”Hajauttaminen on sijoittamisen ainoa ilmainen lounas.”
”Älä osta kahta asuntoa samasta yhtiöstä. Mitä jos vaikka koko talo palaa ja menetät molemmat asunnot?”
Näin perustellaan miksi ei kannattaisi ostaa useampaa asuntoa yhdestä taloyhtiöstä. Kannattaako hajauttaminen taloyhtiöiden kesken?
Hajauttamisen hyödyt
Talo voi tosiaan palaa tai sortua ja mukana menisi molemmat asuntosi. Mutta taloyhtiöillä on aina kiinteistövakuutus, joka korvaa ainakin ison osan vahingosta. Mutta kyllä tällaisesta vahingosta tulisi paljon harmia, vaivaa ja myös taloudellista menetystä.
Nuo sortumavaarassa olevat asunnot ovat muuten yhä vuoden jälkeen käyttökiellossa eli tällainenkin riski on vuokranantajalla. Ei tullut tyhjää kuukautta vaan tuli tyhjä vuosi. Vastikkeet luultavasti ovat alempia mutta lainoja pitää silti hoitaa. Tällaisen riskin varalta on perusteltua hajauttaa asunnot useampaan yhtiöön.
Taloyhtiö voi kärsiä asukkaiden aiheuttamasta häiriöstä, esimerkiksi huumeidenkäyttäjät ja heidän vieraat saattavat karkottaa vuokralaisesi.
Taloyhtiöremontit saattavat osoittautua ennakoitua kalliimmiksi. Remontin aloitettua voi käydä ilmi asioita, joita ei osattu ennakoida ja jotka nostavat remontin hintaa.
On myös mahdollista, että taloyhtiön sijainti muuttuu epäsuotuisammaksi. Tämä tapahtuu erittäin hitaasti eikä missään nimessä edes vuoden aikana. Mutta kuinka moni osasi 30 vuotta sitten ennustaa, että Kouvola ei ehkä olekaan niin hyvä paikka omistaa asuntoja.
Ihminen luonnostaan yliarvioi lyhyen aikavälin muutoksen, mutta aliarvioi pitkän aikavälin muutokset. 30 vuotta on todella pitkä aika, jossa ehtii tapahtua vaikka mitä. Pelkästään teknologia kehittyy niin nopeasti, että on mahdotonta sanoa, tuleeko teknologisen kehityksen kautta isoja mullistuksia asuntomarkkinoille.
On ihan mahdollista, että teknologia kehittyy niin pitkälle (ihmisten asenteiden kanssa), että ei ole enää tarvetta asua kaupungin keskustassa vaan Pielisen rannat vie voiton.
Taloyhtiön sijainti ja kunto ovat suorassa yhteydessä talon vakuusarvoon ja sitä kautta rahoituksen hintaan ja saatavuuteen. Mikäli toinen näistä heikkenee, tulee rahasta kalliimpaa tai sitä on saatavilla vähemmän.
Näissä kaikissa tapauksissa etusi on, jos kaikki asunnot eivät ole samassa yhtiössä tai edes samalla paikkakunnalla.
Keskittämisen hyödyt
Sanottakoon ensin, että en pidä yllä mainittuja riskejä kovin todennäköisinä. Lisäksi ainakin osa niistä tapahtuisi niin hitaasti, että niihin ehtisi reagoimaan eikä täyttä vahinkoa pääsisi sattumaan.
Suurin hyöty omistuksen keskittymisestä yhteen yhtiöön tulee lisääntyneestä intressistäsi hoitaa taloyhtiötä.
Vaikka et omistaisi vielä yhtään sijoitusasuntoa, osaat kuvitella miten toimii henkilö, joka omistaa yhden asunnon kymmenestä taloyhtiöstä. Jaksaako hän mennä jokaisen yhtiön jokaisen kokoukseen?
Onko hänellä aikaa osallistua kymmeneen hallitukseen?
Entä miten toimii henkilö, joka omistaa kymmenen asuntoa yhdestä yhtiöstä? Hän todellakin osallistuu jokaiseen kokoukseen ja menee hallitukseen.
Käyttämällä 10 asunnon äänivaltaa yhtiökokouksessa, hän varmistaa, että rahoitusvastikkeet tuloutetaan.
Lisäksi hänellä on kokemusta ja osaamista. Hän tuo suuren lisäarvon taloyhtiölle kokemuksen ja verkostonsa avulla.
Käytännössä tämä voi näkyä esimerkiksi kykynä palkata osaava isännöitsijä, jonka avulla tehokkaasti kilpailuttaa taloyhtiön palvelut ja remontit.
Eli hänellä on suuri intressi pitää huolta taloyhtiön teknisestä ja taloudellisesta kunnosta.
On myös helppo hoitaa vuokrasuhteitaan kun ei tarvitse muistaa missä yhtiössä oli saunatupa ja missä pyörävarasto. Ei myöskään tarvitse pitää excelissä muistilistaa isännöitsijän, kiinteistösihteerin ja huoltoliikkeen yhteystiedoista.
Samoin jos yksi vuokralaisesi aiheuttaa häiriötä, kuulet siitä luultavasti nopeammin ja ongelman voi ehkä ratkaista hänen naapurien (sinun toisten vuokralaisten) avulla.
Ja loppupeleissä asuntojen myyminen on helpompaa kun niitä on samassa yhtiössä. Kymmeniä asuntoja ostava sijoittaja arvostaa yllämainittujen syiden vuoksi keskittynyttä salkkua.
Tällöin transaktiokulut ovat pienemmät (vertaa asuntojen yksittäinen myynti) ja myyntihinta saattaa olla jopa korkeampi. Tämä äkkiseltään epäloogiselta johtuva asia johtuu siitä, että jos sijoittaja haluaa ostaa vaikkapa 100 asuntoa, hänellä ei ole paljon valinnan varaa. Myyjiä on todella vähän.
Näin ollen yksi hyvä keino jouduttaa kaupankäyntiä on maksaa yli markkinahinnan.
Sijoittamisen alkuvaiheessa tätä pohdintaa ei tule tehtyä, sillä tärkeämpää on löytää hyviä ostokohteita ja siinä voi kestää, jos ehdottomana kriteerinä on ostaa vain yhdestä taloyhtiöstä.
Mutta keskittämisen hyötyjä kannattaa pitää mielessä, kun suunnittelee asuntosalkkuaan pidemmälle tulevaisuuteen. Jossain kohtaa keskittäminen muuttuu varmasti kannattavaksi ja se on hyvä huomioida kun miettii tulevia ostokohteita.
