Kun sijoittaa yhtiön kautta, on hyvä kiinnittää huomiota asuntosijoitusyhtiön taseeseen.
Yksi syy taseoptimointiin on osingonjako ja toinen on rahoituksen saanti.
Tietyin edelletyksin osakeyhtiö voi jakaa voittovarojaan omistajalleen kevennetyllä verotuksella.
Käytännössä nämä kansankielessä ”verovapaat” osingot toimivat seuraavasti:
- Osingon määrä max 150 000 €
- Osingon määrä max 8 % yrityksen matemaattisesta arvosta (= varat – velat. Täältä voit lukea lisää yrityksen arvostusperiaatteista)
- Kun ehdot 1 ja 2 täyttyvät, osingoista maksetaan 7,5 % vero
Eli jos nostat osinkoa 10 000 euroa ja em. ehdot täyttyvät, maksat veroa 750 €.
Osakeyhtiön kautta sijoitettaessa asuntosijoittajalla on intressi maksimoida nämä kevyet osingot. Idea on nostaa osingot itselleen, lainata rahat takaisin yhtiölle ja hakea niille tuotto yhtiön taseessa.
Kun haluat nostaa enemmän rahaa yhtiöstä ulos omaan käyttöösi, maksaa yhtiö lainansa takaisin sinulle, mistä ei luonnollisesti mene veroa koska kyseessä ei ole tulo vaan lainan lyhennys. Mahdolliset korot ovat verotettavaa tuloa.
Asuntosijoitusyhtiön tase
Edellä mainitun toimintamallin vuoksi asuntosijoittaja yleensä haluaa rakentaa yhtiölle vahvan taseen sekä korkean matemaattisen arvon. Toki se on muutenkin järkevää.
Isompien osinkojen lisäksi vahva tase helpottaa yhtiön liiketoimintaa. Rahoituksen saatavuus ja hinta on edullisempaa sekä liiketoiminta kestää markkinoiden heilahteluja paremmin.
Kun osakeyhtiö ostaa asunnon, tulee ostettu asunto kirjata taseeseen kauppahinta-arvoon, riippumatta siitä mikä asunnon todellinen arvo on.
Mikäli asuntosijoittaja onnistuu siis ostamaan 100 000 euron asunnon 90 000 eurolla, jää tasearvo 10 000 euroa alakanttiin. Jos näitä asuntoja kertyy taseeseen enemmän, jää tase merkittävästi jälkeen todellisuudesta.
Kymmenen tällaisen asuntokaupan jälkeen taseessa on oikeasti 100 000 euroa enemmän arvoa kuin taselaskelma näyttää.
Tällöin on mahdollista perustaa arvonkorotusrahasto, johon kirjataan asuntojen arvonnousu. Arvonkorotusrahasto tulee taseen vastattavaa puolelle omaan pääomaan.
Arvonkorotus ei ole ihan kevyt toimenpide vaan se vaatii tarkan selvityksen minkä vuoksi arvoa korotetaan. Käytännössä tällainen todistus on esim. välittäjän tekemä arviokirja.
Arvonkorotus on syytä tehdä varovaisuutta noudattaen eli ei tehdä maksimikorotusta. Tässä esimerkissä korotus voisi olla 8000-9000 euroa, ei koko kymppitonnia.
Kun arvonkorotusrahasto on tehty, tulee sitä päivittää joka vuosi eli arvoja tulee seurata säännöllisesti.
On hyvä huomata, että arvonkorotus on vain kirjanpidollinen toimenpide. Sillä ei siis ole vaikutusta verotuksessa käytettäviin arvoihin eli se ei kasvata yhtiön nettovarallisuutta eikä näin ollen johda suurempiin kevennettyihin osinkoihin. Toisaalta siitä ei myöskään mene tuloveroa.
Miksi yhtiö sitten voisi haluta tehdä arvonkorotuksen?
Näyttääkseen pulleampaa tasetta rahoitusneuvotteluissa.
Toinen syy tehdä arvonkorotus on tilanne, jossa yhtiön oma pääoma on huonossa jamassa eli arvonkorotuksella halutaan näyttää ulkopuolisille, että tilanne ei oikeasti ole näin synkkä.
Paras tapa nostaa kevyitä osinkoja onkin tehdä hyvää euromääräistä tulosta. Asuntosijoittaja voi siis ajatella, että maksaa ensimmäiset vuodet rahoituksesta kalliimpaa hintaa, koska se mahdollistaa salkun kasvattamisen ja korkeamman tuloksen myöhemmin.
Asiassa on kymmeniä muuttujia eli jokaisen kannattaa miettiä itselle paras kombinaatio rahoituksen ja portfolion koon ja mallin suhteen.
Tase ja rahoitus
Kun haluttu portfolio on rakennettu, voidaan sitä tehostaa esim. uudelleenrahoittamalla lainat edullisemmiksi. Tällöin tulos on korkeampi ja osingot isommat.
Vaikka arvonkorotusrahasto ei auta nostamaan isompia osinkoja, voi se olla avuksi rahoitusneuvottelussa.
Rahoittajalla on tietyt kriteerit, joiden perusteella se myöntää rahoitusta asuntosijoitusyhtiölle ja tase on yksi merkittävistä kriteereistä, ellei jopa merkittävin.
Mitä enemmän yhtiöllä on omaa pääomaa, sitä enemmän se saa lainaa. Tämän taseen arvon päivittäminen nykyarvoon voisi olla paikallaan.
Kannattaa keskustella asiasta rahoittajasi kanssa etukäteen, jotta ymmärrät hänen näkökulmansa.
Toisaalta, arvonkorotusrahastoa huomattavasti helpompaa on itse listata exceliin asunnot ja niiden markkina-arvot. Liitteeksi esimerkiksi välittäjän arviokirja, jonka avulla arvot on helppo osoittaa pankille.
Excel ja tase rinnakkain näette mikä asunto on alihintainen (ja mikä ei). Excelin alin rivi kertoo asuntojen yhteisarvon ja sen erotus taseeseen on arvonkorotus, jonka verran lisälainaa pitäisi olla mahdollista saada.
On tärkeää on käydä avoin keskustelu rahoittajasi kanssa yhtiösi taseen tilanteesta nyt ja tulevaisuudessa. Kun molemmat olette nyky- ja tulevaisuuden tilanteista kartalla, on rahoitusneuvottelut helpommat.
