Olen toiminut pitkään sijoitusasuntojen parissa, ja yhä ihmettelen miten asuntoja myydään hyvänä sijoituskohteena pelkästään myyntihetken luvuilla.
Esimerkiksi, ”asunnon vuokratuotto on huikeat 8 %”. Tämähän on vain snapshot tämän hetken tilanteesta. Ja unohdetaan nyt epärehelliset myyjät, jotka ovat keinotekoisesti nostaneet vuokran kestämättömälle tasolle voidaakseen näyttää korkeaa vuokratuottoa.
Kukaan ei kuitenkaan takaa, että tuotto on ensi vuonna, saatika 5 tai 10 vuoden päästä yhä 8 %.
Asunto tuottaa tällä vuokralaisella 8 %, mutta miten käy seuraavan tai sitä seuraavan vuokralaisen kohdalla? Löytyykö asuntoon yhtä maksukykyinen (ja -haluinen) vuokralainen kuin nykyinen?
Vai sijaitseeko asunto hiipuvalla paikkakunnalla tai muuten huononevalla alueella, jossa väki vähenee ja tarve asunnoille laskee. Tämä tulee näkymään alueen vuokratasossa viimeistään keskipitkällä aikavälillä.
Tarkastellaan tilannetta yksinkertaisen laskuesimerkin kautta.
Oletetaan vuokraksi 500 € ja vastikkeeksi 100 €. Tällöin nettovuosituotto on 4800 €. Jos asunnon hankintahinta on ollut 60.000 €, tulee vuokratuotoksi 8 %.
Entäpä jos vuokralaisen vaihtuessa on hankaluuksia löytää uusi vuokralainen, ja vuokraa joudutaan laskemaan, vaikkapa 50 €?
Nyt vuokratulo onkin enää (450-100)*12 = 4200 €.
Ja vuokratuottoprosentti hankintahinnalle on 7 %. Vain viidenkympin lasku vuokratasossa, tiputtikin 8 pinnan kohteen 7 pinnan kohteeksi.
Entä jos asunnon haluaa myydä, ja uusi ostaja ajattelee samoin kuin ensimmäinen ostaja, että alueelta pitää saada 8 % vuokratuottoa?
Tällöin asunnon arvo on 4200 / 0,08 = 52.500 €. Arvosta suli yhden huonomman vuokrasuhteen takia 7500 €.
Jos tämän jyvittää sijoituksen kokonaiskannattavuuteen, menee arvon alenemiseen lähes kahden vuoden vuokratulot kokonaan.
Eli jos nyt laskisi 10 tai 20 vuoden kokonaistuottoa, olisi lukema täysin erilainen kuin mitä alunperin odotti. Tuotto saattaakin olla paljon matalampi, kuin kasvukeskuksen uudiskohde, jolle on hyvä vuokralaiskysyntä.
Tuotto voi hyvinkin olla jopa negatiivinen, kuten on nähty rahastojen kohdalla viime aikoina.
Muuttotappiopaikkakunnan sijoituksia perustellaan joskus logiikalla ”tuotto on tällä hetkellä niin hyvä, että ihan sama vaikka asunnon arvo olisi nolla kymmenen vuoden päästä, olen saanut omani pois”.
Toisaalta näin, mutta toisaalta onko se sitten hyvä sijoitus, jos kannat riskiä ja teet töitä kymmenen vuotta, ja lopputulos on, että sait sijoittamasi rahasi takaisin?
Tämä on kuin se vitsi kahdesta ekonomista, jotka maksoivat toisilleen kympin kakan syönnistä, ja lopputulema oli, että molemmilla paskan maku suussa eikä varallisuus kasvanut kummallakaan, mutta liikevaihtoa syntyi.
Samaan aikaan kasvavalla olevan asunnon vuokra ja arvo on luultavasti noussut. Tai S&P500 olisi tuottanut 7-8 % per vuosi. Kannattaa siis miettiä vaihtoehtoiskustannusta.
Eli asuntoa ostettaessa on äärimmäisen tärkeä ymmärtää ja katsoa myyntiesitteen lukujen taakse. Mihin vuokra-arviot perustuvat? Onko nykyinen vuokrasopimus markkinaehtoinen vai myyjän kaverin kaveri, joka irtisanoo vuokrasopimuksen pari kuukautta kaupanteon jälkeen.
Asunto on pitkän aikavälin sijoitus, eikä pidä sokeutua ostohetken näennäisesti hyvistä luvuista, vaan katsoa sijoitusta kokonaisuutena.
Kuinka kannattava sijoitus tämä on kokonaisuutena koko sijoitusperiodin aikana, on se sitten 1, 10 tai 20 vuotta?
