloyhtiön asioita maailmalle.
Kun asuntoa myyvä kiinteistönvälittäjä soittaa, on isännöitsijällä erinomainen paikka kohottaa yhtiön brändiä (ja myyjän saamaa hintaa). Isännöitsijä voi kohdella välittäjää asiakkaana (joka välittäjä onkin edustaessaan osakasta) ja antaa hänelle oikeat ja hyödylliset tiedot ystävällisesti.
Jos välittäjälle jää positiivinen kuva isännöitsijästä, vaikuttaa se varmasti hänen kykyynsä myydä asunto hyvään hintaan. Jos isännöitsijä on hirveä änkyrä, yrittää välittäjä luultavasti kiertää tämän aiheen mikäli ostaja siitä kysyy.
Mutta jos isännöitsijä taas on ystävällinen ja palvelualtis, antaa se välittäjälle yhden myyntiargumentin lisää.
Taloyhtiön taloudellinen tila on myös osa brändiä. Kun yhtiötä johdetaan fiksusti ja kulut pidetään kurissa, on se suoraa säästöä omistajien kukkaroon. Esimerkiksi alempi hoitovastike tarkoittaa, että asuntosijoittaja saa asunnosta parempaa vuokratuottoa eli hän voi maksaa asunnosta korkeamman hinnan.
Alhainen hoitovastike on yksi konkreettinen seikka, joka lisää yhtiön tunnettuutta. Esimerkiksi Tampereen Tammelassa on taloyhtiö osoitteessa Kullervonkatu 20. Yhtiö on myymässä tontistaan vuokraoikeuden rakennusliikkeelle, joka rakentaa siihen uuden kerrostalon. Tästä seuraa se, että taloyhtiö saa rahaa vuokraoikeuden myynnistä ja kun uusi talo on valmis, maksaa se yhtiölle vuokraa tontista. Tämän vuokratulon turvin vanha yhtiö voi laskea hoitovastikettaan, mikä lisää mainetta ainakin sijoittajien keskuudessa.
(Sijoittajat muuten nykyään vaihtavat tietoa ihan eri tavalla kuin vielä viisi vuotta sitten.)
Pidän todennäköisenä, että jos muutaman vuoden päästä Tammelassa on täysin remontoitu taloyhtiö, jonka hoitovastike on puolet naapuritalojen vastikkeesta, on se todella houkutteleva yhtiö.
Ja aina välillähän iltapäivälehdet tekevät juttuja varakkaista taloyhtiöistä. Ne yhtiöt, jotka pääsevät tälle listalle, saavat ilmaisen markkinointiboostin.
Olenkin joskus miettinyt, että olisiko järkeä taloyhtiön harjoittaa sijoitustoimintaa. Näinhän muutamat taloyhtiöt ovat toimineet kymmenien vuosien ajan, ja nyt sijoitusvarallisuudella hoidetaan kaikki hoitokulut, eli vastiketta ei tarvitse periä lainkaan.
Toisaalta voidaan kysyä, että onko taloyhtiön tarkoitus tarjota asumispalvelua vai sijoittamispalvelua. Jokainen osakas voi itse sijoittaa rahansa ja maksaa hoitovastike sijoitusten tuotoilla. Tällöin rahat eivät ole yhteisessä pulkassa ja muiden päätöksenteon armoilla. Toisaalta joillekin osakkaille yhteinen sijoituskassa olisi varmasti hyvä asia.
Yllä kerrottu taloudellinen suunnitelmallisuus pätee yhtälailla yhtiön tekniseen tilaan. Suunnitelmalliset ja fiksusti toteutetut remontit säästävät rahaa ja vähentävät asumishäiriöitä.
Nämä kaikki asiat avoimesti keskusteltuna ja fiksusti paketoituna muodostavat taloyhtiön brändin ja luo sille tien olla juuri sellainen yhtiö kuin se haluaa.
Huomaa myös, että kaikki yhtiöt eivät välttämättä edes halua olla rikkaita arvoyhtiöitä. Jokin yhtiö voi haluta olla kustannustehokas ja kuluiltaan minimoitu ”kassakone”. Toinen voi haluta olla pihajuhlia järjestävä oman tenniskentän omistava ”palveluyhtiö”.
Siksi onkin tärkeää kysyä osakkaiden tahtotilaa ja elää ajan hermolla, sillä tahtotila saattaa muuttua ajan myötä.
